Acquisto mortis causa, pignoramento e continuità delle trascrizioni

Espropriazione immobiliare e accertamento della titolarità del bene pignorato

La funzione propria dell'esecuzione forzata è l'attuazione (coattiva) dei diritti che trovano consacrazione in un titolo esecutivo e non il loro accertamento, che è già avvenuto nell'ambito del giudizio di cognizione in cui si è formato il titolo esecutivo – di natura giudiziale – azionato dal creditore.

Per questo motivo, il legislatore ha limitato le parentesi di cognizione che possono trovare spazio nel processo esecutivo, confinandole essenzialmente nell'ambito delle controversie oppositive.

Residuano, tuttavia, degli accertamenti ai quali il giudice dell'esecuzione non può sottrarsi, affinché l'espropriazione forzata possa correttamente procedere verso il suo esito finale, ossia la liquidazione del bene del debitore e la sua trasformazione in denaro per soddisfare le ragioni dei creditori: uno di questi attiene alla titolarità del bene in capo all'esecutato, giacché, per quanto sembri ovvio dirlo, l'esecuzione dev'essere condotta su diritti appartenenti al debitore, tenuto a rispondere dell'adempimento dell'obbligazione scaturente dal titolo esecutivo con il suo patrimonio, secondo quanto stabilito dall'art. 2740 c.c.

Tenuto conto della peculiare strutturazione del processo esecutivo, questo accertamento – che il giudice è chiamato a compiere d'ufficio – è reso possibile grazie alla documentazione che l'art. 567, comma 2, c.p.c. prescrive di depositare entro un termine perentorio (che, a seguito delle modifiche introdotte dal d.lgs. n. 149/2022, coincide ora con quello – di quarantacinque giorni dal pignoramento – previsto per il deposito dell'istanza di vendita).

Si tratta, più precisamente, dei certificati delle iscrizioni e delle trascrizioni relative all'immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, che possono essere sostituite – come, d'altro canto, avviene nella stragrande maggioranza dei casi – da un certificato (ovvero da una relazione) notarile che dia evidenza delle risultanze dei registri immobiliari.

La documentazione prescritta dall'art. 567 c.p.c. ha un duplice scopo: da un lato, serve a dare evidenza dell'esistenza della trascrizione di un titolo d'acquisto avente per oggetto l'immobile pignorato a favore dell'esecutato e l'assenza di trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli a suo carico antecedenti rispetto alla trascrizione del pignoramento (e, come tali, opponibili alla procedura); dall'altro lato, serve a verificare che nel ventennio anteriore alla trascrizione del pignoramento vi sia una serie continuativa di trascrizioni che garantisca, con un sufficiente grado di certezza, la stabilità della vendita forzata.

Non è un caso, del resto, che il legislatore abbia considerato, quale periodo rilevante al fine di soddisfare questi scopi, il ventennio anteriore alla trascrizione del pignoramento.

Infatti, dal primo punto di vista, va ricordato che il termine di efficacia delle formalità pregiudizievoli aventi per oggetto gli immobili e cancellabili con il decreto di trasferimento ai sensi dell'art. 586 c.p.c. (pignoramento, ipoteca e sequestro conservativo) è di venti anni (artt. 2668-ter e 2847 c.c.); dal secondo punto di vista, invece, la ratio della disposizione è ravvisabile nella volontà di saldare gli effetti dell'acquisto a titolo derivativo del debitore esecutato con quelli dell'acquisto a titolo originario, cioè per usucapione, presumendosi che a ciascun atto di trasferimento della proprietà sia corrisposto un idoneo passaggio di possesso del bene.

Perché ciò avvenga, è necessario che vi sia una catena ininterrotta di cessioni e di acquisti aventi per oggetto l'immobile pignorato, che, nel corso del ventennio, parte dall'originario dante causa per giungere fino al debitore esecutato, proprietario attuale del bene al momento del pignoramento.

Se uno degli anelli di questa catena manca, viene meno la continuità delle trascrizioni e, con essa, la sussistenza di una ragionevole certezza circa l'appartenenza al debitore esecutato del bene pignorato.

