Immobili acquistati all’asta: diritto di comproprietà sul cortile condominiale a seguito del frazionamento dell’edificio

Il caso

Il Giudice di primo grado aveva rigettato la domanda principale di accertamento del diritto di comproprietà dei coniugi Tizio e Caia sulla corte comune. La Corte territoriale, invece, in accoglimento dell'appello incidentale, aveva dichiarato che gli immobili in contestazioni erano comuni pro indiviso ai beni distinti (appartamento e autorimessa).

Secondo la Corte territoriale, in origine i due immobili distinti appartenevano ad un unico proprietario, sicché il cortile era funzionalmente posto al servizio dell'intera porzione di fabbricato. Dopo, solo al fine di accrescerne l'appetibilità commerciale, anche separata, sul mercato immobiliare, era stato proposto il frazionamento in due unità immobiliari distinte.

Avverso il provvedimento in esame, la ricorrente aveva proposto ricorso in Cassazione eccependo che in nessun atto dell'esecuzione immobiliare, che aveva portato i contendenti all'acquisto dei rispettivi lotti, fosse riportata la “dicitura corte comune”, ed evidenziava che occorreva interpretare cosa avevano acquistato all'asta le parti del presente procedimento.  Quindi, parte ricorrente contestava il ragionamento della Corte, in quanto quest'ultima, esaminando il bando di vendita fonte ed oggetto del contratto (compravendita all'asta giudiziaria) e la cronologia delle vendite (trascrizione), aveva violato le norme afferenti all'interpretazione del contratto.

La definizione di cortile

Secondo la S.C, parte ricorrente era incorsa in un erroneo presupposto ermeneutico sulla portata dell'art. 1117 c.c. Invero, nella vicenda in esame, la Corte d'appello aveva affermato la condominialità della particella in contestazione, quindi parte comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c., rispetto alle unità immobiliare di proprietà esclusiva delle parti.

Per consolidata interpretazione giurisprudenziale, viene intesa come cortile, ai fini dell'inclusione nelle parti comuni dell'edificio elencate dall'art. 1117 c.c., qualsiasi area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serva a dare luce e aria agli ambienti circostanti, o che abbia anche la sola funzione di consentirne l'accesso. La presunzione legale di comunione, stabilita dall'art. 1117 c.c., si reputa inoltre operante anche nel caso di cortile strutturalmente e funzionalmente destinato al servizio di più edifici limitrofi ed autonomi, tra loro non collegati da unitarietà condominiale.

La destinazione del cortile

Nella vicenda era decisivo accertare se l'obiettiva destinazione primaria del cortile a dare aria, luce ed accesso era volta al servizio esclusivo di una delle unità immobiliari comprese nel contesto immobiliare per cui è causa. A tale verifica avevano provveduto i giudici di appello, confermando l'applicabilità della disciplina del condominio degli edifici con riguardo al rapporto corrente fra le porzioni di proprietà esclusiva e il cortile interno. Tale rapporto implicava la relazione di accessorietà necessaria che, al momento della formazione del condominio, legava la corte alla individuata porzione di proprietà singola.

Il frazionamento dell'edificio

La situazione di condominio si attua sin dal momento in cui si opera il frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento della prima unità immobiliare suscettibile di separata utilizzazione dall'originario unico proprietario ad altro soggetto.

Detto ciò, a parere della S.C., le censure articolate dalla ricorrente avrebbero rivelato consistenza se, individuato l'atto di frazionamento dell'iniziale unica proprietà, da cui era stata generata la situazione di condominio edilizio, avessero in detto titolo originario rinvenuto ed allegato l'esistenza di una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente alla unità immobiliare di proprietà esclusiva la titolarità del cortile. Altrimenti, una volta sorta la comproprietà delle parti comuni dell'edificio, per effetto della trascrizione dei singoli atti di acquisto di proprietà, la situazione condominiale era opponibile ai terzi.

Il principio di diritto

In conclusione, il ricorso è stato rigettato.

Alla luce della particolare vicenda, è stato pronunciato il seguente principio: «in caso di frazionamento della proprietà di un edificio comune in distinte unità immobiliari, a seguito dell'attribuzione in sede di esecuzione forzata, si determina una situazione di condominio per la quale vige la presunzione legale "pro indiviso" di quelle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano - in tale momento costitutivo del condominio - funzionali all'uso comune (art. 1117 c.c.), qual è il cortile strutturalmente e funzionalmente destinato al servizio di più edifici limitrofi. Tale presunzione può essere superata soltanto ove risulti nel primo decreto con il quale il giudice trasferisce all'aggiudicatario un lotto del bene espropriato, ripetendo la descrizione dell'immobile contenuta nell'ordinanza che dispone la vendita, una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente ad uno degli aggiudicatari dei distinti lotti la proprietà del cortile».

Conclusioni

Accertato il nesso di condominialità corrente tra il cortile e le porzioni di proprietà esclusiva, la S.C. ha confermato il diritto dei coniugi Tizio e Caia, e della parte ricorrente, del diritto di servirsi del cortile comune con le limitazioni poste dall'art. 1102 c.c., ovvero con il divieto di alterarne la destinazione e l'obbligo di consentirne un uso paritetico agli altri condomini.

Fonte: dirittoegiustizia.it