L'immobile è un «alloggio sociale», e quindi esente IMU, solo con specifiche caratteristiche tecnico-costruttive

Il caso. Il focus della controversia ruotava intorno alla qualificazione di “alloggio sociale” o meno di alcuni immobili posseduti dall'Azienda Lombarda per l'Edilizia Residenziale (ALER) in un comune della città metropolitana di Milano.

L'ente locale emetteva un avviso di accertamento IMU per l'anno d'imposta 2016 ritenendo che detti immobili difettassero dei requisiti tecnico/costruttivi per essere considerati alloggi sociali e che, invece, fossero alloggi di edilizia residenziale pubblica (ERP) assegnati ai non abbienti. Pertanto, secondo il Comune, doveva applicarsi, ai fini IMU, il regime speciale di tassazione previsto dall'art. 13, comma 10 del d.l. 201/2011 e consistente nella detrazione pari a 200 euro dall'imposta dovuta per gli alloggi regolarmente assegnati dagli enti di edilizia residenziale pubblica. ALER impugnava l'accertamento ritenendo, invece, operante l'esonero previsto per i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali (art. 13, comma 2, lett. b) del citato d.l.).

La decisione della Commissione europea. I giudici di primo grado accoglievano il ricorso ricordando che la definizione di alloggi sociali, così come definiti dal decreto ministeriale del 22 aprile 2008, è prevista dall'art. 5 della l. n. 9/2007 per ottemperare a quanto disposto dalla decisione della Commissione europea (2005/842/CE del 28 novembre 2005) in materia di esenzione da notifica degli aiuti di Stato a favore degli alloggi sociali. Con questa decisione la Commissione europea aveva riconosciuto che le imprese di edilizia popolare che forniscono alloggi a cittadini svantaggiati che non sono in grado di trovare un alloggio a condizioni di mercato, avrebbero dovuto beneficiare dell'anzidetta esenzione.

I requisiti previsti dalla normativa, osservava il primo Collegio, sono:

a) la funzione sociale ossia deve tendere a “ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato” a motivo della loro condizione economica;

b) la destinazione: deve essere destinato, con vincolo di destinazione d'uso, alla “locazione permanente” o anche, se realizzato o recuperato con  finanziamenti pubblici, alla “locazione temporanea per almeno otto anni ed anche alla proprietà”. Nel caso di specie, i giudici di prime cure hanno ritenuto, da un lato, che ALER avesse fornito le prove del possesso dei requisiti per l'esonero tramite allegazione dei contratti, caratteristiche dei conduttori, presenza di graduatorie pubbliche per l'assegnazione, natura e genesi del patrimonio gestito; dall'altro lato, non condividevano l'assunto del Comune che ne aveva contestato il possesso dei requisiti avendo gli alloggi in questione requisiti inferiori a quelli previsti dalla legge, non comprendendo perché un patrimonio immobiliare di minor valore avrebbe dovuto essere penalizzato con l'assoggettamento al tributo.

Decisive le caratteristiche tecnico-costruttive. La Corte lombarda ha riformato la sentenza convalidando l'operato dell'Ente locale condividendo la ricostruzione di quest'ultimo al fine di giungere ad una definizione normativamente orientata di “alloggio sociale”. In particolare, i giudici d'appello hanno fatto riferimento al Decreto del Ministro delle Infrastrutture del 22 aprile 2008 che all'art. 2, comma 7, chiarisce che “l'alloggio sociale deve essere adeguato, salubre, sicuro e costruito o recuperato nel rispetto delle caratteristiche tecnico-costruttive indicate agli articoli 16 e 43 della legge 5 agosto 1978, n. 457.

Nel caso di servizio di edilizia sociale in locazione si considera adeguato un alloggio con un numero di vani abitabili tendenzialmente non inferiore ai componenti del nucleo familiare (e comunque non superiore a cinque) oltre ai vani accessori quali bagno e cucina. L'alloggio sociale deve essere costruito secondo principi di sostenibilità ambientale e di risparmio energetico, utilizzando, ove possibile, fonti energetiche alternative; rispettare le caratteristiche tecnico-costruttive indicate agli articoli 16 e 43 della Legge 5 agosto 1978, n. 457”. I giudici “del riesame” hanno ritenuto che, nel caso di specie, non fossero soddisfatti i peculiari requisiti tecnico-costruttivi previsti dalle citate disposizioni:

• gli alloggi delle palazzine in questione avevano un'altezza interna non conforme (pari a 2,90 m.);
• non risultavano, nel Registro delle Pratiche Edilizie comunale, istanze relative ad interventi mirati al risparmio energetico secondo i principi di sostenibilità ambientale.

Pertanto, non ricorrendo i requisiti prescritti dal citato D.M., la Corte ha concluso che gli immobili in questione non potevano essere definiti “alloggi sociali”, con la conseguente applicazione del regime ordinario di tassazione.