Delibere dell'assemblea condominiale preparatorie o programmatiche

Tra le delibere dell'assemblea condominiale, è necessario considerare in modo distinto le delibere aventi carattere definitivo e le delibere aventi carattere meramente programmatico o preparatorio.

Nei confronti delle seconde si applica - quantomeno sotto alcuni profili - una disciplina specifica differenziata.

Quanto alla distinzione tra le due specie di delibere, si ritiene che:

• programmatica sia la delibera che non abbia un contenuto definitivo e completo, ma abbia invece una portata meramente preparatoria rispetto a decisioni che dovranno (o che comunque potranno) essere assunte nel futuro;
• definitiva, di contro, sia la delibera dell'assemblea che abbia un contenuto tale da non rendere necessario il suo completamento attraverso successive delibere: può trattarsi anche di delibera che segni un passaggio intermedio rispetto ad un percorso più lungo ed articolato, ma deve trattarsi comunque sempre di atto avente completezza e definitività rispetto alla sua specifica e particolare funzione (si pensi - per fare un esempio - al percorso che è richiesto per le iniziative dirette all'esecuzione nel condominio degli interventi che consentano di beneficiare del superbonus: percorso che è segnato da una serie di passaggi costituiti da delibere legate l'una all'altra da un collegamento di conseguenzialità, il che non esclude però che ognuno di tali momenti decisionali abbia, considerato in sé, una sua completezza e definitività).

Esamineremo qui di seguito alcune delle fattispecie delle delibere assembleari preparatorie o programmatiche e considereremo la differenza di disciplina che deriva dalla particolare natura di tali delibere.

È opportuno segnalare, in via di premessa, come la prima necessità che si pone nell'affrontare ogni questione legata alle deliberazioni dell'assemblea condominiale sia quella della corretta individuazione del contenuto e delle finalità delle delibere che siano esaminate: è indispensabile infatti che si operi una precisa e corretta interpretazione delle delibere tale da consentire di comprendere se queste siano delibere definitive dotate di completezza e di esecutività o se siano invece atti meramente preparatori che richiedano necessariamente il loro completamento attraverso passaggi e decisioni successivi.

A proposito dell'interpretazione delle delibere dell'assemblea, va ricordato che “le delibere assembleari devono essere interpretate secondo i canoni ermeneutici stabiliti dagli artt. 1362 ss. c.c., privilegiando, innanzitutto, l'elemento letterale”, con la precisazione che solamente nel caso in cui l'utilizzo di tale elemento si manifestasse inidoneo potrebbe farsi ricorso agli “altri criteri interpretativi sussidiari indicati dalla legge, tra cui quelli della valutazione del comportamento delle parti e della conservazione degli effetti dell'atto” (così Cass. civ., sez. II, 23 novembre 2016, n. 23903).

Sarà appunto in esito ad un'analisi da condursi sulla scorta di questi principi che potrà riconoscersi il significato e la portata delle delibere dell'assemblea condominiale e potrà chiarirsi se queste abbiano carattere programmatico e preparatorio o abbiano invece carattere definitivo (così sempre Cass. civ., sez. II, 23 novembre 2016, n. 23903).

Si tratta - va detto sùbito - di operazione che spesso può presentare difficoltà poiché il confine tra la natura meramente programmatica e la natura definitiva della decisione dell'assemblea (da considerarsi in sé, in relazione alla finalità ed alla funzione che sono proprie di ciascuna deliberazione) può dare luogo ad incertezze. Da segnalare che - alla luce del principio per cui il primo elemento al quale deve farsi ricorso in sede di interpretazione della delibera è l'elemento letterale - grande rilevanza rispetto al tema in esame avrà la scrittura del verbale dell'assemblea (e cioè la formulazione letterale di questo con riguardo alle specifiche e diverse delibere che vengano adottate).

