Certificazione dell'amministratore condominiale - UNI 10801:2024. Profili generali sulle professioni non regolamentate

Le norme UNI

UNI è la sigla dell'Ente Nazionale Italiano di Unificazione, si tratta di un'associazione di carattere privato che elabora norme tecniche per tutti i settori industriali, commerciali e del terziario, e che rappresenta il nostro paese a livello di normazione europea (CEN) e a livello mondiale (ISO).

Nello specifico, le norme UNI, contraddistinguono le norme presenti in Italia e, la solo presenza di questa etichetta, stabilisce che tale norma è stata prodotta esclusivamente dall'Ente italiano o da enti con esso federati. Lo scopo della creazione di queste norme, oltre a stabilire standard comuni e livelli di qualità minimi, è quello di creare una sinergia tra le strutture operanti e le imprese che partecipano, al fine di ottenere i seguenti risultati concreti:

• razionalizzazione delle attività lavorative,
• armonizzazione dei processi e dei flussi lavorativi,
• aumentare il livello di sicurezza sul lavoro,
• migliorare i processi di comunicazione, ottimizzare i rapporti tra imprese e collaboratori/clienti.

Le norme UNI sono elaborate cercando di tenere conto dei punti di vista di tutte le parti interessate e di conciliare ogni aspetto conflittuale, per rappresentare il reale stato dell'arte della materia ed il necessario grado di consenso. Le norme UNI sono revisionate, quando necessario, con la pubblicazione di nuove edizioni o di aggiornamenti.

Accanto alle norme tecniche nazionali (sigla UNI), elaborate attraverso la partecipazione, il consenso o l'approvazione di tutte le parti interessate, si affiancano:

• le specifiche tecniche nazionali (sigla UNI/TS), ovvero documenti concordati tra tutte le parti interessate, la cui definizione non risulta ancora consolidata, emanate al fine di consentire un periodo di applicazione e di verifica delle conoscenze;
• i rapporti tecnici nazionali (sigla UNI/TR), che descrivono prodotti, processi e servizi a scopo informativo, individuando approcci e prassi in uso;
• le prassi di riferimento (sigla UNI/PdR), ovvero documenti para-normativi che introducono prescrizioni tecniche o modelli applicativi settoriali di norme, elaborati sulla base di un rapido processo di condivisione ristretta ai soli autori.

I criteri di elaborazione e scrittura di una norma tecnica adottati dall'UNI sono:

• , la norma è approvata con il consenso di coloro che hanno partecipato ai lavori;
• , tutte le parti economico-sociali interessate possono partecipare ai lavori e fare osservazioni prima dell'approvazione;
• le tappe fondamentali dell'iter di approvazione sono pubbliche e il progetto è sempre a disposizione degli interessati;
• le parti interessate aderiscono alla norma non per imposizione, ma per scelta.

Perché entri in vigore, la norma deve essere ratificata dal Presidente di UNI, dopo viene pubblicata e inserita nel Catalogo, dove è possibile consultarla e acquistarla.

In conclusione, le norme UNI, come tutte le norme tecniche, sono norme volontarie, significando con ciò che non vi è nessun obbligo giuridico di osservarle. Di conseguenza, diremo che:

• una Norma UNI è un documento tecnico che descrive degli standard, ad esempio, per lo svolgimento di una determinata attività ma in sé non ha alcun carattere di obbligatorietà;
• affinché questa diventi obbligatoria (cioè cogente) occorre una legge che specificamente indichi che tale norma sia di obbligatoria applicazione ed ovviamente che indichi i destinatari della norma ed il relativo campo di applicazione.

In pratica, le norme UNI sono documenti tecnici che descrivono “come fare bene le cose e/o attività”.

Attività professionali non regolamentate

Sono numerosi i professionisti che operano senza appartenere ad un albo o un ordine professionale. Tecnicamente, i loro ambiti di servizio sono definiti “professioni non regolamentate”, poiché non sono mai state oggetto di tutela da parte dell'ordinamento giuridico. A regolamentare per la prima volta in materia organica la disciplina dei “professionisti senza ordine” è la l. 14 gennaio 2013, n. 4:

• rientrano nella disciplina delle professioni non ordinistiche, ad esempio, gli amministratori di condominio;
• sono escluse tutte le professioni il cui esercizio presuppone la preventiva iscrizione ad un ordine o un collegio professionale, come ad esempio: avvocati, dottori commercialisti, consulenti del lavoro, ecc.

