Legge di bilancio 2024: le principali novità in tema di beni immobili, IVA e varie

Cessioni di immobili con interventi superbonus (art. 1, co. 64 -67)

A partire dal 1° gennaio 2024, in forza del novellato art. 67, co. 1 lett. b-bis) vengono fatte rientrare tra i redditi diversi le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di immobili sui quali siano stati realizzati interventi con il c.d. superbonus, conclusi da non più di 10 anni all'atto di cessione. È evidente la voluntas legis di non consentire a chi ha acquistato e ristrutturato con il superbonus di rivendere immobili a soli fini speculativi, attesa l'estensione della penalizzazione normativa ad ogni intervento per il quale si è beneficiato o si beneficerà del superbonus a prescindere dalla sua misura (oltre al 110%, quindi, anche al 90%, 70% o 65%).

Rimangono espressamente esclusi gli immobili acquisiti per successione o adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a 5 anni, per la maggior parte di tale periodo.

Per quanto concerne le modalità di determinazione di costi inerenti ai fini del calcolo della plusvalenza, modificando l'art. 68, co. 1 del TUIR viene stabilito che:

• se gli interventi superbonus sono conclusi da non più di 5 anni all'atto di cessione, non si tiene conto delle spese relative a tali interventi, qualora si sia fruito dell'incentivo nella misura del 110% e siano state esercitate le opzioni di cessione del credito relativo alla detrazione spettante o dello sconto sul corrispettivo;
• se gli interventi superbonus sono conclusi da più di 5 anni ma entro i 10 anni all'atto di cessione, si tiene conto del 50% delle spese se si è fruito dell'agevolazione nella misura del 110% e se sono state esercitate le suddette opzioni di cessione o sconto.

Il meccanismo non riguarda i soggetti che hanno optato per la fruizione del superbonus nella forma naturale della detrazione IRPEF: dette spese agevolate, pertanto, resteranno deducibili dalla plusvalenza anche qualora la vendita dovesse avere luogo entro 5 anni dalla fine degli interventi.

Alle suddette plusvalenze risulta possibile applicare l'imposta sostitutiva dell'IRPEF del 26%, di cui all'art. 1, co. 496, della L. 266/2005.

La cedolare secca sulle locazioni brevi (art. 1, co. 63)

La manovra di bilancio, intervenendo sul dettato normativo di cui all' art. 4 del D.L. n. 50/2017, modifica l'aliquota della cedolare secca applicabile, su opzione, ai contratti di locazione breve stipulati a decorrere dal 1° gennaio 2024 al di fuori dell'esercizio di impresa.

In dettaglio, si applicherà la nuova aliquota del 26% sui redditi derivanti dalla locazione breve di immobili, salva applicazione dell'aliquota ridotta al 21% nel caso in cui il contribuente destini alla locazione breve un solo immobile individuato in sede di dichiarazione dei redditi.

Per quanto concerne i soggetti intermediari residenti, resta fermo l'obbligo di effettuare una ritenuta del 21% sull'ammontare dei canoni e dei corrispettivi all'atto del pagamento al beneficiario.

La manovra ha, invece, ridefinito gli obblighi gravanti sugli intermediari non residenti e privi di stabile organizzazione in Italia, a seconda del paese di residenza:

• gli intermediari residenti nell'Unione europea non sono più obbligati a nominare un rappresentante fiscale, ma possono scegliere se adempiere agli obblighi di comunicazione, ritenuta e certificazione (ex art. 4 del D.L. n. 50/2017) direttamente oppure nominando, quale responsabile d'imposta, un rappresentante fiscale individuato tra i soggetti indicati nell'art. 23 del d.P.R. n. 600/73;
• gli intermediari residenti al di fuori dell'Unione europea adempiranno i suddetti obblighi mediante la stabile organizzazione situata in uno Stato membro ovvero, in mancanza, nominando un rappresentante fiscale individuato tra i soggetti indicati nel citato art. 23 del d.P.R. n. 600/73.

