Esecuzione forzata per debiti condominiali e limiti della responsabilità dei singoli condomini

Massima

L'onere di preventiva escussione dei condomini morosi gravante, ai sensi dell'art. 63, comma 2, disp. att. c.c., sul creditore munito di titolo esecutivo nei confronti del condominio non ha per oggetto la sola somma corrispondente alla quota millesimale del condomino moroso sull'importo di cui al titolo esecutivo, ma l'intero ammontare della morosità, cioè l'intera originaria quota dell'obbligazione condominiale imputabile al singolo condomino, detratto quanto eventualmente già pagato al creditore dall'amministratore, in nome e per conto di detto condomino, in virtù dei versamenti dallo stesso effettuati nelle casse condominiali, secondo l'imputazione comunicata ai sensi dell'art. 63, comma 1, disp. att. c.c., ovvero quanto versato direttamente dal singolo condomino al creditore.

Il caso

Una società, disponendo di un decreto ingiuntivo esecutivo emesso per il pagamento del saldo del corrispettivo dovutole per lavori effettuati a favore di un condominio, notificava a tre condomine altrettanti atti di precetto, intimando il pagamento di un importo complessivamente pari a quello della loro morosità comunicata dall'amministratore del condominio ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c.

Le destinatarie delle intimazioni, tuttavia, proponevano opposizione ex art. 615, comma 1, c.p.c.: il Tribunale di Vicenza, in parziale accoglimento della stessa, dichiarava inefficaci gli atti di precetto opposti relativamente alla parte eccedente la rispettiva quota di partecipazione al condominio di ciascuna delle tre condomine, avuto riguardo all'importo portato dal titolo esecutivo.

La sentenza del Tribunale di Vicenza era integralmente riformata dalla Corte d'appello di Venezia, secondo cui, invece, la quota di responsabilità gravante su ciascuna condomina andava calcolata in proporzione all'intero credito vantato dalla società che aveva notificato i precetti e non alla parte di esso rimasta concretamente insoddisfatta e portata dal titolo esecutivo.

Avverso la pronuncia di secondo grado veniva proposto ricorso per cassazione.

La questione

La Corte di cassazione è stata chiamata a stabilire in quale misura il singolo condomino può essere assoggettato all’azione esecutiva del creditore che disponga di un titolo esecutivo avente per oggetto un debito condominiale, con specifico riguardo all’individuazione dell’esatta quota dell’obbligazione su di lui gravante.

Le soluzioni giuridiche

Con l'ordinanza che si annota, la Corte di cassazione ha rigettato il ricorso, affermando che: 1) il creditore che dispone di un titolo esecutivo nei confronti del condominio può agire esecutivamente nei confronti di ciascun singolo condomino, fino alla concorrenza dell'importo corrispondente alla quota dell'originaria obbligazione condominiale di sua competenza, calcolata rispetto all'intero credito (eventualmente superiore all'importo risultante dal titolo esecutivo, se il credito sia stato parzialmente soddisfatto); 2) superato tale limite, l'aggressione dei condomini in regola con i pagamenti sarà subordinata alla preventiva infruttuosa escussione dei condomini morosi, in virtù di quanto disposto dall'art. 63, comma 2, disp. att. c.c.; 3) il condomino cui sia stato notificato un atto di precetto e che abbia proposto opposizione avverso di esso ai sensi dell'art. 615, comma 1, c.p.c., non può addurre l'invalidità o l'annullamento della delibera dell'assemblea condominiale che ha approvato la spesa in cui ha titolo il credito portato dal decreto ingiuntivo azionato dal creditore.

Osservazioni

Le peculiarità che caratterizzano l'espropriazione forzata nei confronti dei condomini per debiti riconducibili al condominio hanno indotto la Corte di cassazione ad approfondire alcuni aspetti di indubbio interesse per l'operatore del diritto e a determinare, in particolare, in quale misura ciascun condomino può essere aggredito esecutivamente dal creditore.

Occorre premettere che la natura giuridica del condominio è assai controversa: in assenza di una chiara presa di posizione da parte del legislatore e a fronte di pronunce giurisprudenziali non sempre univoche, l'orientamento prevalente nega che il condominio abbia una distinta e autonoma personalità o soggettività giuridica e lo qualifica, pertanto, come ente di gestione che si immedesima con il complesso dei singoli condomini, senza distinguersi da esso.

Pertanto, chi dispone di un titolo esecutivo formatosi nei confronti del condominio è legittimato ad agire esecutivamente nei confronti dei singoli condomini per la soddisfazione del proprio credito, anche se gli stessi non abbiano partecipato al giudizio promosso dal terzo creditore nei confronti dell'amministratore, né risultino nominativamente indicati nel provvedimento di condanna.

L'art. 63 disp. att. c.c., tuttavia, pone un limite all'iniziativa dei creditori non ancora soddisfatti, stabilendo, al comma 2, che essi possono agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti solo una volta che siano stati escussi quelli morosi, dopo avere imposto all'amministratore, al comma 1, di comunicare i dati di questi ultimi.

