Validità di un contratto di locazione stipulato da soggetto non proprietario dell’immobile

In relazione ai quesiti esposti, più che locatore possessore, sarebbe più corretto chiederci se: “il locatore deve necessariamente coincidere con il proprietario dell'immobile?”

A tal proposito si osserva che il contratto di locazione di immobile può essere legittimamente stipulato anche con soggetto locatore non proprietario del cespite. Quest'ultimo deve soddisfare il diritto del conduttore a godere pacificamente dell'immobile, in caso contrario, risulta inadempiente per una delle sue principali obbligazioni (art. 1575 c.c.), quindi, risponderà dei danni eventualmente scaturenti (Cass. civ. sez. III, 19 novembre 2013, n. 2013). Nel caso di specie la Corte d'appello era stata chiamata a stabilire quale dovesse essere la sorte di un contratto di locazione stipulato da un locatore che non era né proprietario dell'immobile locato, né titolare di altri diritti reali, né titolare di diritti personali di godimento su esso (c.d. locazione a non domino). Secondo la S.C., dunque, la locazione stipulata a non domino non è  un contratto invalido: esso infatti non confligge con alcuna prescrizione imperativa, né l'art. 1571 c.c. include, tra i requisiti di validità del contratto, la proprietà o la disponibilità dell'oggetto da parte del locatore; diversamente, l'indisponibilità (sia giuridica che di fatto) dell'immobile da parte del locatore costituisce dunque un tipico caso di difetto di legittimazione a stipulare, dal quale consegue non l'invalidità, ma l'inefficacia del contratto.

Alla luce di quanto esposto, i giudici della Cassazione hanno precisato che:

• il contratto di locazione stipulato a non domino è sempre valido, ma inefficace se il locatore non abbia la disponibilità giuridica o di fatto della cosa locata;
• il locatore si rende inadempiente alle obbligazioni assunte ove non faccia acquisire al conduttore il godimento di quella.

Secondo altro precedente orientamento, chiunque abbia la disponibilità di fatto di una cosa in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, può validamente concederla in locazione, in comodato o costituirvi altro rapporto obbligatorio ed è, in conseguenza, legittimato a richiederne la restituzione allorché il rapporto venga a cessare. Il rapporto di locazione, di natura obbligatoria, spiega i suoi effetti tra i contraenti indipendentemente dall'esistenza o permanenza nel locatore della proprietà della cosa locata (Cass. civ., sez. III, 13 luglio 1999 n. 7422). Secondo quest'ultimo provvedimento, il contratto di locazione ha carattere obbligatorio e può prescindere dalla proprietà della cosa locata da parte del locatore; può essere quindi stipulato anche da chi non è proprietario, essendo sufficiente che abbia la legittima disponibilità dell'immobile.

In conclusione, alla luce della citata giurisprudenza, il locatore non deve necessariamente coincidere con il proprietario dell'immobile.