Risarcimento del danno da deprezzamento dell’immobile per inerzia condominiale

Il quesito in commento richiede diverse argomentazioni del medesimo problema.

Secondo una “prima lettura”, l'utente precisa il mancato raggiungimento della maggioranza per la realizzazione dei lavori di manutenzione. A questo proposito, si osserva che in base all'art. 1105, comma 4, c.c. “se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore”.

In tema, come suggerito dai giudici, ai sensi degli artt. 1105,1134 e 1135 c.c., nonché ai sensi dell'art. 66 disp. att. c.c., è l'assemblea di condominio che ha l'autorità sovrana a decidere delle questioni relative alle opere di straordinaria manutenzione delle parti comuni dell'edificio, in quanto, in tal modo, si “garantisce il diritto di tutti i partecipanti all'amministrazione della cosa comune”, consentendo ai condomini di partecipare alle scelte in materia di opere straordinarie. Inoltre, il condomino di un edificio conserva il potere di agire o di intervenire in giudizio a difesa non solo dei suoi diritti di proprietario esclusivo ma anche dei suoi diritti di proprietario pro quota delle parti comuni, in specie nel caso di inerzia dell'amministratore del condominio (Trib. Frosinone, 16 settembre 2020). Quindi, il singolo condomino può adire l'autorità giudiziaria; in tal caso, l'eventuale procedura ex art. 1105, comma 4, c.c. deve tener conto sia della volontà dei condomini che dell'esigenza concreta dei lavori.

Secondo una “seconda lettura”, l'utente sottolinea che il mancato raggiungimento della maggioranza ha comportato il deprezzamento degli immobili. Quindi (in assenza di ulteriori informazioni) si deduce una totale inerzia del condominio. Ad ogni modo, l'utente chiede la possibilità di essere risarcito.

A questo proposito, i giudici di legittimità hanno osservato che il danno da deprezzamento di una cosa è configurabile anche quando questa rimanga in proprietà ed in godimento del medesimo soggetto, costituendo il deterioramento della consistenza fisica o giuridica del bene un danno emergente, poiché la diminuzione di valore venale che esso comporta non può non rappresentare un decremento patrimoniale, a prescindere dalla sua diretta ed immediata monetizzazione (Cass. civ., sez. III, 20 giugno 2019, n. 16585).

Premesso ciò, in materia condominiale, in ipotesi di incuria dell'assemblea e dell'amministratore condominiale con riguardo alle opere di restauro del fabbricato, occorre distinguere: il danno da deprezzamento subìto dal singolo appartamento, consistente nella perdita di valore commerciale dell'immobile, ed il danno da deterioramento, che indica un danneggiamento progressivo del bene (Cass. civ., sez. III, 20 aprile 2020, n. 7965). In tal vicenda, il condomino contestava di aver subìto, nel proprio appartamento, danni strutturali in conseguenza di alcune scosse sismiche cui seguiva un aggravamento degli stessi a causa del dissesto dello stabile. Dunque, il condomino chiedeva di accertare la responsabilità dell'amministratore e, di riflesso, l'inerzia degli altri condomini, a causa del pregiudizio consistente nel deterioramento della proprietà esclusiva e nell'aumento dei costi necessari al risanamento strutturale, anche tenendo conto della perdita del finanziamento pubblico. Dopo il rigetto della domanda nel giudizio di merito, la S.C. dichiarava inammissibile il ricorso in quanto parte ricorrente aveva chiesto il solo danno da deterioramento, il quale non ricomprende anche la diversa voce di deprezzamento). Secondo altro precedente, il proprietario di un immobile condominiale danneggiato da infiltrazioni, ove il condominio abbia provveduto a rifondergli le spese necessarie per il restauro, non può pretendere anche il risarcimento del danno da deprezzamento dell'immobile, a meno che non dimostri che, a restauro avvenuto, l'immobile abbia comunque perduto parte del suo valore (Cass. civ., sez. II, 8 maggio 2009, n. 10663).

In conclusione, alla luce delle considerazioni esposte, per ottenere il risarcimento da parte del condominio a causa della svalutazione dell'immobile dovuta a inerzia o incuria, occorre “dimostrare” adeguatamente il “nesso di causalità tra il deprezzamento e la cattiva gestione condominiale”.