Recesso dal preliminare di compravendita

Tizio stipulava un contratto preliminare di compravendita con la società Beta S.r.l., avente ad oggetto un immobile sito in Milano; in tale sede concordavano un corrispettivo pari a 450.000,00 euro e fissavano il termine per la stipula del contratto. Tizio, inoltre, consegnava alla controparte 90.000,00 euro a titolo di anticipo e di caparra confirmatoria. 

Tuttavia, il promissario acquirente veniva a sapere che l'immobile che avrebbe acquistato a breve era sprovvisto del certificato di abitabilità e agibilità dell'immobile, per il quale la società Beta S.r.l. aveva avviato la pratica a ridosso della data prevista per la stipula del definitivo. Tizio non si presentava innanzi al notaio alla data prevista e riceveva una diffida formale da parte della promittente venditrice.

Tizio chiede quali siano le tutele attivabili e se, nel caso in cui la situazione dovesse rimanere invariata, ci sia la possibilità di ottenere il denaro corrisposto alla controparte in sede di stipula del contratto preliminare.

Il caso in esame richiede brevi cenni introduttivi in merito al contratto preliminare, ossia il contratto mediante il quale due o più parti si obbligano a concludere un successivo contratto (c.d. definitivo), del quale viene delineato più o meno precisamente il contenuto, entro un determinato termine. Ai sensi dell'art. 1351 c.c., il contratto preliminare deve necessariamente essere concluso nella stessa forma che è prevista dalla legge per il contratto definitivo, pena la nullità. 

Il contratto preliminare, definito impropriamente “compromesso”, viene spesso utilizzato nell'ambito della compravendita di beni immobili e ha lo scopo di consentire alle parti di rimandare ad un secondo momento la conclusione effettiva del contratto, pur vincolandosi reciprocamente mediante la stipula di tale tipologia di accordo.

In occasione della stipula del preliminare, Tizio aveva consegnato la cifra di 90.000,00 euro a titolo di anticipo e di caparra confirmatoria; secondo quanto disposto dall'art. 1385 c.c., se risulta inadempiente la parte che ha consegnato la caparra confirmatoria, colui che l'ha ricevuta ha diritto di recedere dal contratto trattenendo le somme consegnate.

Al contrario, se risulta inadempiente la parte che ha ricevuto la caparra confirmatoria, colui che l'ha consegnata ha diritto di recedere e ottenere il doppio del valore della caparra.

Per valutare l'eventuale inadempimento della Beta s.r.l., occorre interrogarsi sul mancato (o, comunque, tardivo) avviamento della pratica al fine di ottenere il certificato di abitabilità e agibilità dell'immobile. Quest'ultimo rappresenta un documento di fondamentale importanza, attestante la conformità urbanistica di un'unità immobiliare. Tale certificato funge da garanzia, certificando il rispetto delle condizioni essenziali di sicurezza, igiene, salubrità, e l'efficienza energetica degli edifici. In aggiunta, verifica l'adempienza agli eventuali obblighi di infrastrutturazione digitale, valutati in conformità alla normativa vigente, come delineato nell'art. 24 DPR 380/2001, noto come Testo Unico sull'Edilizia.

Fino al 2016, esistevano due categorie di certificati: uno definito "di abitabilità", destinato agli immobili ad uso abitativo, e un altro "di agibilità", obbligatorio per gli immobili ad uso non abitativo. Entrambe le tipologie di certificati venivano rilasciate dal Sindaco previa presentazione di una specifica istanza da parte di un tecnico incaricato.

Con l'entrata in vigore del D.Lgs. 222/2016, le due diverse tipologie di certificati sono confluite in un unico documento, ottenibile mediante un'autocertificazione, nota come Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA). Questo nuovo approccio semplifica significativamente la procedura di ottenimento del certificato, riducendo l'onere burocratico e semplificando le pratiche per i cittadini che desiderano attestare la regolarità del proprio immobile.

L'orientamento prevalente della Corte di cassazione ritiene che «il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia è da ritenersi giustificato perchè l'acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico-sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all'acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene, per cui i predetti certificati devono ritenersi essenziali» (in tal senso, Cass. 20 maggio 2020, n. 9226 e Cass. 16 giugno 2008, n. 16216).

La consegna del certificato di abilità, infatti, pur non costituendo condizione di validità in senso stretto del contratto di compravendita, è un requisito essenziale dell'immobile, dal momento che l'assenza impedisce l'utilizzo dello stesso a fini abitativi.

Ciò considerato, il rifiuto di Tizio di presenziare innanzi al notaio in assenza del certificato de qua è da ritenersi del tutto legittimo. Non solo; in caso di impossibilità di ottenere la certificazione idonea, Tizio avrà diritto di recedere e di agire giudizialmente al fine di ottenere da Beta S.r.l. il doppio della caparra confirmatoria corrisposta ai sensi dell'art. 1385 c.c.