Affitti brevi: nuova frontiera della locazione abitativa

Il regime delle locazioni breviè disciplinato dall'art. 4 del d.l. 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla l. 21 giugno 2017, n. 96. La menzionata norma attualmente specifica in modo puntuale il significato delle locazioni brevi, secondo cui: “I contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio dell'attività d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare”.

A questa disciplina puntuale, è seguita dall'1° dicembre 2021 l'entrata in vigore delle regole contenute nel d.m. 29 settembre 2021, n 161 (pubblicato in Gazzetta ufficiale n. 273/2021), relativo alla banca dati per il turismo. Nella banca dati, sono raccolte e ordinate le informazioni inerenti alle strutture ricettive e agli immobili destinati alle locazioni brevi, in particolare: tipologia di alloggio; ubicazione; capacità ricettiva; estremi dei titoli abilitativi richiesti, ai fini dello svolgimento dell'attività ricettiva, dalla normativa nazionale, regionale e delle Provincie autonome di Trento e Bolzano, in materia urbanistica, edilizia, ambientale, di pubblica sicurezza, di prevenzione incendi, igienico-sanitarie e di sicurezza nei luoghi di lavoro; soggetto che esercita l'attività ricettiva, anche in forma di locazione breve; codice identificativo regionale, ove adottato, o codice alfanumerico; i dati in essa contenuti vengono forniti dalle Regioni e dalle Province autonome.

Il Ministero del Turismo, in data 19 ottobre 2019, ha pubblicato un protocollo con le regole per la costituzione di una banca dati del turismo, che evidenzia, in modo palese, l'importanza nel panorama giuridico-economico della tipologia dei contratti brevi introdotti nel nostro ordinamento per meglio disciplinare il turismo inteso come l'industria più grande e in più rapida crescita in Italia e nel mondo.

Per completezza, con decorrenza 1° gennaio 2023, si deve inviare dei più puntuali dati all'Agenzia delle Entrate, riferiti al contratto in disamina, per meglio dire: nome, cognome e codice fiscale del locatore, duratadel contratto, indirizzo dell'immobile, importodel corrispettivo lordo. Già con il provvedimento dell'Agenzia delle Entrate del 17 marzo 2022, i dati da indicare sono stati implementati con la richiesta: dell'annodella locazione; dei dati catastali dell'appartamento affittato. Le modifiche consentono di individuare con maggiore precisione le caratteristiche del contrattocon riferimento al periodo di locazione e all'identificazione dell'immobilein caso di più contrattirelativi allo stesso proprietario: in particolare, i dati catastaliconsentono di accertare l'unità immobiliarein base al catasto edilizio urbanoe gli intestatari del fabbricato.

Le locazioni brevi sono caratterizzate da una durata breve inferiore a trenta giorni, con riferimento ad ogni singolo contratto stipulato tra le parti.

Fondamentale per la validità del rapporto locatizio che lo stesso sia stipulato tra persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di impresa, direttamente o tramite intermediari immobiliari (come chiarito anche con Circolare n. 24/E del 12 ottobre 2017 dell'Agenzia delle Entrate).

Si differenziano rispetto ad altri contratti di locazione, in particolare dal contratto transitorio (che più si avvicina alla tipologia contrattuale), proprio per la brevità, comunque anche con delle sostanziali differenze. Le parti contrattuali, come specificata dalla disciplina, sono soggetti intesi come persone fisiche, al di fuori dell'attività d'impresa, che stipulano direttamente il contratto oppure tramite intermediari. L'oggetto del contratto è una unità immobiliare per uso abitativo attraverso la quale il proprietario (locatore) si obbliga a farlo godere ad un'altra parte (conduttore), contro il corrispettivo di un prezzo (canone), in virtù di un accordo tra le parti, con la creazione del c.d. rapporto sinallagmatico.

Perciò nel panorama del rapporto contrattuale locatizio, ci troviamo in un rapporto contrattuale con determinati requisiti: bilaterale, consensuale, durata, prestazioni corrispettive ed oneroso. La forma è scritta, ma non è richiesta una particolare forma contrattuale; in altri termini si tratta di una scrittura privata sottoscritta dalle parti, non soggetta ad un obbligo di registrazione, perché la durata, come ribadito, è inferiore a trenta giorni. Altro aspetto da approfondire, che caratterizzano le locazioni brevi, oltre la disponibilità dell'immobile, è la possibilità di fornire agli ospiti, per il periodo di permanenza, la biancheria e la pulizia dei locali.

