Cedolare secca anche per le imprese: l’apertura della Cassazione

La cedolare secca è applicabile anche quando il conduttore è una società o un'impresa. L'apertura arriva dalla Cassazione, con sentenza 7 maggio 2024, n. 12395.

L'Agenzia delle Entrate ha da sempre sostenuto un orientamento restrittivo, secondo cui il regime fiscale agevolato opzionale della cedolare secca (consistente in un'aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti) non è applicabile alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell'esercizio di un'attività d'impresa, o di arti e professioni; in realtà, afferma la Cassazione, il dato letterale si riferisce espressamente alla qualifica del locatore: secondo l'art. 3 comma 6, d.lgs. n. 23/2011, l'inapplicabilità della cedolare secca è riferita alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate da un locatore nell'esercizio di una attività d'impresa, o di arti e professioni, mentre rimane irrilevante la qualità del conduttore.

Il principio affermato dalla Cassazione è il seguente:

«In tema di redditi da locazione, il locatore può optare per la cedolare secca anche nell'ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell'esercizio della sua attività professionale, atteso che l'esclusione di cui all'articolo 3, sesto comma, del Decreto Legislativo n. 23/2011, si riferisce esclusivamente alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell'esercizio di una attività d'impresa o di arti e professioni».

Sempre in tema di cedolare secca, arrivano le istruzioni operative dall'Agenzia delle Entrate sugli affitti brevi.

La Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 10/E del 10 maggio 2024 ha fornito alcuni chiarimenti sulla nuova disciplina fiscale delle locazioni brevi, così come modificata dalla legge di Bilancio 2024 (Legge 30 dicembre 2023, n. 213): innanzi tutto, per "locazioni brevi", si intendono i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di breve durata – sotto i 30 giorni – stipulati da persone fisiche (con esclusione, quindi dell'attività d'impresa).

L'aliquota dell'imposta sostitutiva della cedolare secca, per i redditi derivanti dalle locazioni brevi, aumenta fino al 26% a partire dal secondo immobile dato in locazione. Il proprietario che mette in locazione diverse unità ha comunque la possibilità di sceglierne una per ciascun periodo d'imposta per cui fruire dell'aliquota ridotta del 21%.