Prova della regolarità urbanistica dell'immobile nel giudizio per l'esecuzione coattiva del preliminare di vendita
07 Agosto 2023
Massima
In tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita di un immobile, nel caso in cui il promittente alienante, resosi inadempiente, si rifiuti di produrre i documenti attestanti la regolarità urbanistica dell'immobile ovvero di rendere la dichiarazione di cui all'art. 40 l. n. 47/1985, deve ritenersi permesso al promissario acquirente di supplire – nel suo interesse e al fine di realizzare lo scopo che le parti si erano prefisse con la stipula del contratto preliminare – a tale omissione, o rendendo la dichiarazione di regolarità urbanistica personalmente ovvero (cioè in alternativa) producendo la necessaria produzione documentale che attesti detta regolarità, la quale può, certamente, consistere in una perizia giurata di un tecnico di fiducia incaricato dalla stessa parte promissaria acquirente, che l'abbia fatta propria con la sua produzione in sede giudiziale, così derivandone la diretta riferibilità alla medesima (e non, invece, ad un terzo). La pronuncia in commento offre importanti spunti di riflessione in tema di prova della regolarità urbanistica dell'immobile nel giudizio per l'esecuzione coattiva del preliminare di vendita introdotto dal promissario acquirente. Il caso
B.S. conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Pisa B.M. e T.F.A. per ottenere, ai sensi dell'art. 2932 c.c., la pronuncia di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare di vendita concluso in data 7.7.1986, oltre che il risarcimento dei danni asseritamente prodotti dall'inadempimento dei promittenti venditori. Il Tribunale adito accoglieva la domanda attorea. La sentenza di primo grado veniva riformata dalla Corte d'Appello, la quale riteneva fondata la doglianza dei promittenti venditori relativa alla mancata acquisizione della documentazione attestante la regolarità urbanistica dell'immobile promesso in vendita, come stabilito dall'art. 40 l. n. 47/1985 (sostituita, a decorrere dal 2003, dal d.P.R. n. 380/2001, applicabile anche ai trasferimenti ex art. 2932 c.c.). In particolare, secondo la Corte, la relazione giurata resa da un geometra di fiducia del promissario acquirente – prodotta per la prima volta in grado d'appello – non era sufficiente per la pronuncia della sentenza ex art. 2932 c.c., posto che la dichiarazione avrebbe potuto esser resa da una delle parti del contratto preliminare con atto notorio e non da un soggetto non legittimato, ovvero il perito dell'appellato. La Corte di Cassazione accoglieva il ricorso proposto dal promissario acquirente, evidenziando che il contenuto dichiarativo della perizia giurata acquisita agli atti del processo su impulso dell'appellato non poteva che intendersi riferibile alla parte medesima. La questione
La questione controversa esaminata dall'ordinanza in commento è se, al fine di ottenere la pronuncia costitutiva ex art. 2932 c.c., la prova della regolarità urbanistica dell'immobile promesso in vendita possa essere fornita dal promissario acquirente con la produzione di una perizia giurata di un tecnico di sua fiducia. Le soluzioni giuridiche
Secondo la S.C., ove il promittente venditore si rifiuti di produrre i documenti attestanti la regolarità urbanistica dell'immobile ovvero di rendere la dichiarazione di cui all'art. 40 l. n. 47/1985, il promissario acquirente, nel giudizio per l'esecuzione coattiva del preliminare di vendita, può supplire a tale omissione producendo una perizia giurata di un tecnico di sua fiducia certificante detta regolarità. Tale conclusione si fonda sul rilievo che il contenuto della perizia giurata deve ritenersi ascrivibile al promissario acquirente che, dopo aver allegato nell'atto introduttivo la sussistenza del requisito della regolarità urbanistica dell'immobile promesso in vendita, faccia proprie, nel suo esclusivo interesse, le dichiarazioni risultanti da tale documento attraverso la produzione in giudizio. Inoltre, ad avviso della Corte, l'inderogabilità della regola secondo cui la dichiarazione ex art. 40 l. n. 47/1985 deve essere necessariamente resa personalmente o mediante atto notorio (cfr. Cass. civ., sez. II, 27 aprile 2006, n. 9647) non vale per il promissario acquirente ed è in questa prospettiva che va interpretato il principio di diritto espresso dalla sentenza delle Sezioni Unite della Corte di cassazione n. 23825/2009, secondo cui quest'ultimo, per l'ottenimento della sentenza ex art. 2932 c.c., può produrre i documenti attestanti la regolarità urbanistica dell'immobile ovvero rendere la dichiarazione sostitutiva di atto notorio di cui all'art. 40 l. n. 47/1985. La pronuncia in commento ha poi sostenuto che sarebbe irragionevole ritenere sufficiente, ai fini dell'accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c., la dichiarazione personale del promissario acquirente relativa alla regolarità urbanistica dell'immobile o la produzione di un atto notorio e negare rilevanza al contenuto dichiarativo di una perizia giurata, senza dubbio ascrivibile alla parte su impulso della quale il documento viene acquisito al giudizio. Alla luce di tali osservazioni, la Corte ha concluso che, in assenza di un abuso edilizio, essendo prevalente l'interesse del promissario acquirente alla realizzazione dello scopo che le parti si erano prefissate con la stipulazione del contratto, deve essere consentito a quest'ultimo di supplire all'inerzia dell'altra parte attraverso la dichiarazione di regolarità urbanistica resa personalmente o, in alternativa, con la produzione documentale attestante detta regolarità, la quale può consistere in una perizia giurata di un tecnico di fiducia incaricato dalla stessa parte promissaria acquirente. Osservazioni