Peraltro, sebbene l'art. 567 c.p.c. non lo prescriva espressamente, si reputa necessario risalire fino al primo atto d'acquisto anteriore al ventennio decorrente dalla data di trascrizione del pignoramento (sia esso a favore dell'esecutato o di precedenti danti causa), per conferire alla documentazione richiesta dalla norma quella concludenza che rappresenta lo scopo sotteso all'obbligo di produrla (Cass. civ., sez. III, 11 giugno 2019, n. 15597).

Una recente pronuncia (il riferimento è alla sentenza di Cass. civ., sez. III, 17 ottobre 2023, n. 28846) ha fornito un puntuale decalogo delle conseguenze riconducibili al tardivo o incompleto deposito della documentazione prescritta dall'art. 567, comma 2, c.p.c.

Continuità delle trascrizioni e acquisto mortis causa

La verifica dell'accertamento della continuità delle trascrizioni dev'essere condotta con particolare attenzione quando il bene sia pervenuto all'esecutato per effetto di un acquisto effettuato mortis causa.

A questo proposito, occorre effettuare alcune precisazioni.

Quando muore una persona, si verifica la cosiddetta delazione ereditaria: coloro che, per legge o per testamento, sono chiamati a succedere al de cuius, non per questo diventano automaticamente e immediatamente eredi, ma acquistano più semplicemente il diritto di accettare l'eredità, motivo per cui, fino a quando l'accettazione non è avvenuta (in forma espressa o tacita), essi si definiscono chiamati all'eredità, senza che si verifichi l'acquisto della titolarità del diritto caduto in successione.

A seguito dell'apertura della successione ed entro i successivi dodici mesi, occorre predisporre la dichiarazione di successione; una volta presentata al competente ufficio e nel caso in cui il patrimonio del de cuius comprenda beni immobili, la dichiarazione di successione (rectius: il certificato di denunciata successione) viene trascritta nei pubblici registri immobiliari.

Questa trascrizione, che potrebbe reputarsi idonea a fungere da anello di collegamento tra l'acquisto a suo tempo effettuato dal de cuius ed acquisto operato dall'erede a seguito dell'apertura della successione, non è, in realtà, considerata tale.

La giurisprudenza, con orientamento assolutamente consolidato, esclude infatti che la presentazione della dichiarazione di successione e il pagamento delle relative imposte configurino atti dai quali desumere l'accettazione (tacita) dell'eredità, dal momento che si tratta di adempimenti – peraltro necessitati – di natura prettamente fiscale; di conseguenza, si esclude pure che la trascrizione, da parte dell'ufficio del registro, del certificato di successione, anche se redatto in conformità alla dichiarazione presentata, possa assumere valenza ai fini della continuità delle trascrizioni, poiché è lo stesso art. 5 d.lgs. 347/1990 a stabilire che tale formalità  è richiesta ai soli effetti stabiliti dal testo unico delle disposizioni concernenti le imposte ipotecaria e catastale e non costituisce trascrizione degli acquisti a causa di morte degli immobili e dei diritti reali immobiliari compresi nella successione.

In altre parole, in presenza di un acquisto mortis causa, ciò che deve risultare, al fine di ritenere integrata la continuità delle trascrizioni, è la trascrizione di un atto di accettazione – espressa o tacita – dell'eredità, ovvero di una sentenza che abbia accertato l'intervenuta accettazione – espressa o tacita – dell'eredità.

Acquisto mortis causa e ripristino della continuità delle trascrizioni

Quando il giudice dell'esecuzione ravvisi l'inesistenza della trascrizione dell'accettazione dell'eredità, non può disporre la vendita del bene pignorato, giacché – come osservato in precedenza – difetta un presupposto essenziale dell'azione esecutiva.

Più precisamente, l'assenza della continuità delle trascrizioni rende incerto l'acquisto dell'aggiudicatario, esponendolo al rischio che soggetti terzi accampino diritti sul bene oggetto di esecuzione forzata in virtù di atti a titolo oneroso conclusi con l'eventuale erede apparente del dante causa del debitore esecutato e trascritti prima del decreto di trasferimento.

