Cancellazione della trascrizione del pignoramento e diritti dell'aggiudicatario

14 Marzo 2024

La Corte di cassazione è stata chiamata a stabilire quale sia la sorte dell’acquisto dell’aggiudicatario dell’immobile pignorato quando, dichiarata l’estinzione del processo esecutivo e ordinata la cancellazione della trascrizione del pignoramento, il bene sia stato venduto dall’esecutato a terzi che abbiano trascritto il loro titolo di acquisto prima della trascrizione del decreto di trasferimento emesso ai sensi dell’art. 586 c.p.c.

Massima

Nell'ipotesi di estinzione del processo esecutivo successiva all'aggiudicazione (o all'assegnazione), il giudice dell'esecuzione deve ordinare la cancellazione della trascrizione del pignoramento, mediante l'emissione del decreto di trasferimento in favore dell'aggiudicatario ex art. 586 c.p.c. L'aggiudicatario acquisisce i diritti spettanti all'esecutato senza che gli siano opponibili le alienazioni compiute dopo la trascrizione del pignoramento, sempre che non vi sia soluzione di continuità tra la predetta formalità e la trascrizione dell'atto traslativo; se, invece, è stata disposta la cancellazione della trascrizione del pignoramento, cessano di operare in favore dell'acquirente le tutele apprestate sia dall'art. 2914 c.c., sia dall'art. 2919 c.c., sicché, non rinsaldandosi l'acquisto dell'aggiudicatario al vincolo dell'espropriazione forzata e in virtù del criterio normativo della priorità delle trascrizioni, prevale l'eventuale altro acquirente che abbia nel frattempo trascritto il suo acquisto.

Il caso

L'aggiudicatario di un immobile promuoveva, in forza del decreto di trasferimento, la procedura esecutiva di rilascio nei confronti di coloro che lo occupavano.

Questi ultimi proponevano opposizione all'esecuzione, sostenendo di essere proprietari dell'immobile per averlo acquistato dall'esecutato con atto opponibile, perché trascritto prima del decreto di trasferimento e dopo che, a seguito di estinzione del processo esecutivo per rinuncia del creditore procedente intervenuta successivamente all'aggiudicazione, era stata cancellata la trascrizione del pignoramento.

L'aggiudicatario opposto deduceva che il provvedimento di estinzione era stato oggetto di reclamo poi accolto e che, una volta versato il prezzo di aggiudicazione, il decreto di trasferimento era stato emesso ai sensi dell'art. 187-bis disp. att. c.p.c.

Il Tribunale di Latina, ritenendo che l'acquisto degli opponenti fosse prevalente rispetto a quello dell'aggiudicatario, accoglieva l'opposizione, affermando che questi non aveva diritto di procedere all'esecuzione forzata per rilascio.

La Corte d'appello di Roma confermava la statuizione, rilevando che, sebbene l'aggiudicazione avesse conservato la propria efficacia nonostante l'estinzione del processo esecutivo, la vendita a terzi del bene, trascritta prima del decreto di trasferimento, doveva considerarsi opponibile all'aggiudicatario, sulla base del principio di anteriorità della trascrizione di cui all'art. 2644 c.c.

La sentenza era gravata con ricorso per cassazione.

La questione

La Corte di cassazione è stata chiamata a stabilire quale sia la sorte dell'acquisto dell'aggiudicatario dell'immobile pignorato quando, dichiarata l'estinzione del processo esecutivo e ordinata la cancellazione della trascrizione del pignoramento, il bene sia stato venduto dall'esecutato a terzi che abbiano trascritto il loro titolo di acquisto prima della trascrizione del decreto di trasferimento emesso ai sensi dell'art. 586 c.p.c.

Le soluzioni giuridiche

Con l’ordinanza che si annota, la Corte di cassazione ha rigettato il ricorso, affermando che: 1) all’aggiudicatario, che acquista l’immobile a titolo derivativo dal debitore esecutato, sono inopponibili gli stessi diritti di terzi che non hanno effetto in pregiudizio dei creditori partecipanti all’espropriazione forzata, ossia quelli che hanno titolo in atti trascritti dopo la trascrizione del pignoramento; 2) l’inefficacia degli atti dispositivi dell’immobile pignorato e la loro conseguente inopponibilità sussiste e persiste fino a quando conservi efficacia la trascrizione del pignoramento; 3) pertanto, una volta disposta – anche erroneamente o illegittimamente – la cancellazione della trascrizione del pignoramento, diventano opponibili all’aggiudicatario gli atti che vengono trascritti prima del decreto di trasferimento.

Osservazioni

Con un'interessante pronuncia, la Corte di cassazione fissa alcuni principi fondamentali per risolvere i conflitti tra l'acquirente in sede di espropriazione forzata e i terzi che sostengano di vantare sul medesimo bene diritti incompatibili.