Tali servizi aggiuntivi, potrebbero riguardare anche ulteriori fruizioni, ad es. wi-fi, fornitura di utenze, aria condizionata, e vanno ad incidere, senza ombra di dubbio, sulla determinazione del corrispettivo. Invece, non è applicabile, perché non vi è connessione con l'abitazione locata, la colazione, la somministrazione dei pasti, noleggio di veicoli o di guide turistiche.

Ruolo di rilievo nell'applicazione delle locazioni brevi, come previsto da disciplina menzionata, è attribuito agli intermediari, fondamentali per concludere il rapporto contrattuale sorto tra le parti, e per il pagamento del canone. Quando la norma riferisce di “attività di intermediazione” è intesa non solo nei confronti di coloro che espletano l'attività in modo professionale (l. 3 febbraio 1989, n. 39), ma anche nei confronti di coloro che non svolgano in esclusiva tale attività, bensì offrono strumenti informatici tecnici per facilitare la stipula dei contratti tra i soggetti interessati. Gli intermediari immobiliari nonché quelli che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, trasmettono i dati relativi ai contratti conclusi per il loro tramite entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello a cui si riferiscono i predetti dati. Anche nel caso di incasso del canone o dei corrispettivi lordi, devono provvedere ad applicare la trattenuta fiscale e conservare tutti i dati dei pagamenti.

Aspetto di rilievo che va sottolineato è quello che gli intermediari devono adempiere agli obblighi di comunicazione dei dati sensibili afferenti ai contratti stipulati, che sono tenuti a chiedere ma con un esimente: non sono tenuti a verificare l'autenticità di tali dati. Infatti, la responsabilità della veridicità dei dati è imputabile al locatore sul quale ricadono tutte i susseguenti effetti civili e penali, in particolare della mendacità delle proprie dichiarazioni.

Gli intermediari possono essere residenti in Italia oppure no; in questo secondo caso gli adempimenti relativi alla comunicazione dei dati, il versamento e gli ulteriori adempimenti fiscali devono essere effettuati nella medesima modalità di quelli residenti.

Ai fini fiscali, le persone fisiche proprietarie di unità immobiliari ad uso abitativo e li concedono in locazione (anche non breve), possono scegliere tra due modalità di tassazione: quella ordinaria o la cedolare secca. Infatti, proprio con il d.l. 24 aprile 2017, n. 50, il regime della cedolare secca è stato esteso anche alle locazioni brevi, consentendo al locatore di scegliere le due menzionate modalità di tassazione.

Il regime di tassazione ordinaria consiste nell'assoggettamento a Irpef dei canoni percepiti, forfettariamente ridotti o, in alcuni casi, nell'assoggettamento a Irpef della rendita, concorrendo a formare il reddito del proprietario dell'immobile, in base allo scaglione dell'aliquota da applicarsi. La cedolare secca, invece, rappresenta una alternativa alla tassazione ordinaria e consiste un regime facoltativo che si sostanzia nel pagamento di imposta sostitutiva dell'Irpef e delle addizionali, pari al 21%. La scelta della cedolare secca, in prima battuta, appare conveniente; tuttavia, va evidenziato che applicando questo regime non ammessi deduzioni, né spetta la riduzione forfettaria sui canoni di locazione (solitamente il 5%, innalzati al 25% per immobili ubicati in Venezia centro e nelle isole della Giudecca, Murano e Burano e al 35% per gli immobili riconosciuti di interesse storico giusto d.lgs. n. 42/2004). Sempre sotto il profilo fiscale, anche gli intermediari hanno l'obbligo di operare la ritenuta al corrispettivo lordo indicato nel contratto di locazione breve, che visto le due alternative fiscali, sarà considerata a titolo di imposta se il locatore ha optato per la cedolare secca e a titolo di acconto se non ha esercitato alcuna opzione e decide di applicare il regime ordinario. La mancata applicazione della ritenuta da parte dell'intermediario comporta l'applicazione di un regime sanzionatorio di cui all'art. 14, d.lgs. n. 471/1997, con irrogazione di una sanzione amministrativa parti al 20% dell'ammontare non trattenuto.