D'altro canto, va sottolineato anche come non sempre le manifestazioni dell'opinione o della volontà dei condòmini espresse in sede di assemblea possano essere considerate propriamente delle delibere: nel caso in cui - per esempio - i condòmini in assemblea si limitassero ad esprimere il loro parere in favore o contro una determinata iniziativa prospettata da un condomino o da un terzo, a tale manifestazione di opinione o volontà potrebbe non doversi attribuire il valore di decisione (v., in questo senso, recentemente, Cass. civ., sez. VI, 17 gennaio 2023, n. 1337, a proposito del parere espresso dall'assemblea del condominio relativamente all'utilizzo da parte di un condomino del lastrico solare comune). Si tratta di un aspetto che - come può comprendersi - rende ancora più delicata l'operazione interpretativa cui abbiamo fatto qui cenno.

Consideriamo ora - nella prospettiva indicata e sulla scorta di quanto può ricavarsi dalla giurisprudenza che ha preso in esame la materia - alcune fattispecie concrete di delibere dell'assemblea condominiale.

Il campo in cui è emersa con maggiore frequenza la necessità della distinzione tra delibere programmatiche e delibere definitive è il campo delle decisioni assembleari in tema di opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni e di innovazioni nel condominio.

La prima considerazione che viene formulata in argomento dalla giurisprudenza (v., al proposito, Cass. civ., sez. II, 14 ottobre 2019, n. 25839) è che, “con riferimento alle spese attinenti ai lavori condominiali di manutenzione straordinaria o che consistano in un'innovazione, la deliberazione dell'assemblea, chiamata a determinare quantità, qualità e costi dell'intervento, assume valore costitutivo della relativa obbligazione di contribuzione in capo a ciascun condomino”. Infatti “l'obbligo dei singoli partecipanti di contribuire alle spese straordinarie necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni, postula la preventiva approvazione assembleare, la quale a sua volta suppone essenzialmente … la determinazione completa dell'oggetto delle opere”.

Da questa considerazione deriva - è stato sottolineato - che non può avere “rilievo ai fini dell'insorgenza del debito, e quindi dell'esigibilità del credito vantato dalla gestione condominiale, l'esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria” ma è necessaria invece una deliberazione dotata di definitività e completezza (al punto che deve ritenersi che “il versamento delle spese che il condomino esegua in favore del condominio prima che sia individuabile, nei termini indicati, una completa e definitiva deliberazione di approvazione dell'intervento di manutenzione straordinaria, ben può pertanto configurare un pagamento ab origine indebito agli effetti dell'art. 2033 c.c.”). In sede di chiusura logica del ragionamento che ora si è ricordato, è stato precisato anche che “in difetto di preventiva approvazione assembleare dei lavori di manutenzione straordinaria (e al di fuori del caso dell'urgenza di cui allo stesso n. 4 dell'art. 1135 c.c.) non sussiste il diritto dell'amministratore del condominio a pretendere la riscossione dei relativi contributi dai singoli condòmini” (v. sempre Cass. civ., sez. II, 14 ottobre 2019, n. 25839).

Resta così chiarito che la deliberazione programmatica e preparatoria non può produrre l'effetto di determinare l'insorgenza di alcun debito in capo ai singoli condomini.

Nel senso medesimo della decisione che ora si è ricordata è stato affermato anche che occorre “l'autorizzazione dell'assemblea (o comunque la approvazione mediante sua successiva ratifica) ai sensi dell'art. 1135, comma 1, n. 4), e con la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 4, c.c., per l'approvazione di un appalto relativo a riparazioni straordinarie dell'edificio condominiale”: ciò con la precisazione che “la delibera assembleare in ordine alla manutenzione straordinaria deve determinare l'oggetto del contratto d'appalto da stipulare con l'impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi e il prezzo dei lavori” pur “non necessariamente specificando tutti i particolari dell'opera ma comunque fissandone gli elementi costruttivi fondamentali, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa” (così Cass. civ., sez. II, 21 febbraio 2017, n. 4430).