Come hanno avuto modo di precisare i giudici di legittimità, dalla norma sopra citata, che esplicita la natura parziaria delle obbligazioni condominiali, deriva che i condomini in regola con i pagamenti (che cioè hanno versato le quote di spese condominiali di loro competenza) possono essere aggrediti esecutivamente soltanto a seguito dell'infruttuosa escussione di quelli morosi; un tanto significa che, soddisfatta tale condizione, della quota dell'obbligazione condominiale gravante sui condomini morosi sono tenuti a rispondere, nei confronti del creditore del condominio, anche i condomini in regola con i pagamenti, i quali, se soggiacciono a un obbligo sussidiario di garanzia, riconducibile a una sorta di fideiussione ex lege (pur sempre limitato alla quota del condomino moroso e non invece riferibile all'intero debito verso il terzo creditore), fruiscono comunque del beneficio della preventiva escussione dei condomini morosi.

Tenuto conto di queste coordinate di riferimento, nell'ordinanza che si annota viene fatto discendere che, quando il creditore del condominio sia stato solo parzialmente soddisfatto, si prospettano due situazioni:

- se il singolo condomino, compulsato dal creditore del condominio, adempie direttamente nei confronti di quest'ultimo, se non altro al fine di evitare di essere destinatario delle sue iniziative e di doverne sopportare i relativi costi, la sua obbligazione (parziaria) risulterà estinta e il creditore non potrà procedere ulteriormente nei suoi confronti (se non facendo valere la sua responsabilità sussidiaria, ricorrendo le condizioni sancite dall'art. 63 disp. att. c.c.);

- se uno o più singoli condomini versano all'amministratore l'importo dovuto (pro quota) al creditore del condominio, ma non altrettanto facciano gli altri condomini, sorge l'esigenza di non pregiudicare i primi rispetto ai secondi, resisi morosi nei confronti tanto del creditore del condominio quanto dell'amministratore di quest'ultimo.

Il condomino che abbia estinto la propria obbligazione parziaria, pagando quanto da lui dovuto al creditore del condominio, non potrà essere tenuto a corrispondere quel medesimo importo all'amministratore, visto che si tratterebbe di un versamento finalizzato alla formazione della provvista necessaria per estinguere l'obbligazione condominiale che, per la parte riferibile al condomino che ha già direttamente soddisfatto pro quota il creditore, non può più farsi gravare su di lui; manterrà vigore, tuttavia, il suo obbligo sussidiario di garanzia per le quote dei condomini morosi insolventi, nei limiti fissati dall'art. 63 disp. att. c.c.

Ciascun condomino, quindi, è direttamente obbligato solo per la quota di debito riferibile al valore della sua porzione, mentre è garante per le quote dei condomini inadempienti.

Ai sensi e per gli effetti previsti dall'art. 63 disp. att. c.c., pertanto, debbono considerarsi morosi i condomini che non hanno versato all'amministratore del condominio la quota da loro dovuta per formare la provvista necessaria per il soddisfacimento del creditore, né hanno pagato direttamente quest'ultimo (pro quota); al contrario, i condomini in regola con i pagamenti sono quelli che hanno estinto la propria quota dell'obbligazione condominiale, vuoi perché hanno pagato direttamente il relativo importo al creditore del condominio, vuoi perché quest'ultimo è stato soddisfatto (in tutto o in parte) dall'amministratore con la provvista dagli stessi fornita.

Se questo è il concetto di morosità rilevante ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c., ne deriva che l'onere di preventiva escussione previsto dal comma 2 è da intendersi riferito all'intero importo dovuto da ciascun condomino in relazione all'obbligazione da cui ha origine il debito condominiale (nel caso di specie, l'intero corrispettivo dell'appalto) e, di converso, che la responsabilità diretta di ciascun condomino – anche al fine di stabilire a che punto potrà entrare in gioco quella sussidiaria stabilita dalla norma – si determina ponendo in relazione la rispettiva quota millesimale di partecipazione al condominio con l'intero importo dell'obbligazione originaria e non con quello (eventualmente inferiore e rappresentato, nel caso di specie, dal residuo corrispettivo non versato e ancora dovuto alla società creditrice) portato dal titolo esecutivo.

In quest'ottica, la comunicazione al creditore del condominio dei dati dei condomini morosi da parte dell'amministratore consente di imputare il pagamento effettuato da quest'ultimo a estinzione delle (sole) quote dell'obbligazione condominiale dei condomini che hanno regolarmente contribuito alla formazione della relativa provvista, restando invece insolute le quote dei condomini che non abbiano versato i contributi dovuti.

In definitiva, il creditore potrà sempre agire, senza vincolo alcuno, nei confronti di tutti i condomini per l'adempimento delle quote dell'obbligazione condominiale non ancora soddisfatte, calcolate nei termini sopra indicati (ossia avendo riferimento all'intero debito e non all'eventuale porzione di esso portata dal titolo esecutivo), mentre non potrà agire, al medesimo titolo, nei confronti dei condomini che abbiano estinto – tramite pagamento diretto al creditore o tramite versamento della provvista all'amministratore che l'abbia poi riversata al creditore – la loro posizione obbligatoria, potendo esperire contro di essi esclusivamente l'azione sussidiaria di garanzia di cui all'art. 63 disp. att. c.c., previa escussione dei condomini insolventi.

I condomini in regola con i pagamenti, d'altro canto, possono pagare direttamente al creditore la loro quota dell'obbligazione condominiale, ovvero ottenere – mediante la comunicazione prescritta dal comma 1 dell'art. 63 disp. att. c.c. – l'imputazione a tale titolo di tutti i pagamenti effettuati dall'amministratore con la provvista da loro versata, restando così esposti a eventuale responsabilità per importi superiori a quelli effettivamente dovuti solo in virtù dell'obbligo sussidiario di garanzia previsto dal successivo comma 2 e condizionato alla previa infruttuosa escussione dei condomini morosi.