Nella giurisprudenza di legittimità è pacifico il principio secondo cui non può essere pronunciata la sentenza di trasferimento coattivo prevista dall'art. 2932 c.c. in assenza della dichiarazione, contenuta nel preliminare, o successivamente prodotta in giudizio, degli estremi della concessione edilizia, trattandosi di un requisito richiesto a pena di nullità dagli artt. 17 e 40, l. n. 47/1985, ora confluiti nell'art. 46, d.P.R. n. 380/2001 (cfr. Cass. civ., sez. II, 22 maggio 2008, n. 13225; Cass. civ., sez. VI, 29 aprile 2016, n. 8489; Cass. civ., sez. II, 27 agosto 2019, n. 21721). Invero, sebbene tale disciplina riguardi solo i contratti ad effetti reali, e non quelli ad effetti obbligatori (come il contratto preliminare), che sono pertanto validi anche in mancanza delle indicazioni richieste dalla legge stessa (per tutte v. Cass. civ., sez. II, 17 giugno 1999, n. 6018), per la conclusione del contratto definitivo, così come per la sentenza di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., è necessaria invece la dichiarazione di regolarità urbanistica. Ciò in quanto, avendo tale sentenza funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto, essa non può realizzare un effetto precluso alle parti, vale a dire il trasferimento di un immobile non commerciabile. Quindi, la pronuncia dell'obbligo a contrarre, sostitutiva del contratto, postula la verifica della sussistenza delle condizioni stabilite dall'art. 40, l. n. 47/1985, le quali, costituendo non un presupposto della domanda, ma una condizione della deliberazione, possono intervenire in corso di causa, anche per la prima volta in secondo grado (Cass. civ., sez. un., 11 novembre 2019, n. 23825; Cass. civ., sez. II, 7 marzo 2019, n. 6684). In dottrina e in giurisprudenza si è posta la questione se, in caso di inerzia del promittente venditore, la prova dei presupposti stabiliti dalla predetta norma possa essere fornita nel giudizio di esecuzione coattiva del preliminare di vendita dal promissario acquirente. Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno risolto la questione nel senso che i documenti relativi alla regolarità urbanistica o la dichiarazione circa la data della costruzione dell'immobile possono essere prodotti in giudizio anche dal promissario acquirente ai fini della pronuncia ex art. 2932 c.c., dovendo prevalere la tutela di quest'ultimo in presenza di un bene urbanisticamente in regola (Cass. civ., sez. un., 11 novembre 2019, n. 23825 cit.; Cass. civ., sez. III, 5 settermbre 2019, n. 22168; Cass. civ., sez. II, 25 giugno 2020, n. 12654). Problema distinto, ma connesso, è se per ottenere il trasferimento di un bene immobile ex art. 2932 c.c. sia sufficiente che la regolarità urbanistica risulti dagli atti del processo, indipendentemente dalle modalità di acquisizione degli elementi comprovanti detta regolarità. La pronuncia annotata ha ritenuto soddisfacente una perizia giurata, che, sotto responsabilità penale del tecnico di fiducia del promissario acquirente, asseveri la regolarità urbanistica dell'immobile promesso in vendita, argomentando sia sulla base della riferibilità del contenuto dichiarativo di tale documento alla parte su impulso della quale esso è acquisito al giudizio che in considerazione dell'inapplicabilità al promissario acquirente della regola secondo cui la dichiarazione ex art. 40 l. n. 47/1985 non ammette equipollenti (Cass. civ., sez. lav., 19 gennaio 2006, n. 947 cit.). La ratio perseguita dalla S.C. è evidentemente quella di tutelare le ragioni del promissario acquirente, che, in caso di immobile urbanisticamente in regola e di non collaborazione del promittente venditore, non possono essere sacrificate da un'applicazione formalistica della disciplina in materia, come interpretata dalla giurisprudenza di legittimità. E' utile sottolineare che una parte della dottrina ammette che il promissario acquirente possa acquisire i documenti attestanti la regolarità edilizia dell'immobile anche avvalendosi del meccanismo previsto dall'art. 213 c.p.c. e che la produzione documentale possa essere integrata da apposita c.t.u.,disposta dal giudice, ad esempio, per la verifica dell'attendibilità della perizia di parte. Si è, invece, escluso in giurisprudenza che la regolarità urbanistica dell'immobile promesso in vendita possa desumersi dall'indicazione degli estremi della concessione contenuta nel verbale di causa sottoscritto dal solo difensore del promissario acquirente, anziché dallo stesso personalmente, non trattandosi di attività processuale, ma di attività di natura negoziale riservata alla parte (Cass. civ., sez. II, 27 ottobre 2015, n. 21855), oppure dall'accertamento del consulente del Tribunale, in luogo della mancante dichiarazione sostitutiva di notorietà della parte circa la data di realizzazione dell'immobile (Cass. civ., sez. lav., 19 gennaio 2006, n. 947 cit.). Riferimenti
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