Contratto preliminare di immobili: il terreno può essere individuato anche senza riferimenti catastali

La Corte di Appello dichiarava nullo per indeterminatezza dell'oggetto il contratto preliminare per scrittura privata non autenticata con cui il ricorrente aveva promesso di acquistare un terreno dalle controparti, ricevuto per successione testamentaria da quest'ultimi.

Secondo il ricorrente, al contrario di quanto ritenuto dai giudici dell'appello, gli elementi contenuti nel contratto erano sufficienti a rendere determinato l'oggetto del previsto trasferimento e quindi valido il contratto. Di conseguenza, avrebbe dovuto essere accolta la domanda di dichiarazione della risoluzione del contratto stesso in danno dei promittenti venditori con restituzione della caparra versata.

Il ricorso risulta fondato.

Partendo dal presupposto secondo cui l'oggetto del contratto può essere determinato o determinabile e che ai fini della validità del contratto avente ad oggetto immobili, l'identificazione del bene-cosa è indispensabile per la (attuale) determinatezza dell'oggetto del contratto, la Cassazione ricorda che «l'identificazione di un immobile può avvenire attraverso mezzi diretti o indiretti, legali o convenzionali a seconda che siano stati predisposti al fine specifico di stabilire dei «contrassegni» di identificazione -così i dati catastali- ovvero consistano in un rinvio ad entità, rapporti o situazioni giuridiche di diverso contenuto e, rispettivamente, che siano previsti o imposti dalla legge o in via convenzionale».

La legge infatti non stabilisce un criterio generale di identificazione dei beni immobili ai fini della validità del contratto e la giurisprudenza ha già avuto modo di affermare che, ai tali fini, con riguardo ai contratti ad effetti reali o obbligatori, relativi ad immobili non è indispensabile l'indicazione dei confini e dei dati catastali, essendo sufficiente qualunque criterio idoneo ad identificare il bene in modo univoco (v. Cass. civ. n. 7079/1995).

La Corte di Appello ha dunque erroneamente sancito la nullità del contratto ritenendo che il bene non fosse identificabile malgrado il contratto contenesse sufficienti elementi identificativi dell'immobile: il Comune di ubicazione, le strade e le proprietà confinanti e, in particolare, il rinvio alla dichiarazione di successione, indicata in modo preciso, come di per sé identificativa del bene.

L'accoglimento del ricorso comporta la cassazione della pronuncia impugnata con rinvio alla Corte territoriale.