La fattispecie che ha fornito l'occasione per affrontare la questione presentava indubbi profili di peculiarità.

Infatti, intervenuta l'aggiudicazione dell'immobile, la stessa veniva revocata con provvedimento fatto oggetto di reclamo; nel frattempo, il debitore esecutato raggiungeva un accordo con il creditore procedente in forza del quale questi rinunciava agli atti, sicché veniva dichiarata l'estinzione del processo esecutivo ai sensi dell'art. 629 c.p.c., con ordinanza che disponeva la cancellazione della trascrizione del pignoramento e veniva anch'essa fatto oggetto di impugnazione. Nelle more del giudizio di reclamo, che era alfine accolto, l'esecutato vendeva lo stesso immobile già oggetto di aggiudicazione a terzi, che trascrivevano l'atto d'acquisto. Accadeva dunque che il giudice dell'esecuzione, su richiesta del debitore esecutato, ordinava lo svincolo in suo favore del prezzo versato dall'aggiudicatario e pronunciava il decreto di trasferimento, che veniva a propria volta trascritto (tuttavia dopo la trascrizione del suindicato atto di acquisto).

L'aggiudicatario avviava quindi l'esecuzione per rilascio dell'immobile, cui si opponevano i terzi acquirenti, sostenendo l'opponibilità del proprio titolo d'acquisto, perché trascritto prima del decreto di trasferimento: sia il Tribunale di Latina che la Corte d'Appello di Roma condividevano questa impostazione e disattendevano quella dell'aggiudicatario, secondo il quale la cancellazione della trascrizione del pignoramento era stata disposta con provvedimento successivamente riformato, motivo per cui doveva concludersi che l'acquisto dell'aggiudicatario si fosse saldato con l'originaria trascrizione del pignoramento, che aveva dunque continuato a esplicare i propri effetti in termini di inopponibilità delle formalità successive.

I giudici di legittimità, tuttavia, hanno sconfessato questa tesi, attraverso un percorso logico e motivazionale articolato, che merita di essere ripercorso e analizzato.

Va premesso che la stabilità dell'acquisto in sede di espropriazione forzata è uno dei valori sui quali si fonda l'efficacia e l'efficienza della vendita esecutiva, tanto più appetibile quanto più l'acquirente è posto al riparo da eventi riguardanti il processo esecutivo, del quale, anche a seguito della partecipazione all'esperimento di vendita e nonostante la successiva aggiudicazione, non diviene parte, rimanendone estraneo: per questa ragione, oltre alle regole già dettate dagli artt. 2919 e 2929 c.c. (i quali dispongono, rispettivamente, che non sono opponibili all'acquirente i diritti acquistati da terzi che non hanno effetto in pregiudizio del creditore pignorante e dei creditori intervenuti nell'esecuzione e che la nullità degli atti esecutivi che hanno preceduto la vendita o l'assegnazione non ha effetto riguardo all'acquirente e all'aggiudicatario, salvo il caso di collusione con il creditore procedente), il legislatore ha introdotto pure quella di cui all'art. 187-bis disp. att. c.p.c. (in virtù della quale, in ogni caso di estinzione o di chiusura anticipata del processo esecutivo avvenuta dopo l'aggiudicazione, anche provvisoria, o l'assegnazione, gli effetti di tali atti restano comunque fermi nei confronti degli aggiudicatari o degli assegnatari).

Nel caso di specie, l'aggiudicatario aveva fatto leva proprio su questa disposizione per affermare la salvezza ovvero la prevalenza del proprio acquisto, vale a dire l'inopponibilità di quello effettuato da soggetti terzi che avevano trascritto il proprio titolo dopo che la trascrizione del pignoramento era stata cancellata e prima che l'aggiudicatario trascrivesse il decreto di trasferimento.

L'art. 2919, comma 2, c.c., tuttavia, esplicita che all'aggiudicatario – il cui acquisto dall'esecutato avviene pur sempre a titolo derivativo – sono inopponibili gli stessi diritti di terzi che non hanno effetto in pregiudizio dei creditori partecipanti all'espropriazione forzata, vale a dire quelli che, secondo quanto stabilito dall'art. 2913 c.c., derivano da atti compiuti successivamente al pignoramento, ovvero al suo perfezionamento (che, per quanto concerne quello immobiliare, coincide con la sua trascrizione nei pubblici registri): i diritti vantati da terzi su beni immobili, quindi, saranno inopponibili se acquistati in forza di atti trascritti dopo la trascrizione del pignoramento, quand'anche fossero stati compiuti prima (giusta quanto stabilito dall'art. 2914 c.c.).

Tale regola, peraltro, si completa nel senso che l'inopponibilità permane fintantoché permane il pignoramento: di conseguenza, una volta che la trascrizione del vincolo sia stata cancellata, ancorché erroneamente o illegittimamente, vengono meno anche gli effetti che la legge vi riconnette.