Come insegna la giurisprudenza, infatti, la funzione principale della trascrizione dell'acquisto mortis causa in capo all'esecutato è quella di tutelare l'acquisto dell'aggiudicatario, garantendone la stabilità in caso di conflitto con gli aventi causa a titolo oneroso dall'erede apparente (nel caso in cui l'esecutato sia il vero erede) o dall'erede vero (nel caso in cui, viceversa, l'esecutato sia erede apparente), ai sensi dell'art. 534 c.c., atteso che, di per sé, l'acquisto della qualità di erede prescinde dalla trascrizione richiesta dall'art. 2648 c.c., così come da questa prescinde l'individuazione del vero erede: la trascrizione dell'acquisto mortis causa, infatti, non vale a dirimere il conflitto tra più aventi causa dallo stesso autore ai sensi dell'art. 2644 c.c., visto che non si può configurare alcun conflitto tra due acquirenti mortis causa dal medesimo de cuius, dato che almeno uno di essi sarà privo di titolo valido ed efficace (Cass. civ., sez. III, 26 maggio 2014, n. 11638).

Dall'art. 2650, comma 2, c.c., peraltro, si evince che la continuità delle trascrizioni può essere ripristinata in ogni tempo, con effetto retroattivo.

Ecco perché il giudice dell'esecuzione, sempre nel caso in cui rilevi che non è stata trascritta alcuna accettazione dell'eredità, anziché dichiarare l'improcedibilità o l'improseguibilità dell'espropriazione forzata, dovrà sospendere il processo esecutivo e ordinare al creditore procedente (o ad altro creditore intervenuto munito di titolo esecutivo) di ripristinare la continuità delle trascrizioni, per consentirne, a quel punto, la ripresa fino al suo esito fisiologico, senza più alcun rischio per la stabilità dell'acquisto dell'aggiudicatario.

A questo proposito, possono prospettarsi tre scenari.

Se, dopo l'apertura della successione, il debitore esecutato abbia dichiarato di accettare l'eredità in un atto suscettibile di essere trascritto, ma che – per incuria o negligenza – non lo è stato, il creditore potrà senz'altro procedervi in sua vece, così ripristinando la continuità delle trascrizioni.

Se, sempre dopo l'apertura della successione, il debitore esecutato, pur non avendo dichiarato espressamente di accettare l'eredità, abbia nondimeno compiuto un atto incompatibile con la volontà di rinunciarvi (quale, per esempio, la vendita dell'immobile che era appartenuto al de cuius), ovvero integrante una forma di accettazione tacita, il creditore potrà richiederne la trascrizione, in quanto si tratti pur sempre di un atto rientrante nel novero di quelli tassativamente elencati negli artt. 2643 e seguenti c.c.

Qualora non ricorra alcuna di queste situazioni, al creditore non resterà che promuovere, nei confronti del debitore esecutato, un giudizio volto ad accertare l'accettazione tacita dell'eredità, che, a termini dell'art. 476 c.c., ricorre quando il chiamato all'eredità abbia compiuto un atto che presuppone necessariamente la sua volontà di accettare e che non avrebbe il diritto di fare se non nella qualità di erede, ovvero quando si trovi nel possesso dei beni ereditari da oltre tre mesi dal giorno dell'apertura della successione o dalla conoscenza della stessa e, in tale lasso di tempo, non abbia redatto l'inventario o non abbia dichiarato di rinunciare all'eredità, visto che, in questi casi, egli viene considerato erede puro e semplice.