La delibera assembleare, per essere idonea a disporre l'esecuzione degli interventi di manutenzione straordinaria, dunque, deve avere i caratteri di completezza e di definitività che sopra si sono indicati: dovendo ritenersi che, invece, la delibera meramente preparatoria - o comunque incompleta - sia inidonea a produrre l'effetto dell'insorgenza dell'obbligo dei condomini.

La questione della necessità della distinzione tra delibere preparatorie e delibere definitive è emersa spesso anche con riguardo alla ripartizione della responsabilità per le spese relative agli interventi di carattere straordinario nel caso di alienazione dell'unità immobiliare in condominio.

Va a questo proposito ricordato che, nel caso di vendita di un'unità immobiliare in un condominio nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione o innovazioni, vige il principio (che è stato affermato da Cass. civ., sez. II, 3 dicembre 2010, n. 24654; nello stesso senso, v. tra i giudici di merito: Trib. Pisa 2 settembre 2021; Trib. Roma, 20 aprile 2021) secondo cui - in mancanza di accordo tra le parti - nei rapporti interni tra alienante e acquirente è tenuto a sopportare i costi delle opere colui il quale fosse - o fosse stato - proprietario dell'unità immobiliare nel condominio al momento dell'adozione della delibera dell'assemblea che ha disposto l'esecuzione delle opere: con la conseguenza che se l'esecuzione dell'opera fosse stata deliberata antecedentemente alla stipulazione dell'atto di trasferimento dell'unità immobiliare della relativa spesa risponderebbe il venditore, a nulla rilevando che l'opera sia o sia stata, in tutto o in parte, eseguita successivamente (da sottolineare che si è ritenuto che, in questo caso. l'acquirente avrebbe il diritto di rivalersi nei confronti del proprio dante causa per quanto avesse dovuto pagare al condominio in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. c.c.: v., in questo senso, ancora Cass. civ., sez. II, 3 dicembre 2010, n. 24654).

Da notare che il principio vale solo per il caso delle spese per opere straordinarie e non anche per il caso delle spese necessarie per l'ordinaria manutenzione, per il godimento delle parti comuni o per la prestazione dei servizi nell'interesse comune (spese tutte, queste ultime, per le quali invece l'obbligo di pagamento deriva dall'esecuzione dell'opera o dalla prestazione del servizio costituiscono - nel caso delle spese in questione - i momenti determinanti per l'attribuzione delle spese stesse).

Orbene, ai fini della ripartizione della responsabilità per le spese tra il venditore e l'acquirente in relazione al principio ora indicato - e dunque ai fini della ripartizione dell'onere della spesa tra compratore e venditore per interventi di manutenzione straordinaria di parti condominiali - si ritiene che possa considerarsi rilevante solo la delibera assembleare con la quale gli interventi siano approvati in via definitiva (delibera che dunque preveda la commissione del relativo appalto ed individui l'inerente piano di riparto dei corrispondenti oneri), non rilevando, invece, a tal fine una delibera che abbia natura meramente preparatoria o interlocutoria e che non sia impegnativa, vincolante e definitiva per il condominio (v., in questo senso, Cass. civ., sez. II, 2 maggio 2013, n. 10235; e anche, tra i giudici di merito, Trib. Mantova 5 gennaio 2016; App. Milano 12 gennaio 2013).

Il che significa che il venditore dell'unità immobiliare in condominio risponderà delle spese di manutenzione straordinaria che siano state deliberate prima della vendita solo se la delibera che fosse stata adottata prima della vendita avesse avuto i caratteri della definitività: in caso diverso - e pertanto anche nel caso in cui l'assemblea avesse assunto prima della vendita una delibera circa interventi straordinari ma questa fosse delibera meramente programmatica - della spesa risponderà l'acquirente.

Il tema che stiamo considerando viene ad emergere anche con riguardo al rapporto tra le delibere dell'assemblea che siano dirette alla realizzazione di opere straordinarie o innovazioni e la costituzione del “fondo speciale” di cui al n. 4) dell'art. 1135 c.c.

