Infiltrazioni dal lastrico solare di uso esclusivo: responsabilità del Condominio

Ciò, in quanto il condominio non subentra a titolo particolare nella responsabilità del venditore, ma, dal momento della sua costituzione, assume l'obbligo, quale custode dei beni e dei servizi comuni, di adottare tutte le misure necessarie affinché i medesimi non arrechino alcun pregiudizio.

Il sig. G.F. acquista un appartamento nel novembre 2008 e, in tale occasione, ben consapevole dei vizi del fabbricato, stipula una transazione con cui, a fronte dell'incasso di una somma di denaro, esonera la società venditrice da qualsivoglia responsabilità anche ai sensi dell'art. 1490 c.c. Calma apparente.

Nel marzo 2009, iniziano le infiltrazioni dal lastrico solare di uso esclusivo che perdurano per anni, nonostante i lavori eseguiti nel 2012 dal Condominio nel frattempo costituitosi, tanto che nell'aprile 2013 il soffitto dell'appartamento del sig. G.F. crolla.

Il sig. G.F. conviene allora in giudizio il Condominio, affinché previo accertamento della responsabilità per l'accaduto, fosse condannato al risarcimento dei danni. Nessuna soddisfazione arriva dal Tribunale di Roma, mentre un'apertura viene dalla Corte d'Appello che, riformando la sentenza di primo grado, condanna il Condominio a risarcire circa € 30.000,00, oltre IVA, rivalutazione e interessi: a parere della Corte d'Appello, le infiltrazioni provenienti dal lastrico solare di uso esclusivo erano determinate dal cattivo stato di manutenzione della pavimentazione, con conseguente responsabilità ex art. 2051 c.c. in capo al Condominio; tale responsabilità, peraltro, era concorrente con quella dell'usuario esclusivo in base alle proporzioni dettate dall'art. 1126 c.c.

Il Condominio però non si rassegna alla sconfitta e impugna la sentenza avanti alla Corte di Cassazione, rilevando che l'intervenuta transazione tra il sig. G.F. e la venditrice precludeva qualsivoglia accertamento di responsabilità del Condominio ex art. 2051 c.c.

La Corte di Cassazione non accoglie però le censure del Condominio, sulla base delle seguenti argomentazioni:

• in caso di danni da infiltrazioni all'appartamento sottostante derivanti da omessa manutenzione del lastrico solare a uso esclusivo, sono responsabili ex art. 2051 c.c. sia il proprietario o l'usuario esclusivo sia il condominio in forza degli obblighi riguardanti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni. In tale ipotesi, il concorso di responsabilità si regola secondo i criteri dell'art. 1126 c.c., a meno che non risulti la prova della riconducibilità dei pregiudizi soltanto alla condotta del titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare (v. Cass., Sez. Un., 10 maggio 2016, n. 9449);
• la transazione intercorsa tra l'originario venditore (già proprietario pro indiviso dell'edificio) e i condomini avente ad oggetto i lavori da eseguire per eliminare i difetti riscontrati nelle parti comuni in degrado non impedisce di ravvisare la responsabilità del condominio ex art. 2051 c.c. Invero, il condominio non subentra quale successore a titolo particolare nella responsabilità del venditore, ma, dal momento della sua costituzione, assume il distinto obbligo, quale custode dei beni e dei servizi comuni, di adottare tutte le misure necessarie affinché gli stessi non arrechino pregiudizi ad alcuno (v. Cass. 25 marzo 1991, n. 3209; Cass. 21 giugno 1993, n. 6856; Cass. 15 aprile 1999, n. 3753).

Il ricorso del Condominio viene dunque rigettato, mentre la decisione impugnata viene confermata.

Fonte: dirittoegiustizia.it