A chi spettano le spese condominiali di guardiania notturna?

La Redazione
04 Dicembre 2023

La Corte d’Appello di Napoli viene chiamata a decidere se possa ritenersi esonerato dalla corresponsione degli oneri per il servizio di guardiania notturna, svolto anche a tutela delle parti comuni, il condomino che, proprietario di due immobili riuniti, già vi partecipa per l’edificio in cui è ubicata la maggior superficie della propria abitazione.

Un condomino, proprietario di due immobili riuniti insistenti per il 90 per cento della superficie sull'edificio I e per il restante 10 per cento sull'edificio L, conveniva in giudizio la gestione del Condominio sostenendo non fosse stato correttamente applicato il c.d. criterio di utilità sancito dall'art. 1123 , comma 2, c.c. secondo cui, in deroga alla regola generale di ripartizione delle spese di cui al comma 1, queste vanno determinate in funzione dell'uso che può farne ciascun proprietario delle singole unità abitative «e laddove, per taluno dei condomini, per ragioni strutturali e non dipendenti dalla mera volontà di scelta, non fosse possibile fare uso o trarre utilità da un determinato servizio, doveva essere escluso anche l'onere di contribuire alle spese di gestione dello stesso».

L'ente di gestione deduceva per parte sua il rispetto dei principi sanciti dall'art. 1123 c.c. per mezzo della delibera impugnata con cui era stata ripartita la spesa di un servizio tra i condomini, istituita con due delibere condominiali (del 1989 e del 2006) assunte con maggioranza dei millesimi superiori al 50 per cento e con un numero di partecipanti superiore al quorum richiesto per legge. Il Tribunale dava ragione al Condominio ritenendo che «l'istante fosse tenuto a contribuire alle spese condominiali di guardiania notturna, festiva e straordinaria in quanto il proprio immobile insisteva per il 10 per cento sullo stabile, seppure non accedeva al proprio appartamento dal predetto condominio». Richiamava a riguardo la pronuncia della Suprema Corte n.12298/2003 secondo cui l'attività di custodia e di vigilanza è svolta dal portiere anche nell'interesse dei proprietari delle unità immobiliari accessibili direttamente dalla strada mediante autonomo ingresso.

Contro tale sentenza propone appello il condomino sostenendo che il Tribunale ha errato nel ritenere legittima l'estensione analogica al servizio di guardiania notturna, festiva e straordinaria dei criteri di ripartizione delle spese dettate per il servizio di portierato e nel non rilevare d'ufficio la nullità della delibera del 1989 nonostante essa fosse lesiva del principio di proporzionalità all'uso che l'odierno appellante faceva del nuovo servizio (ex art. 1123, comma secondo, c.c.) e avesse deliberato con la maggioranza dei condomini piuttosto che con l'unanimità. L'appellante sostiene l'invalidità delle delibere impugnate nella parte in cui gli vengono addebitate le spese per la guardiania notturna nonostante non ne usufruisca, non accedendo al proprio immobile dalle scale del condominio L ma dal condominio I, cosicché il servizio è una duplicazione di quello che paga al condominio I.

La Corte d'Appello per la quale il motivo dell'appellante non è fondato, riprende sul tema la pronuncia della Suprema Corte per cui «le spese di portierato in un edificio condominiale, trattandosi di servizio per sua natura tale da assicurare la custodia-vigilanza dell'intero fabbricato, vanno ripartite tra i condomini alla stregua del criterio dettato dall'art. 1123, primo comma, c.c., la cui applicabilità può essere legittimamente negata solo se risulti una contraria convenzione oppure se si accerti che il servizio, per particolari situazioni di cose e luoghi, non può considerarsi reso nell'interesse di tutti i condomini (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 962 del 18/02/1986 che, nella fattispecie al suo esame, ha ritenuto che la Corte del merito avesse erroneamente sostituito al criterio di cui al primo comma dell'art. 1123 c.c., il diverso criterio basato su una ritenuta maggiore utilizzazione del servizio da parte di alcuni condomini)».

Nel caso sottoposto al suo esame, la Corte territoriale rileva che il servizio di guardiania notturna viene svolto anche a tutela delle parti comuni e dunque «non può ritenersi esonerato l'odierno appellante solo perché già vi partecipa nel Condominio in cui è ubicata la maggiore superficie del proprio immobile o perché la porzione di immobile, facente parte del Condominio L, non ha accesso dallo stesso».

Per la Corte d'Appello il servizio è svolto anche a tutela dell'intero complesso condominiale come, peraltro, non è decisamente smentito dallo stesso appellante quando afferma che il servizio è riconducibile in misura esclusiva o preponderante alla difesa da aggressioni esterne delle singole proprietà individuali. «Peraltro, non va trascurato che data l'ampiezza della superficie della terrazza di mq. 290,21, insistente nel Condominio L, non può escludersi che il servizio di guardiania notturna non valga a proteggere detta proprietà individuale da possibili aggressioni anche dall'esterno».

In definitiva, i relativi oneri sono a carico anche dall'appellante il quale, per rimanerne escluso avrebbe dovuto dimostrare l'esistenza di circostanze oggettive, «in base alle quali era possibile desumere che il medesimo servizio fosse svolto solamente nell'interesse dei proprietari degli appartamenti con accesso dai singoli Condomini e con assenza di qualsivoglia utilità nei confronti delle aree e delle cose comuni». La Corte rigetta l'appello e conferma la sentenza impugnata.

Fonte: dirittoegiustizia.it