Come noto, la norma ora ricordata impone - con una disposizione che è stata introdotta con la riforma di cui alla l. n. 220/2012 - nel caso di delibere volte alla realizzazione di opere straordinarie o di innovazioni l'obbligo di costituzione di un fondo speciale (mentre in precedenza la costituzione di un tale fondo era invece solo eventuale: la vecchia norma ne prevedeva la costituzione solo “se occorre”), fondo speciale del quale deve essere indicata anche la precisa misura pari all'ammontare complessivo della spesa prevista per i lavori (salva la possibilità del pagamento secondo gli stati di avanzamento dei lavori ove così fosse pattuito con il contratto di appalto).

Si ritiene che la disposizione - che riguarda non solo le innovazioni ma anche, più in generale, tutte le opere di manutenzione straordinaria - imponga, con la costituzione di un fondo separato, la formazione di una contabilità separata per le opere straordinarie e che, pertanto, il fondo speciale e le opere che questo sarebbe diretto a realizzare non debbano essere menzionati nel rendiconto annuale presentato dall'amministratore ma debbano essere oggetto di un rendiconto a parte. Si afferma anche che il fondo debba essere distinto ed autonomo per ogni opera che fosse deliberata e che pertanto nel caso (che nella prassi non è infrequente) che nel condominio si deliberasse l'esecuzione di più opere straordinarie o di più innovazioni la contabilità condominiale debba essere frazionata in tanti conti separati e debbano aprirsi più conti correnti distinti.

Orbene, recentemente è stato affermato dalla Corte di cassazione che “una deliberazione maggioritaria dell'assemblea non può … avere un contenuto contrario all'art. 1135, comma 1, n. 4), c.c., decidendo di soprassedere dall'allestimento del fondo stesso, o a modificarne le modalità di costituzione stabilite dalla legge”: dal che si è tratta la considerazione che una tale delibera “pur ove abbia ricevuto il consenso dell'appaltatore” debba ritenersi, “in quanto potenzialmente pregiudizievole per ciascuno dei partecipanti, oltre che per le esigenze di gestione condominiale”, “perciò nulla” (così Cass. civ., sez. II, 5 aprile 2023, n. 9388).

Venendo ora a considerare il tema oggetto delle presenti riflessioni, deve dirsi che pare evidente che la necessità della costituzione del fondo speciale debba riconoscersi solo nel caso di adozione della delibera definitiva diretta all'esecuzione delle opere.

Pertanto, l'eventuale omissione della previsione della costituzione del fondo speciale costituirà - in base al principio sopra ricordato - motivo di invalidità della delibera concernente le opere straordinarie solamente nel caso in cui questa sia delibera definitiva mentre ove si tratti di delibera meramente programmatica relativa alla esecuzione di opere di manutenzione straordinaria non potrà ritenersi necessaria, per la sua validità, la previsione della costituzione del fondo speciale.

Un'ipotesi - affrontata in molte occasioni dalla giurisprudenza - che presenta interesse con riguardo al tema qui in esame è quella delle delibere assembleari volte alla trasformazione dell'impianto di riscaldamento centralizzato in impianti autonomi (si tratta della materia disciplinata dall'art. 26 della l. n. 10/1991).

In argomento si è posto il quesito se condizione per l'adozione della delibera dell'assemblea che disponga la trasformazione sia la presenza della documentazione relativa all'intervento e se la delibera adottata in assenza di tale documentazione - e comunque adottata prima che questa venga prodotta - sia delibera meramente preparatoria e come tale priva di effetti concreti nei confronti dei condòmini. Ci si è chiesti anche se una delibera adottata in assenza della documentazione anzidetta debba considerarsi illegittima perché adottata in assenza delle condizioni previste dalla legge.

In risposta a questi interrogativi, si ritiene che nel caso in cui l'assemblea dei condòmini deliberi, in conformità agli obiettivi di risparmio energetico di cui alla l. n. 10/1991, la sostituzione dell'impianto di riscaldamento centralizzato a gasolio con impianti autonomi a gas metano non occorre, ai fini della validità della delibera, che questa sia corredata dal progetto e dalla relazione tecnica di conformità: ciò deve ritenersi - si è affermato - dal momento che la legge distingue la fase deliberativa da quella attuativa assegnando alla prima la finalità della mera valutazione della convenienza economica della trasformazione ed alla seconda la finalità della approvazione degli aspetti progettuali per la rispondenza del nuovo impianto alle prescrizioni di legge (così Cass. civ., sez. II, 9 aprile 2014, n. 8336).

