Espropriazione immobiliare: natura del termine per il versamento del prezzo di aggiudicazione

Il quadro normativo

Un argomento all'apparenza “di nicchia”.

Solo all'apparenza, però.

Il tema della natura del termine per il versamento del saldo prezzo a seguito di aggiudicazione nell'espropriazione immobiliare è tutt'altro che un argomento riservato ai cultori della materia e agli addetti ai lavori: lo si comprende immediatamente se si tiene conto delle importanti ricadute che ha sulla aggiudicazione e sul prosieguo della procedura esecutiva di espropriazione immobiliare il mancato versamento del saldo prezzo entro il termine stabilito nella ordinanza di vendita. Ma lo si comprende anche dalle numerose pronunce della giurisprudenza di legittimità succedutesi nel corso degli anni sulla questione in esame, pervenendo a conclusioni non sempre univoche.

La rilevanza dell'argomento, poi, emerge anche solo da una rapida consultazione dei diversi interventi apparsi su questo Portale per sviscerarne i diversi aspetti (si segnalano, fra gli altri, la risposta a quesito apparsa il 17 gennaio 2024 su IUS Processo Civile (ius.giuffrefl.it), dal titolo “Natura del termine per il versamento del saldo prezzo nel procedimento di vendita forzata”, a firma di L. Balestra, e la nota a sentenza del 26 luglio 2022 di P. Farina dal titolo “Il termine per il versamento del saldo prezzo è soggetto a sospensione feriale?”).

L'art. 569 c.p.c., nel disciplinare il contenuto del provvedimento di autorizzazione alla vendita prevede, al suo terzo comma, che il giudice dell'esecuzione nell'ordinanza di vendita stabilisce “il termine, non superiore a centoventi giorni dall'aggiudicazione, entro il quale il prezzo deve essere depositato”.

A riguardo, la giurisprudenza di legittimità afferma che tale “termine per il versamento del saldo del prezzo da parte dell'aggiudicatario del bene staggito va considerato perentorio” (Cass. civ. n. 11171/2015 e Cass. civ. n. 32136/2019).

L'art. 587 c.p.c. disciplina gli effetti del mancato versamento del prezzo entro il termine stabilito nella ordinanza di vendita (termine che, come esposto in precedenza, non può essere superiore a centoventi giorni), disponendo che “se il prezzo non è depositato nel termine stabilito, il giudice dell'esecuzione con decreto dichiara la decadenza dell'aggiudicatario, pronuncia la perdita della cauzione a titolo di multa e quindi dispone un nuovo incanto”.

Ecco chiarito, dunque, perché la questione concernente il rispetto del termine per il versamento del saldo del prezzo da parte dell'aggiudicatario assume primaria rilevanza e non può essere in alcun modo trascurata, in considerazione degli evidenti riflessi che l'osservanza di tale termine assume per l'aggiudicatario innanzi tutto e, in generale, per la procedura esecutiva nel suo complesso.

E così, nell'ipotesi di vendita delegata ad un professionista a norma dell'art. 591-bis c.p.c., il professionista delegato renderà tempestivamente edotto il giudice dell'esecuzione del mancato versamento del saldo entro il termine indicato nella ordinanza di delega, e il giudice provvederà alla emissione del decreto di cui all'art. 587 c.p.c., statuendo in merito alla decadenza dall'aggiudicazione dell'offerente che non abbia provveduto al versamento del prezzo.

Alla luce di quanto precede, assume particolare importanza comprendere se tale termine per il versamento del saldo sia suscettibile di sospensione ai sensi dell'art. 1 della l. n. 742/1969, ossia se tale termine resti sospeso in pendenza del periodo feriale disciplinato da tale norma.

La natura del termine per il versamento del prezzo

Non c'è dubbio che la verifica in merito alla natura del termine per il versamento del prezzo (ossia il saldo prezzo, dal momento che l'aggiudicatario ha già versato, in occasione della presentazione della propria offerta, la cauzione) da parte dell'aggiudicatario - se tale termine, cioè, debba qualificarsi come processuale, ovvero sostanziale - abbia delle importanti ricadute nella determinazione del termine finale entro il quale può essere effettuato tale versamento.

A riguardo, è sufficiente ricordare come l'art. 1 della l. n. 742/1969 preveda che “il decorso dei termini processuali relativi alle giurisdizioni ordinarie ed a quelle amministrative è sospeso di diritto dal 1º al 31 agosto di ciascun anno, e riprende a decorrere dalla fine del periodo di sospensione”.

Ne deriva, quindi, che la sospensione ha luogo unicamente per i termini “processuali” e non anche per quei termini che abbiano natura “sostanziale”, con l'effetto che qualora venga in rilievo un termine riconducibile in tale seconda tipologia, non sia avrà alcuna sospensione (si veda, tra le tante pronunce della Cassazione che distinguono fra termini aventi natura processuale e termini aventi natura processuale e sui conseguenti effetti ai fini della sospensione nel periodo feriale, Cass. civ. n. 7701/2013).

E' evidente quanto rilevante possa essere la riconducibilità del termine di versamento del prezzo nell'ambito dell'una o dell'altra delle due ipotesi, dal momento che, a fronte di una aggiudicazione avvenuta in periodo primaverile/estivo, il termine per il versamento del saldo potrebbe, laddove lo stesso venisse considerato di natura processuale, estendersi fino a centocinquanta giorni, mentre, ove si ritenesse che tale termine abbia natura sostanziale, alcuna sospensione si verificherebbe nel periodo intercorrente fra il 1° agosto ed il 31 agosto e, pertanto, il termine per il versamento non potrebbe estendersi oltre i centoventi giorni.