Le variazioni catastali degli immobili interessati da interventi Superbonus (art. 1, co. 86 e 87)

Sono previsti nuovi controlli mirati, da parte dell'Agenzia delle Entrate, per accertare l'avvenuta variazione della rendita catastale delle unità immobiliari il cui valore ha conosciuto un incremento a seguito di interventi agevolati da Superbonus (stando ai dati in possesso dell'Enea, gli edifici coinvolti sono 438.137).

L'Amministrazione finanziaria, pertanto, sulla scorta di specifiche liste selettive degli immobili rientranti nelle casistiche disciplinate dall'art. 119 del D.L. n. 34/20 (efficientamento energetico, sisma bonus fotovoltaico e colonnine di ricarica di veicoli elettrici), potrà verificare l'avvenuta presentazione (ove obbligatoria) della dichiarazione di variazione catastale (trasmessa al Fisco a fine lavori tramite la procedura telematica DOCFA) e se vi sia coerenza tra lo stato effettivo degli immobili e i dati catastali. 

Il rilievo della mancata presentazione della dichiarazione di variazione catastale obbligatoria, tuttavia, non comporta alcuna sanzione: l'Agenzia delle Entrate dovrà limitarsi ad inviare al contribuente un'apposita comunicazione (“lettera di compliance”) per invitarlo a regolarizzare la propria posizione.

IVA e varie

Le principali modifiche in tema IVA (art. 1, co. 45 e 77)

La manovra fiscale è intervenuta apportando novità di rilievo anche in materia di IVA, tra le quali si segnalano:

• il ripristino dell'aliquota ordinaria al 10 % (in luogo del 5% previsto nel 2023) sui prodotti destinati alla protezione dell'igiene intima, nonché su alcuni prodotti per la prima infanzia (latte e preparazioni alimentari per lattanti) e sui pannolini per bambini;
• la riduzione dell'aliquota IVA riferibile alla cessione di pellet, stabilita per i mesi di gennaio e febbraio 2024 (così come per l'anno 2023) al 10% in deroga a quella ordinaria pari al 22%;

• la riduzione (da 154,94 euro a 70,00 euro) della soglia minima per l'accesso al regime di sgravio dell'IVA. Si tratta del c.d. tax free shopping previsto per i soggetti domiciliati o residenti al di fuori dell'UE che acquistano beni destinati all'uso personale o familiare da trasportare nei bagagli personali in territorio extra-UE. Il nuovo valore (al lordo dell'IVA) non può riferirsi a compravendite avvenute in momenti diversi, seppure documentate con un'unica fattura.

Nuove aliquote per IVIE e IVAFE (art.1, co. 91)

A decorrere dal 1° gennaio 2024 si prevede l'incremento delle aliquote delle imposte patrimoniali sugli investimenti esteri anche se effettuati in data antecedente, con effetti che andranno inevitabilmente ad interessare una vasta platea di contribuenti residenti, tra cui persone fisiche,  enti non commerciali, società semplici, in nome collettivo e in accomandita semplice tenuti agli obblighi di dichiarazione per gli investimenti e le attività previsti dall'art. 4 D.L. n. 167/1990 (c.d. “monitoraggio fiscale”).

L'aliquota ordinaria dell'IVIE passa dall'attuale 0,76% all'1,06%, con un incremento generalizzato che andrà a colpire:

• proprietari di fabbricati, aree fabbricabili e terreni a qualsiasi uso destinati, compresi quelli strumentali per natura o per destinazione destinati ad attività d'impresa o di lavoro autonomo;
• titolari dei diritti reali di usufrutto, uso o abitazione, enfiteusi e superficie sugli stessi;
• concessionari, nel caso di concessione di aree demaniali;
• locatari, per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria.

Diversamente, l'aliquota ordinaria dell'IVAFE passa dall'attuale 0,2% allo 0,4% per i soli prodotti finanziari detenuti in Stati o territori a regime fiscale privilegiato. Pertanto, l'incremento non riguarderà il possesso o la detenzione di cripto-attività, i conti correnti e i libretti di risparmio detenuti all'estero.