Il regime delle obbligazioni brevi si applica a condizione che i contratti siano conclusi da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio dell'impresa. Come già sottolineato, la disciplina è stata introdotta nel 2017, però, con la legge di bilancio 2021 (l. 178/2020), ha posto in essere dei paletti: la destinazione alla locazione breve non può essere più di quattro appartamenti per ciascun periodo di imposta. Se ne deduce che tale attività di locazione così svolta, superato il limite sancito, si presume di natura imprenditoriale, secondo quanto stabilito dall'art. 2082 c.c. L'introduzione di questa “presunzione di imprenditorialità”, anche se la normativa non ne faccia cenno, comporta l'obbligo di apertura della partita Iva, l'iscrizione nel registro delle imprese e l'iscrizione nella gestione previdenziale Inps. Chiaramente nel caso il locatore abbia già una posizione aperta per lo svolgimento di un'altra attività imprenditoriale, non serve alcuna altra apertura.

Nei condominii, la presenza di più abitazioni locate per brevi periodi, con relativo via vai di estranei, è sicuramente motivo di contestazione. Il nodo è, quasi sempre, l'interpretazione del regolamento condominiale: in alcuni casi può contenere una specifica clausola che imponga il divieto all'attività di affittacamere, pensione, casa vacanza o alberghiera.

Va premesso che tali divieti sono più stringenti se contenuti in un regolamento condominiale contrattuale, cioè predisposto dal costruttore dello stabile e riportato nei singoli rogiti di compravendita dei vari immobili, anziché assembleare, votato a maggioranza.

Quindi, è fondamentale, per chi decida di sfruttare il suo immobile o di comprarne uno da mettere a reddito, una lettura attenta del regolamento condominiale. Tenendo conto che la clausola di divieto può non riguardare gli affitti brevi, fenomeno recente, distinto dall'attività di affittacamere o alberghiera. L'amministratore in ogni caso va informato dell'intenzione di avviare l'attività, anche se non sempre può impedirla. In particolare, si è posto l'accento sull'eventuale mancanza nel regolamento condominiale della clausola specifica per imporre un divieto alle locazioni brevi. La giurisprudenza di merito è già intervenuta sul punto, precisando che l'affitto breve ontologicamente alberghiero e sovrapponibile all'attività ad uso pensione o camere d'affitto. Perciò l'eventuale divieto del regolamento condominiale sarebbe applicabile (Trib. Roma n. 18494/2018; Trib. Milano n. 11784/2018). Di segno opposto è la Suprema Corte, che con riferimento all'attività di B&B (ontologicamente applicabile anche per le locazioni brevi) ha posto un paletto importante, rilevando che la clausola del regolamento condominiale che limita l'uso della proprietà privata vietando lo svolgimento dell'attività di affittacamere rientra nella tipologia delle servitù atipiche. Trattandosi di una servitù, per essere fatta valere verso i terzi va trascritta con una nota distinta da quella dell'atto d'acquisto. (Cass civ., sez. II, 19 marzo 2018, n. 6769). Quindi, per vietare tale l'attività, secondo la Cassazione, non basterebbe la trascrizione del regolamento condominiale che contiene la clausola che lo vieta, ma occorrerebbe la trascrizione della specifica clausola.

Le locazioni brevi piacciono nel nostro Paese, in particolare, consente al locatore un maggiore rendimento rispetto all'affitto di un appartamento (esempio, studente universitario, transitorio), e, non da sottovalutare, vista la brevità del rapporto contrattuale, la facoltà per il proprietario di rientrare in fretta in possesso dell'appartamento in caso di bisogno. Non va sottaciuto che la disciplina introdotta nel nostro ordinamento nel 2017, richiede nell'applicabilità molta attenzione, visto che la stipula del rapporto locatizio breve impone una serie di adempimenti formali e fiscali, con la presenza non solo del conduttore, ma anche, nel caso non si stipuli direttamente, dell'intermediario che, a sua volta, ha molteplici adempimenti da espletare.

Mascia, Contratto di locazione turistica concluso mediante mail, in IUS Condominioelocazione.it, 19 aprile 2023;

Sforza Fogliani - Scalettaris, Le locazioni brevi nel settore abitativo, Piacenza, 2021;

Scalettaris, Il codice identificativo degli immobili destinati alle locazioni brevi, in IUS Condominioelocazione.it, 2019;

Cuffaro, Locazioni brevi, locazioni transitorie, locazioni turistiche, in Corr. giur., 2017, fasc. 11, 1329;

Magini -Zerauschek, Le locazioni turistiche e le locazioni brevi, in Immob. & proprietà, 2017, fasc. 7, 445;

Grasselli, Uso transitorio (studenti, turisti, ecc.), in IUS Condominioelocazione.it, 2017.