Il che significa che la delibera di approvazione della trasformazione non corredata dalla documentazione progettuale deve considerarsi comunque delibera definitiva e completa (pur entro i limiti propri della funzione sua propria che - come si è detto - è quella della valutazione della convenienza della scelta di trasformazione) e non già delibera meramente programmatica.

Altra ipotesi da considerare in relazione alle questioni che stiamo esaminando (ipotesi in relazione alla quale si pone nuovamente il quesito circa il carattere meramente preparatorio o invece definitivo della decisione che sia assunta dall'assemblea) è quella delle delibere che abbiano portata meramente ricognitiva di una situazione normativa esistente.

Un esempio di decisione di questa natura è fornito dalla delibera - che nella prassi si è presentata in molte occasioni - che sia “meramente ricognitiva del riparto normativo di attribuzioni tra singoli partecipanti, amministratore ed assemblea” (così Cass. civ., sez. II, 25 maggio 2016, n. 10685).

Orbene, si ritiene che, ad una delibera di tale tenore, non possa riconoscersi portata decisoria e che essa debba considerarsi pertanto mero passaggio preparatorio rispetto a successive decisioni circa l'attribuzione di compiti o incarichi ad uno o all'altro dei soggetti da essa indicati (v., in questo senso, ancora Cass. civ., sez. II, 25 maggio 2016, n. 10685).

Come si è detto, alle delibere meramente programmatiche per alcuni aspetti non si applica la medesima disciplina che trova applicazione nei confronti delle delibere definitive.

Un primo aspetto sotto il quale si manifesta la differenza di disciplina tra le due ipotesi concerne i profili relativi alle formalità assembleari.

A proposito delle delibere meramente programmatiche, infatti, si afferma che la delibera assembleare che presenti un contenuto generico e programmatico non necessita, per la sua validità, che il relativo argomento sia stato posto all'ordine del giorno dell'assemblea: ciò - è stato affermato - alla luce della considerazione che nel caso si tratta “di contenuti non suscettibili di preventiva specifica informativa ai condòmini e comunque costituenti possibile sviluppo della discussione e dell'esame di ogni altro punto all'ordine del giorno” (così Cass. civ., sez. II, 25 maggio 2016, n. 10685).

Ne consegue che deve ritenersi che una delibera della natura indicata possa essere assunta dall'assemblea anche se il relativo argomento non fosse stato preventivamente indicato nell'ordine del giorno (a differenza della delibera definitiva: da ricordare che, secondo Cass. civ., sez. II, 5 maggio 2009, n. 10344, la deliberazione su argomenti non inseriti nell'ordine del giorno integra vizio che comporta l'annullabilità della delibera; nello stesso senso, v. Trib. Pavia 24 febbraio 2022).

Altro profilo rispetto al quale sembra debba prospettarsi divergenza di disciplina tra delibere programmatiche e delibere definitive è quello dei quorum richiesti per l'adozione delle deliberazioni.

Alla luce delle considerazioni che si sono formulate, pare debba ritenersi infatti che, nell'ipotesi in cui per l'adozione delle delibere che intervengano in determinate materie o che abbiano determinati oggetti, siano richieste dalla legge maggioranze qualificate, per l'adozione, nelle materie in questione, di delibere che abbiano portata meramente programmatica non siano richieste le maggioranze qualificate prescritte, le quali devono considerarsi necessarie solo per l'adozione delle delibere definitive.