A questi fini rileva la c.d. “black list” di cui al DM 4 maggio 1999, che reca la lista degli Stati o territori per i quali opera la presunzione relativa di residenza delle persone fisiche. In merito, si ricorda che la Svizzera è stata di recente eliminata dalla lista (cfr.  DM 20 luglio 2023), sicché l'incremento non potrà riguardare i prodotti finanziari detenuti in tale Paese.

Tax credit per il cinema (art.1, co. 54)

È stata modificata la disciplina di cui alla L. n. 220/2016 in materia di crediti d'imposta riconosciuti alle imprese di produzione cinematografica ed audiovisiva (c.d. Tax credit cinema) rimettendo ad un apposito decreto la regolarizzazione delle casistiche più specifiche:

• per le opere cinematografiche, l'aliquota è ordinariamente prevista nella misura del 40%, fatta salva la possibilità di prevedere aliquote diverse o di escludere l'accesso al credito;
• per le opere audiovisive, l'aliquota del 40% può essere prevista in via prioritaria per quelle realizzate per la distribuzione attraverso un'emittente televisiva nazionale e, congiuntamente, in co-produzione internazionale ovvero per le opere audiovisive di produzione internazionale. Anche in questo caso è fatta salva la possibilità di prevedere differenziazioni dell'aliquota.

Vengono altresì introdotte misure volte a riformare i crediti d'imposta riconosciuti a imprese di esercizio cinematografico e alle imprese esercenti in sale cinematografiche, nonché misure volte ad attuare modifiche di natura procedimentale.

Limiti alle compensazioni (art. 1, co. 94 -96)

A partire dal 1° luglio 2024, in forza dell'inserimento del nuovo comma 49-quinquies all'art. 37 del D.L. n. 223/2006, verrà introdotto un divieto assoluto di compensazione in F24 per i contribuenti:

• gravati da ruoli relativi ad imposte erariali o accertamenti esecutivi affidati agli agenti della riscossione di ammontare complessivo superiore a 100.000 euro;
• per i quali i termini di versamento siano scaduti e siano ancora dovuti pagamenti.

In assenza di provvedimenti di sospensione (giudiziale o amministrativa), il divieto dalla portata è destinato a perdurare sino alla completa rimozione delle violazioni contestate, con la conseguenza che l'unica maniera per evitare il blocco è estinguere il ruolo (o l'accertamento esecutivo) per intero.

Del tutto ininfluente, a tali fini, parrebbe l'esistenza di un piano di dilazione delle somme iscritte a ruolo ovvero il pagamento della prima rata, giacché la norma è chiara nel sancire la sussistenza del divieto ove siano ancora dovuti pagamenti. Analogamente, la presentazione di un ricorso non verrebbe ad incidere sul divieto, a meno che non sia stata concessa una sospensione giudiziale o amministrativa.

Peraltro, in tali casi è espressamente prevista l'operatività delle seguenti disposizioni, in forza delle quali:

• l'Agenzia delle entrate può sospendere, fino a 30 giorni, l'esecuzione delle deleghe di pagamento contenenti compensazioni che presentano profili di rischio (art. 37, co. 49-ter, D.L. n. 223/2006);
• qualora, in esito all'attività di controllo, i crediti si rivelino in tutto o in parte non utilizzabili in compensazione, l'Agenzia delle entrate comunica telematicamente la mancata esecuzione della delega di pagamento: in caso contrario il pagamento si dà per eseguito allo spirare dei 30 giorni dalla delega, in assenza di blocco (art. 37, co. 49-quater, D.L. n. 223/2006).

Sempre a decorre dal 1° luglio 2024 entrerà in vigore un'ulteriore novità riguardante i versamenti in compensazione mediante i servizi telematici messi a disposizione dall'agenzia delle Entrate e dagli intermediari della riscossione convenzionati. La legge dispone infatti che i versamenti delle imposte tramite compensazione siano eseguiti esclusivamente mediante i servizi telematici messi a disposizione dall'Agenzia.