Proprio perché l'acquisto dell'aggiudicatario avviene a titolo derivativo e si ricollega al pignoramento trascritto, trova applicazione l'art. 2644 c.c., sicché, nel caso in cui dopo la cancellazione siano stati compiuti atti dispositivi regolarmente trascritti, essi spiegano piena efficacia, senza che possano assumere rilievo l'eventuale revoca del presupposto della cancellazione e il ripristino della trascrizione del pignoramento, che operano solo ex nunc e non potrebbero così determinare la prevalenza sugli acquisti che siano stati nel frattempo ritualmente trascritti.

Così, una volta disposta la cancellazione della trascrizione del pignoramento, sull'acquisto dell'aggiudicatario prevarranno i diritti di terzi derivanti da atti trascritti prima del decreto di trasferimento: in questo caso, infatti, non potrà invocarsi l'inopponibilità sancita dagli artt. 2914 e 2919 c.c. (che presuppongono la perdurante trascrizione del vincolo), né può farsi retroagire l'acquisto dell'aggiudicatario al pignoramento (e alla sua trascrizione), mentre solo l'eventuale invalidazione dell'acquisto operato dai terzi consentirà all'aggiudicatario di prevalere.

Sotto altro profilo, i giudici di legittimità hanno evidenziato che, a termini dell'art. 632 c.p.c., il giudice dell'esecuzione, con il provvedimento che dichiara l'estinzione del processo esecutivo, ordina sempre la cancellazione della trascrizione del pignoramento, dovendosi solo distinguere a seconda che l'ordinanza sia pronunciata prima o dopo l'aggiudicazione: nel primo caso, l'estinzione rende inefficaci gli atti compiuti (sicché non potrà più essere disposta la vendita del bene, essendo venuti meno i presupposti e le condizioni per la sua alienazione in sede esecutiva), mentre, nel secondo caso, la somma ricavata dalla vendita del bene pignorato andrà attribuita al debitore esecutato.

Peraltro, quando l'estinzione sia successiva all'aggiudicazione e debba quindi essere pronunciato comunque il decreto di trasferimento (anche per effetto di quanto stabilito dall'art. 187-bis disp. att. c.p.c.), sarà quello il provvedimento che conterrà l'ordine di cancellazione del pignoramento, alla stregua dell'art. 586 c.p.c.; solo se l'aggiudicatario sia decaduto per non avere tempestivamente versato il saldo prezzo o ricorrano altre situazioni che impongano la revoca dell'aggiudicazione, l'ordine di cancellazione sarà pronunciato con l'ordinanza che dichiara l'estinzione del processo esecutivo o con un provvedimento successivo (se non sussistono le condizioni per una pronuncia contestuale), a ciò non ostando il fatto che la procedura si sia già estinta e il giudice sia stato, dunque, spogliato dei poteri di direzione del processo esecutivo, proprio perché dalla norma si evince che tali poteri sopravvivono alla definizione della procedura per regolare le questioni consequenziali (quali la liquidazione dei compensi degli ausiliari, come previsto dal comma 1, nonché la verifica del tempestivo versamento del saldo prezzo da parte dell'aggiudicatario e l'emissione del decreto di trasferimento, contenente l'ordine di cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie).

Da ultimo, il fatto che l'ordinanza di estinzione fosse stata impugnata con reclamo non può avere sterilizzato la cancellazione della trascrizione del pignoramento effettuata in forza di essa, onde non pregiudicare l'esigenza di certezza sottesa alla pubblicità immobiliare, le cui sorti non possono farsi dipendere dalla pendenza di azioni giudiziali che non risultano dai pubblici registri e che non sono pertanto conoscibili da soggetti estranei al processo.

A questo proposito, va rammentato che Cass. civ., sez. un., 14 dicembre 2020, n. 28387, ha affermato che la cancellazione delle formalità pregiudizievoli, quantomeno allorché il relativo ordine sia contenuto nel decreto di trasferimento emesso ai sensi dell'art. 586 c.p.c. (che determina l'immediato e non differibile trasferimento del bene purgato e libero dai pesi indicati dalla norma), va effettuata immediatamente, incondizionatamente e indipendentemente dal decorso dei termini previsti per la proposizione dell'opposizione agli atti esecutivi, non potendo quindi essere ritardata o procrastinata.

In definitiva, all'aggiudicatario pregiudicato nel suo acquisto per effetto di atti dispositivi compiuti dall'esecutato in favore di terzi che gli siano opponibili, non resta che agire per ottenerne l'invalidazione (assumendone, per esempio, la simulazione, l'invalidità o l'inefficacia) o promuovere iniziative di carattere risarcitorio nei confronti dell'acquirente che, in mala fede, abbia trascritto per primo il suo acquisto.