Responsabilità del conduttore per i danni cagionati dai terzi alla cosa locata dopo la risoluzione consensuale e prima della riconsegna

In argomento, giova ricordare che la risoluzione anticipata del contratto di locazione avviene quando il rapporto tra le parti si interrompe prima della scadenza naturale. Questo può avvenire a seguito di risoluzione consensuale o di recesso delle parti.

In particolare, le parti del contratto di locazione (locatore e conduttore), hanno sempre la facoltà di risolvere consensualmente, in maniera anticipata, la locazione stessa, qualunque sia la scadenza del contratto. Infatti, la volontà delle parti può modificare in ogni momento il contratto di locazione precedentemente stipulato, prevedendone anche la risoluzione immediata. Tale volontà, più nel dettaglio, deriva da quella specifica del locatore di tornare ad avere la disponibilità materiale del proprio bene e da quella specifica del conduttore di cessare il godimento del bene concessogli e di liberarsi dall'onere di pagamento del canone concordato. Con specifico riferimento alle locazioni ad uso abitativo, occorre la necessaria forma scritta del contratto; difatti, il contratto di locazione ad uso abitativo, soggetto all'obbligo di forma scritta ai sensi dell'art. 1, comma 4, della l. n. 431/1998, deve essere risolto con comunicazione scritta, non potendo, in questo caso, trovare applicazione il principio di libertà delle forme, che vale solamente per i contratti in forma scritta per volontà delle parti e non per quelli per i quali la forma scritta sia prescritta dalla legge “ad substantiam” (Cass. civ., sez. VI, 27 settembre 2017, n. 22647).

Premesso ciò, in riferimento al quesito in esame, il Legislatore con l'art. 1588, comma 2, c.c. ha previsto che il conduttore è responsabile della perdita e del deterioramento cagionati da persone che egli ha ammesse, anche temporaneamente, all'uso o al godimento della cosa. Dunque, interpretando la disposizione in commento, il conduttore, a norma dell'art. 1587, n. 1) c.c. deve osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsi della cosa locata per l'uso determinato; sicché, deve provare che ha custodito la cosa con la comune diligenza. Quanto alle conseguenze successive alla risoluzione del contratto, i giudici hanno osservato che sussiste la responsabilità del conduttore verso il locatore per i danni cagionati da terzi alla cosa locata dopo la risoluzione del contratto, ma prima della riconsegna del bene. In tal caso, la responsabilità è contrattuale, atteso che la caducazione del contratto non determina l'automatica cessazione degli effetti sostanziali collegati al rapporto di locazione, che permangono, ex art. 1591 c.c., sino all'esatto adempimento dell'obbligazione del conduttore di riconsegna del cespite, la quale rimane inadempiuta ogniqualvolta il locatore non riacquisti la disponibilità del bene locato in modo da farne uso secondo la sua destinazione e, dunque, anche quando l'immobile risulti inutilizzabile perché danneggiato o ancora occupato da cose del conduttore (Cass. civ., sez. III, 25 luglio 2022 n. 23143).

Per le ragioni esposte, il conduttore dovrà risarcire il locatore.