Tra gli atti che possono denotare un'accettazione tacita dell'eredità rientrano, secondo la giurisprudenza, la richiesta di effettuare la voltura catastale dell'immobile caduto in successione, perché, a differenza di quanto è a dirsi per la dichiarazione di successione, si tratta di un adempimento che assume rilevanza non solo fiscale, ma anche civile: la voltura, infatti, è funzionale, oltre che al pagamento dell'imposta, pure all'accertamento – legale o semplicemente materiale – della proprietà immobiliare e dei relativi passaggi, con la conseguenza che, secondo l'id quod plerumque accidit, soltanto chi intenda accettare l'eredità adempie l'onere di effettuarla e di attuare così il passaggio della proprietà dal de cuius a se stesso (si sono recentemente espresse in questi termini, tra le altre, Cass. civ., sez. III, 14 aprile 2022, n. 12259 e Cass. civ., sez. VI, 30 aprile 2021, n. 11478). Bisogna, peraltro, precisare che un tanto vale in quanto la voltura sia stata chiesta personalmente dal chiamato della cui accettazione (tacita) si tratta e non da altro chiamato alla stessa eredità: è evidente, infatti, che una determinata condotta può essere sintomatica della volontà di accettare l'eredità solo se imputabile ovvero riconducibile a colui in capo al quale debbono prodursi gli effetti che da essa vengono fatti discendere.

Ulteriori elementi che possono essere addotti per dimostrare l'accettazione tacita dell'eredità da parte dell'esecutato sono rappresentati dalla concessione in locazione o in comodato dell'immobile (configurando essi atti di disposizione del bene), dalla fissazione della propria residenza in esso e dall'intestazione a sé delle sue utenze (trattandosi di condotte che denotano il possesso del bene).

Da ultimo, se, nonostante l'assenza della continuità delle trascrizioni, la vendita venga comunque disposta, l'eventuale aggiudicazione e il successivo decreto di trasferimento non saranno né invalidi né inefficaci, ma l'aggiudicatario resterà esposto all'evizione, con le conseguenze previste dall'art. 2921 c.c. Fermo restando che, pure in questo caso, sarà possibile ripristinare – anche a processo esecutivo concluso – la continuità delle trascrizioni con effetto retroattivo, senza alcun limite temporale, ai sensi dell'art. 2650, comma 2, c.c. (sempre che, ovviamente, nel frattempo non siano stati trascritti altri atti che, a quel punto, prevarrebbero comunque sul titolo di acquisto dell'aggiudicatario).

In conclusione

La stabilità dell'acquisto che l'aggiudicatario compie in sede esecutiva è uno degli elementi su cui si gioca l'attrattività della vendita forzata: è intuitivo, infatti, che, mancando tale certezza, verrebbe meno la credibilità dell'intero sistema, dal momento che il rischio di vedere travolta l'aggiudicazione, quand'anche per questioni di carattere puramente formali, disincentiverebbe la partecipazione dei potenziali acquirenti, pure a fronte di condizioni economicamente vantaggiose.

Si comprende, dunque, l'importanza di effettuare con particolare rigore e scrupolo la verifica della continuità delle trascrizioni.

Non è un caso che la riforma del processo di espropriazione forzata operata con il d.lgs. n. 149/2022 abbia introdotto l'obbligo per il custode giudiziario, che dev'essere ora nominato entro quindici giorni dal deposito della suddetta documentazione, di effettuarne, in sinergia con l'esperto stimatore, la verifica, proprio al fine di anticipare a un momento antecedente rispetto all'udienza nel corso della quale il giudice dell'esecuzione dovrà decidere se porre o meno in vendita l'immobile l'emersione di eventuali criticità che rendano necessario l'arresto del processo esecutivo, in funzione di assicurare la stabilità e la certezza dell'acquisto dell'aggiudicatario.

D'altra parte, l'efficienza dell'esecuzione forzata passa anche per l'efficacia di questo tipo di verifiche, tant'è vero che, sempre in virtù delle modifiche introdotte dal d.lgs. 149/2022, anche il custode giudiziario – al pari del professionista delegato alle operazioni di vendita – dev'essere scelto tra gli iscritti nell'elenco di cui all'art. 179-ter disp. att. c.p.c., per l'accesso al quale occorre dimostrare il possesso di requisiti attestanti un elevato livello di specializzazione e di competenza che garantisca uno svolgimento delle funzioni demandate rigoroso, puntuale e di concreto ausilio per il giudice dell'esecuzione.