Finanziaria 2024: la tassazione delle plusvalenze realizzate dalla vendita di immobili con interventi del Superbonus

La Legge di Bilancio 2024 (Legge 30 dicembre 2023, n. 213) ha introdotto una nuova disciplina per le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso di beni immobili.

In particolare, l'art. 1, commi da 64 a 67, della l. n. 213/2023, aggiunge tra i redditi diversi ai sensi del Testo Unico sulle Imposte sui Redditi (TUIR) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di immobili sui quali siano stati realizzati interventi agevolati dal c.d. Superbonus.  Alle plusvalenze innanzi esposte si può applicare l'imposta sostitutiva dell'imposta sul reddito (quindi del 26%).

Per meglio dire, il Legislatore modifica il citato comma 1 dell'art. 67 del TUIR, inserendo un'integrazione ai sensi della quale la lett. b) sopra riportata trova applicazione “al di fuori delle ipotesi” di cui alla nuova lett. b-bis), con la quale è disposto che costituiscono redditi diversi: “le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all'articolo 119 del d.l. n. 34/2020 che si siano conclusi da non più di dieci anni all'atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo”.

La plusvalenza di cui sopra è determinata dalla differenza tra il corrispettivo percepito e il prezzo d'acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto. Ai fini della determinazione dei costi inerenti al bene si prevede che, qualora si sia fruito dell'incentivo nella misura del 110% e siano state esercitate le opzioni di cessione del credito o sconto in fattura:

- nel caso in cui gli interventi si siano conclusi da non più di 5 anni all'atto della cessione, non si tiene conto delle spese relative agli interventi Superbonus;

- se invece gli interventi agevolati si siano conclusi da più di 5 anni all'atto della cessione, nella determinazione dei costi inerenti al bene si tiene conto del 50% delle spese relative agli interventi Superbonus;

- per i medesimi immobili, acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre 5 anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, determinato ai sensi dei periodi precedenti, è rivalutato in base alla variazione dell'indice ISTAT.

Le disposizioni sopra illustrate si applicano agli atti stipulati a decorrere dal 1° gennaio 2024.