Ristrutturazioni dei balconi privati in condominio

La Redazione
31 Gennaio 2024

Nell'àmbito di un più ampio intervento edilizio di manutenzione straordinaria riguardante le facciate dell'edificio condominiale, può trovare applicazione il Bonus Ristrutturazione 50% per le spese sostenute per il rifacimento della copertura del piano di calpestio dei balconi privati?

Preliminarmente, si osserva che il Bonus ristrutturazione consiste un'agevolazione edilizia (art. 16-bis del TUIR) che permette di recuperare parte delle spese sostenute da chi realizza lavori in casa, attraverso una detrazione fiscale. In particolare, in base alla normativa vigente, per i lavori effettuati sulle singole unità abitative è possibile usufruire delle seguenti detrazioni: 50% delle spese sostenute (bonifici effettuati) dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2024, con un limite massimo di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare; 36%, con il limite massimo di spesa di 48.000 euro per unità immobiliare, delle somme che saranno pagate dal 1° gennaio 2025. I chiarimenti in merito all'agevolazione sono contenuti, da ultimo, nella Circolare n. 17 del 26 giugno 2023.

Premesso ciò, come riportato dalla Guida dell'Agenzia dell'Entrate (aggiornamento 2022), nell'àmbito dei lavori che danno diritto alla detrazione, il Fisco distingue:

  1. Interventi realizzati dai privati (balconi, parapetti e davanzali): rifacimento con altro avente caratteri diversi (materiali, finiture e colori) da quelli preesistenti e nuova costruzione; trasformazione di balcone in veranda;

  1. Interventi sulle parti condominiali: riparazioni parti murarie (frontalini, cielo), sostituzione di parapetti e ringhiere conservando caratteristiche (materiali, sagome e colori) uguali.

Diversamente dal “Bonus Ristrutturazioni”, quanto al “Bonus Facciate”, l'Agenzia dell'Entrate (Risposta 289/2020), in vigenza dell'agevolazione, ha precisato che i balconi possono usufruire del Bonus facciate per tutti gli interventi realizzati sugli elementi costitutivi, quindi anche nel caso in cui gli interventi riguardino i parapetti e il piano di calpestio. Secondo il Fisco, il bonus facciate spetta quindi per le spese sostenute per: il rifacimento della copertura del piano di calpestio che, a causa della rottura delle piastrelle, causava infiltrazioni di acqua piovana, provocando il distacco dell'intonaco; la sostituzione dei pannelli in vetro, rinforzati con una rete metallica interna, che costituivano le pareti perimetrali del balcone; la tinteggiatura delle intelaiature metalliche di sostegno dei pannelli di vetro; la tinteggiatura e stuccatura della parete inferiore del balcone. Il bonus in commento, (art. 1 c. 219-224 della l. n. 160/2019), riguardava le spese, sostenute nel 2020 e nel 2021, relative agli interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti a cui spettava una detrazione dall'IRPEF lorda pari al 90%. L'agevolazione è stata estesa dalla legge di bilancio 2022 (legge n. 234/2021) anche alle spese sostenute nel 2022 con aliquota del 60%. A causa della mancata proroga del Legislatore, dall'anno 2023 non è più possibile usufruire del Bonus facciate.

Premesso quanto innanzi esposto, ad esclusione del “Bonus facciate” non più in vigore, alla luce dei riferimenti innanzi esposti, se i balconi sono aggettanti, il semplice rifacimento del piano di calpestio è considerato manutenzione ordinaria che per i privati non è detraibile. Tuttavia, come sostenuto anche dai tecnici, gli interventi in manutenzione ordinaria sono detraibili al 50% solo quando le opere riguardano parti comuni (condominiali). Invero, le opere di manutenzione ordinaria realizzate nelle parti ad uso esclusivo, come gli appartamenti, rientrano nel bonus ristrutturazione “solo” se realizzate contemporaneamente ad almeno un'opera di manutenzione straordinaria o superiore. Difatti, secondo la Circolare del Fisco 13/E/2019, “gli interventi che autonomamente sarebbero considerati di manutenzione ordinaria sono “assorbiti” nella categoria superiore se necessari per completare l'intervento edilizio nel suo insieme”. Quindi, con l'aiuto dei tecnici e con i riferimenti del Fisco, occorre individuare l'estensione dei lavori di manutenzione straordinaria dell'edificio.

In sintesi, come precisato dall'Agenzia dell'Entrate, i lavori sulle singole unità immobiliari per i quali spetta l'agevolazione fiscale sono quelli elencati alle lettere b), c) e d) dell'art.3 del d.P.R. n. 380/2001: manutenzione straordinaria; restauro e risanamento conservativo; ristrutturazione edilizia.