Profili di validità della tabella millesimale del Supercondominio

31 Gennaio 2024

In caso di vizi relativi alla regolare costituzione o all'approvazione con maggioranza inferiore a quella prescritta, l'eventuale mancanza di una regolare apposita tabella di Supercondominio non si configura come ragione di automatica invalidità delle deliberazioni adottate dovendo, piuttosto, il giudice comunque accertare, seppur “a posteriori”, se le necessarie maggioranze fossero state, o meno, raggiunte.

Il caso . Nel giudizio di primo grado, secondo il Tribunale, non era attendibile la determinazione delle quote attribuibili a ciascun lotto in parti uguali del Supercondominio. Difatti, i regolamenti condominiali contenevano differenziate tabelle di ripartizione delle spese in relazione ai tre lotti e, per questi motivi, il giudice ha ritenuto annullabile la delibera. Anche nel successivo giudizio, secondo la Corte territoriale, in presenza di un Supercondominio devono esistere più tabelle, una concernente i millesimi supercondominiali e le altre “interne” ai singoli edifici. Nella specie, il Supercondominio risultava dotato di un regolamento che specificava la ripartizione delle spese, ma non indicava i millesimi di proprietà, funzionali anche ad individuare i quorum assembleari.  Avverso il provvedimento in esame, il Supercondominio proponeva ricorso in Cassazione eccependo che l'attore avrebbe dovuto dare la prova che la tabella in uso era errata e impugnare le tabelle; di conseguenza, i giudici avrebbero dovuto accertare che i quorum assembleari adottati non rappresentavano i valori proporzionali dei lotti costituenti il Supercondominio.

Tabella millesimale: determinazione delle quote in maniera difforme . Quando l'impugnazione di una delibera dell'assemblea condominiale viene fondata sulla deduzione di vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea o alla adozione con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge, la tabella millesimale assume un rilievo dirimente soltanto quando i condomini, nell'esercizio della loro autonomia, abbiano espressamente dichiarato di accettare che le loro quote nel condominio vengano determinate in modo difforme da quanto previsto negli artt. 1118 c.c. e 68 disp. att. c.c., dando vita sul punto ad una convenzione di valore negoziale, la quale si risolve in un impegno irrevocabile di determinare le quote in un certo modo.

Tabella millesimale: determinazione dei diritti e obblighi . Ove invece la tabella millesimale approvata dall'assemblea abbia inteso unicamente determinare quantitativamente la portata dei rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio sulla base dei criteri legali, l'invalidità di una delibera per difetto dei quorum prescinde dalla necessaria verifica del rispetto delle indicazioni tabellari. Ciò appunto perché, secondo consolidato orientamento della giurisprudenza, l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale, ma rivela un valore puramente dichiarativo, in quanto serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore, secondo i criteri di calcolo stabiliti dalla legge (o da un'eventuale convenzione). Il criterio di identificazione delle quote di partecipazione al condominio, derivando dal rapporto tra il valore dell'intero edificio e quello relativo alla proprietà del singolo, esiste, dunque, prima ed indipendentemente dalla formazione della tabella dei millesimi, la cui esistenza ed il cui rispetto non costituiscono, perciò, requisito di validità delle delibere assembleari, essendo consentito sempre di valutare anche "a posteriori" in giudizio se le maggioranze richieste per la validità della costituzione dell'assemblea e delle relative deliberazioni siano state raggiunte. La tabella anzidetta agevola, ma non condiziona lo svolgimento dell'assemblea e, in genere, la gestione del condominio.

Tabella millesimale errate . Se poi il condomino voglia lamentare che le tabelle millesimali in uso sono erronee, deve agire per la revisione delle stesse a norma dell'art. 69 disp. att. c.c., fermo restando che, secondo l'orientamento di questa Corte, la portata non retroattiva della pronuncia di revisione giudiziale non comporta l'invalidità di tutte le delibere approvate sulla base delle tabelle precedentemente in vigore.

Le valutazioni della Cassazione . Secondo la Suprema Corte, i giudici di merito avevano errato nel ritenere annullabili le delibere approvate dall'assemblea del Supercondominio per l'erronea individuazione dei quorum costitutivi e deliberativi. Invero, la contestazione della Cassazione riguardava il ragionamento dei giudici di merito, i quali avevano desunto il vizio dalla inattendibilità delle tabelle di ripartizione delle spese che suddividevano le quote in rapporto di 3000/3000 di cui 1000/1000 attribuiti a ciascun lotto in parti uguali. La Corte di Appello non avrebbe dovuto, quindi, limitarsi a constatare che mancava una “attendibile” tabella millesimale del Supercondominio, non essendo la preesistenza di una regolare tabella requisito di validità delle deliberazioni delle assemblee di Supercondominio, ma avrebbe dovuto valutare, seppur “a posteriori”, se i quorum richiesti per la costituzione dell'assemblea e per l'approvazione delle relative deliberazioni fossero stati, o meno, raggiunti.

Principio di diritto . In conclusione, il ricorso è stato accolto e, per l'effetto, il provvedimento è stato cassato con rinvio con l'adeguamento ai seguenti princìpi di diritto:

  1. Calcolo delle maggioranze del Supercondominio. «Alle assemblee del supercondominio partecipano tutti i condomini, o i loro rappresentanti nelle materie di cui all'art. 67, comma 3, disp. att. c.c., e le maggioranze per la costituzione del collegio e per la validità delle deliberazioni, le quali sono immediatamente obbligatorie per gli stessi condomini, si calcolano in relazione al numero degli aventi diritto ed al valore dell'intero complesso di unità immobiliari, edifici o condominii aventi quella o quelle parti comuni in discussione, avendo riguardo sotto il profilo dell'elemento personale al numero dei contitolari (da convocare personalmente o tramite il rappresentante designato) e sotto il profilo reale al valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare (ove si tratti di assemblea dei proprietari) o al valore proporzionale di ciascun condominio (ove si tratti di assemblea dei rappresentanti, nella vigenza dell'art. 67, comma, 3)».
  2. Approvazione delle tabelle. «Per agevolare lo svolgimento delle assemblee dei condomini e dei rappresentanti di Supercondominio e per ripartire le spese, i valori proporzionali di ciascuna unità immobiliare e di ciascun condominio devono essere espressi in millesimi in apposita tabella, da approvare dall'assemblea dei condomini con la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c., purché abbia funzione meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge, o altrimenti all'unanimità ove si intenda derogare a tali valori e criteri, non essendo comunque configurabile una formazione della tabella millesimale per "facta concludentia"».
  3. La prova dei vizi della delibera. «Il condomino che impugni una deliberazione dell'assemblea di supercondominio, deducendo vizi relativi alla regolare costituzione o alla approvazione con maggioranza inferiore a quella prescritta, ha l'onere di provare la carenza dei quorum stabiliti dall'art. 1136 c.c., non configurando l'eventuale mancanza di una regolare apposita tabella ragione di automatica invalidità delle deliberazioni adottate e dovendo, piuttosto, il giudice comunque accertare, seppur “a posteriori”, se le necessarie maggioranze fossero state, o meno, raggiunte».

Fonte: dirittoegiustizia.it