Si consideri - per esempio - l'ipotesi delle delibere in tema di innovazioni nel condominio. Per l'adozione di queste delibere - come noto - viene richiesto dall'art. 1136, comma 5, c.c. un “numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio”. Orbene, pare corretto ritenere che questo quorum sia richiesto solo per l'adozione delle delibere che dispongano - con i caratteri della definitività e della completezza che abbiamo sopra indicato - l'esecuzione delle innovazioni, mentre le delibere che abbiano portata meramente preparatoria o programmatica pur con riguardo a future decisioni in materia di innovazioni dovrebbe ritenersi che possano essere adottate senza la necessità del rispetto di tale quorum qualificato.

Un ulteriore aspetto di divergenza di disciplina tra delibere programmatiche e delibere definitive è quello che concerne la loro impugnazione.

Va precisato infatti che deve ritenersi che ove emerga - attraverso la corretta interpretazione della delibera - che questa abbia valore meramente preparatorio e non definitivo debba escludersi che nei confronti di tale delibera possa essere proposta impugnazione ex art. 1137 c.c.

La considerazione che deve essere formulata a questo riguardo è che “l'interesse all'impugnazione di una deliberazione dell'assemblea condominiale ai sensi dell'art. 1137 c.c. postula che la stessa sia idonea a determinare un mutamento della posizione dei condòmini suscettibile di eventuale pregiudizio” (così Cass. civ., sez. II, 23 novembre 2016, n. 23903; Cass. civ., sez. II, 25 maggio 2016, n. 10865).

Si tratta di una condizione che appare ravvisabile solamente nel caso della delibera definitiva. Di contro, nel caso della delibera meramente programmatica le relative statuizioni avranno solo una funzione propedeutica rispetto ad altre decisioni che dovranno essere assunte in un momento successivo: il che conduce a pensare che debba pertanto escludersi che tale delibera possa essere impugnata (v., in questo senso, Trib. Palermo 25 agosto 2014).

Possiamo a questo punto sintetizzare le conclusioni alle quali giungono le osservazioni fino ad ora formulate.

Nell'ambito delle delibere dell'assemblea condominiale un ruolo particolare è attribuito alle delibere preparatorie o programmatiche.

Tali delibere:

• possono essere presenti soprattutto nel campo delle iniziative assembleari in tema di manutenzione straordinaria delle parti comuni e delle innovazioni;
• presentano rilievo nel caso delle iniziative che impongono la costituzione del fondo speciale di cui al n. 4) dell'art. 1135 c.c.;
• presentano rilievo decisivo in relazione al riparto della responsabilità per le spese per le opere straordinarie nel caso di alienazione dell'unità immobiliare in condominio;
• vanno considerate anche in relazione all'ipotesi delle delibere meramente ricognitive di condizioni derivanti dalla legge.

Nel caso in cui una delibera abbia natura meramente preparatoria o programmatica, sembra corretto ritenere che essa:

• possa essere adottata anche se il relativo argomento non sia inserito all'ordine del giorno;
• possa essere adottata senza necessità del rispetto di quorum specifici e qualificati;
• non sia autonomamente impugnabile.

Scalettaris, I diversi “fondi” specifici nella gestione economica del condominio ed il loro destino nel caso di compravendita delle unità immobiliari individuali, in Arch. loc. e cond., 2022, 520;

Scalettaris, Le modalità operative in tema di superbonus: le assemblee condominiali, in Arch. loc. e cond., 2021, 132;

Carrato, Questioni sparse in tema di verbale di delibera assembleare di condominio, in Arch. loc. e cond., 2017, 193;

Nucera, Riforma e fondo speciale per le opere straordinarie, in Arch. loc. e cond., 2013, 572;

Santersiere, Deliberazione spese per il rifacimento della facciata di condominio e vendita di unità immobiliare nel frattempo. Obbligazione in solido tra le parti, in Arch. loc. e cond., 2013, 783;

Scalettaris, Ripartizione della responsabilità per le spese tra venditore e acquirente dell'unità in condominio, in Giust. civ., 2013, I, 2419;

Scarpa, Il fondo speciale per la manutenzione straordinaria e le innovazioni nel condominio, in Arch. loc. e cond., 2013, 569.

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