Sul punto, si sono avvicendate, nel corso degli anni, due importanti pronunce della giurisprudenza di legittimità, pervenendo a conclusioni diverse.

La prima pronuncia alla quale si fa riferimento è la n. 12004/2012, con la quale si affermava che: “il termine per il versamento del prezzo da parte dell'aggiudicatario non ha funzione sostanziale (o essenzialmente tale), atteso che lo stesso si inserisce nel procedimento esecutivo, ma non lo conclude, per costituire il versamento del prezzo adempimento prodromico al trasferimento del bene, da cui la natura processuale del termine di cui si tratta, in quanto inteso a scandire il compimento di atti aventi natura processuale, diretti a concludere la fase del processo esecutivo”.

Con tale pronuncia si escludeva la natura eminentemente sostanziale del termine fissato per il versamento del prezzo, valorizzando l'attitudine di tale termine a scandire il compimento di atti processuali, concludendo dunque che nel caso di specie dovesse necessariamente trovare applicazione la sospensione prevista dall'art. 1 della l. n. 742/1969.

Di diverso avviso, come si accennava in precedenza, la più recente sentenza della Cassazione n. 18421/2022, particolarmente articolata ed argomentata.

La stessa, pur prendendo atto del precedente del 2012, ritiene di discostarsi dalle conclusioni alle quali era pervenuta tale pronuncia, segnalando come la circostanza che il termine stabilito per il versamento del prezzo sia da intendere come perentorio ed abbia inevitabili possibili ricadute sull'andamento del processo esecutivo non valga affatto a qualificare, per ciò solo, tale termine come “processuale”, come peraltro confermato da diverse altre ipotesi di termini che pure hanno importanti ricadute sull'andamento del processo esecutivo, senza per ciò solo essere considerati come “processuali” (si pensi, così, al termine entro il quale viene intimato di procedere al pagamento, ai sensi dell'art. 482 c.p.c., ovvero al termine di efficacia del precetto di cui all'art. 481 c.p.c., ovvero, ancora, al termine entro il quale il debitore ammesso alla conversione deve provvedere al pagamento di quanto dovuto: tutti termini, espone la sentenza in questione, riguardo ai quali è pacifica la natura “sostanziale”).

Nel caso di specie, ad avviso della Cassazione, il termine in questione ha natura prettamente sostanziale, “in quanto posto a presidio del "ius ad rem" relativo all'emissione del decreto di trasferimento ex art. 586 c.p.c., attenendo all'adempimento dell'obbligazione pecuniaria assunta dall'aggiudicatario stesso”.

Anche tale pronuncia, per quanto diffusamente ed approfonditamente argomentata, non è stata, per la verità, immune da critiche, tese a valorizzare i riflessi che la mancata osservanza del termine per il versamento del prezzo può assumere ai fini della prosecuzione dell'esecuzione (sottolineando, così, che il termine in questione si inserisce pur sempre nella sequenza procedimentale finalizzata a pervenire alla emissione del decreto di trasferimento e quindi non può che avere una natura “processuale”) e a sottolineare la maggiore difficoltà di ottenere l'accesso al credito nel periodo estivo ; del resto, occorre riconoscere che davvero non è agevole, in un caso come quello in esame, la distinzione tra termine avente natura esclusivamente processuale e termine avente natura unicamente sostanziale (come peraltro emergeva dal contenuto della sentenza n. 12004/2012, la quale sembrava ipotizzare, con riguardo al termine per il versamento del prezzo da parte dell'aggiudicatario, una sorta di natura “ibrida” dello stesso).

Peraltro, la configurazione del termine in questione come “sostanziale”, finisce per rendere anche alquanto problematica l'applicazione allo stesso dell'istituto della rimessione in termini di cui all'art. 153, comma 2, c.p.c., allorché si dovessero ravvisare ipotesi nelle quali l'aggiudicatario sia incorso nella decadenza per cause allo stesso non imputabili.

Evidentemente, alla luce della posizione da ultimo espressa dalla Suprema Corte, il termine in questione dovrebbe ritenersi come avente natura sostanziale e, per l'effetto, non potrebbe trovare applicazione la sospensione di cui all'art. 1 della l. n. 742/1969.

Va da sé, precisa ancora la Cassazione, che per quanto l'ordinanza di delega costituisca lex specialis relativa alle modalità della vendita, ciò non implica affatto che la stessa possa essere pronunciata in aperto contrasto con vigenti disposizioni di legge, potendo configurarsi, in ipotesi di provvedimento emesso in aperto contrasto con la legge, finanche una responsabilità disciplinare del magistrato.

Tuttavia, ove l'ordinanza di delega, nel disciplinare l'attività relativa al versamento del prezzo da parte dell'aggiudicatario, abbia previsto che il relativo termine resti sospeso nel periodo feriale, sarà onere della parte che intenda dolersi di tale profilo sollevare tempestivamente opposizione ai sensi dell'art. 617 c.p.c. contro tale ordinanza, dal momento che, in difetto, la vendita avverrà comunque secondo le modalità previste in tale ordinanza e non sarà certo possibile dolersi del tardivo versamento del prezzo in sede di impugnazione del decreto di trasferimento.