La Suprema Corte ribadisce i doveri del notaio e le sue responsabilità

11 Dicembre 2023

Per la Suprema Corte, il notaio non deve limitarsi ad accertare la volontà delle parti, ma deve effettuare tutte le indagini preparatorie e successive all’atto da rogarsi, nonché consigliare al meglio le parti, in modo da assicurare il raggiungimento dello scopo.

Questo il principio stabilito dalla II sezione della Cassazione con l'ordinanza in commento.

Il provvedimento, sulla scorta peraltro di giurisprudenza consolidata, ribadisce la responsabilità professionale del notaio in caso di inosservanza di obblighi accessori, che costituisce una forma di responsabilità contrattuale per inadempimento della prestazione d'opera professionale.

La questione sottoposta alla Suprema Corte riguardava una sentenza di primo grado, con cui una società aveva ottenuto la risoluzione di un contratto di acquisto di un bene, comprato da un'altra società, perché l'immobile apparteneva al demanio marittimo e non poteva essere venduto né poteva esserne trasferita la proprietà superficiaria. La sentenza dispose la restituzione delle reciproche controprestazioni e condannò la parte alienante e restituire la somma ricevuta quale prezzo del bene e il totale di tutte le somme necessarie per il trasferimento, per le spese notarili, per quelle tecniche, per la provvigione del mediatore nonché di tutte le spese utili fatte dall'acquirente sul bene. La sentenza fu confermata in appello e passò anche in giudicato, ma la procedura esecutiva e azionate nei confronti dell'alienante si rivelarono infruttuose. Di conseguenza, la società acquirente convenne in giudizio il notaio e il mediatore per il risarcimento del danno al quale chiedeva che fossero condannati il notaio e il mediatore.

In primo grado, la domanda fu rigettata; a seguito di appello il gravame venne accolto e la sentenza condannò le eredi del notaio e l'agenzia immobiliare al pagamento del risarcimento dei danni nei confronti dell'appellante e alle spese del doppio grado, respingendo altresì la domanda di manleva formulata dall'agenzia e dal mediatore nei confronti della propria compagnia assicurativa. Contro tale sentenza, ha proposto ricorso per cassazione la compagnia assicurativa del notaio sulla base di due motivi, mentre veniva proposto controricorso dalla società originariamente acquirente e dall'agenzia immobiliare, nonché infine dalla stessa compagnia assicurativa.

Nei due motivi di ricorso, veniva censurata la violazione e falsa applicazione dell'art. 2229 c.c. in relazione all'art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., poiché la sentenza impugnata avrebbe errato nel determinare il contenuto tipico delle prestazioni che il notaio ottenuto ad eseguire nell'esperimento dell'incarico professionale conferitogli, e la violazione e falsa applicazione degli artt. 1218,1223,1227 c.c. Poiché la sentenza non avrebbe tenuto conto dei criteri fissati dalla giurisprudenza per individuare il danno risarcibile derivante dalla condotta colpevolmente omissiva del notaio.

Il notaio incorre in responsabilità professionale allorquando non rispetti l'obbligo delle attività accessorie e successive per il raggiungimento dello scopo voluto dalle parti, che trova il proprio fondamento nella diligenza qualificata che il suddetto professionista è tenuto ad osservare, a maggior ragione in forza della sua qualificazione professionale.

La Suprema Corte ha interamente rigettato il ricorso della compagnia assicurativa del notaio, nonché il controricorso dell'agenzia immobiliare, ritenuta analogamente responsabile del danno subito dalla società acquirente in quanto essa ha illegittimamente taciuto al cliente una circostanza essenziale che era a sua conoscenza.

Nella fattispecie, secondo la Suprema Corte, la Corte d'appello ha ben valutato la condotta del notaio in quanto questi non potevano non essere a conoscenza della concessione, sia perché il bene posto su area demaniale richiedeva un titolo di occupazione sia perché lo stesso notaio aveva avuto a disposizione la comunicazione del Comune in cui si dava atto di tale concessione. Il notaio quindi non solo aveva omesso di rappresentare al cliente il rischio di questo evento, ma neppure aveva inserito nel contratto un qualsiasi riferimento a tale circostanza, mentre egli avrebbe dovuto, nell'ambito della propria diligenza professionale acquisire e analizzare la concessione, trattandosi peraltro per un professionista qualificato, di una verifica agevole dal punto di vista tecnico giuridico.

In questo modo, egli è venuto meno al principio per cui la sua attività non può limitarsi ad accertare la volontà delle parti, ma si riferisce anche a tutte le indagini preparatorie ma anche successive all'atto da erogarsi in modo tale che venga assicurato il raggiungimento dello scopo. Secondo la Suprema Corte, l'inosservanza di questi obblighi accessori costituisce una forma di responsabilità contrattuale per l'adempimento della prestazione d'opera professionale, mentre l'obbligo delle attività accessorie e successive trova il proprio fondamento nella diligenza qualificata che il notaio, a causa della sua posizione e della sua preparazione è tenuto ad osservare, nonché nella buona fede oggettiva che costituisce criterio di determinazione della prestazione contrattuale, connotata dal dovere di informazione sui dati rilevanti per il perfezionamento del contratto e sull'aderenza dello stesso alla funzione sia economico che sociale perseguita dalle parti, nonché infine (aspetto estremamente importante) dal fondamentale dovere di consiglio sulle scelte tecnico giuridiche, proprie di una professione fondamentale nel nostro ordinamento qual è quella appunto del notaio. Non avendo ottemperato a questi obblighi, secondo l'ordinanza in commento, il notaio è responsabile dei danni subiti dalla società acquirente insieme all'agenzia mediatrice.

Il ricorso è stato quindi respinto, con condanna alle spese della Compagnia ricorrente.

(Fonte: Diritto e Giustizia)