I professionisti non iscrivibili ad albi possono costituire associazioni a carattere professionale di natura privatistica, fondate su base volontaria, senza alcun vincolo di rappresentanza esclusiva, con il fine di valorizzare le competenze degli associati e garantire il rispetto delle regole deontologiche, agevolando la scelta e la tutela degli utenti nel rispetto delle regole sulla concorrenza. La l. n. 4/2013 non impone nulla ai professionisti, a partire dall‘iscrizione a un'associazione (obbligo che, invece, esiste negli Ordini professionali).

Premesso ciò, in tema di autoregolamentazione volontaria, si osserva che con l'art. 6 della citata l. n. 4/2013, il legislatore ha precisato che:

• la presente legge promuove l'autoregolamentazione volontaria e la qualificazione dell'attività dei soggetti che esercitano le citate professioni, anche indipendentemente dall'adesione degli stessi ad una delle associazioni;
• la qualificazione della prestazione professionale si basa sulla conformità della medesima a norme tecniche UNI ISO, UNI EN ISO, UNI EN e UNI, di seguito denominate "normativa tecnica UNI", di cui alla dir. 1998/34/CE del Parlamento europeo e del Consiglio del 22 giugno 1998, e sulla base delle linee guida CEN 14 del 2010;
• i requisiti, le competenze, le modalità di esercizio dell'attività e le modalità di comunicazione verso l'utente individuate dalla normativa tecnica UNI costituiscono princìpi e criteri generali che disciplinano l'esercizio autoregolamentato della singola attività professionale e ne assicurano la qualificazione;
• il Ministero dello sviluppo economico promuove l'informazione nei confronti dei professionisti e degli utenti riguardo all'avvenuta adozione, da parte dei competenti organismi, di una norma tecnica UNI relativa alle citate attività professionali.

In considerazione della citata normativa, il legislatore ha riconosciuto l'importanza dell'attività svolta dagli organismi di normazione:

• la l. n. 4/2013 applica il principio di sinergia tra legislazione e normazione tecnica;
• l'art. 6 della l. n. 4/2013 rimanda alle norme UNI per definire i princìpi e i criteri che disciplinano l'esercizio autoregolamentato dell'attività professionale;
• per chi esercita una nuova professione è quindi particolarmente importante partecipare ai lavori degli organi tecnici, conoscere le norme che la riguardano e aderirvi.

Le attestazioni delle associazioni dei professionisti (non organizzati in ordini o collegi)

In base all'art. 7 della l. n. 4/2013, al fine di tutelare i consumatori e di garantire la trasparenza del mercato dei servizi professionali, il legislatore ha previsto che le associazioni professionali possono rilasciare ai propri iscritti, previe le necessarie verifiche, sotto la responsabilità del proprio rappresentante legale, un'attestazione relativa:

a) alla regolare iscrizione del professionista all'associazione;

b) ai requisiti necessari alla partecipazione all'associazione stessa;

c) agli standard qualitativi e di qualificazione professionale che gli iscritti sono tenuti a rispettare nell'esercizio dell'attività professionale ai fini del mantenimento dell'iscrizione all'associazione;

d) alle garanzie fornite dall'associazione all'utente, tra cui l'attivazione dello sportello di cui all'art. 2, comma 4;

e) all'eventuale possesso della polizza assicurativa per la responsabilità professionale stipulata dal professionista;

f) all'eventuale possesso da parte del professionista iscritto di una certificazione, rilasciata da un organismo accreditato, relativa alla conformità alla norma tecnica UNI.

L'attestazione ha validità pari al periodo per il quale il professionista risulta iscritto all'associazione professionale che la rilascia ed è rinnovata ad ogni rinnovo dell'iscrizione stessa per un corrispondente periodo. La scadenza dell'attestazione è specificata nell'attestazione stessa. Il professionista iscritto all'associazione professionale e che ne utilizza l'attestazione ha l'obbligo di informare l'utenza del proprio numero di iscrizione all'associazione.

Certificazione di conformità a norme tecniche UNI

Le associazioni dei professionisti (non organizzati in ordini o collegi) e le forme aggregative collaborano all'elaborazione della normativa tecnica UNI relativa alle singole attività professionali, attraverso la partecipazione ai lavori degli specifici organi tecnici o inviando all'ente di normazione i propri contributi nella fase dell'inchiesta pubblica, al fine di garantire la massima consensualità, democraticità e trasparenza. Le medesime associazioni possono promuovere la costituzione di organismi di certificazione della conformità per i settori di competenza, nel rispetto dei requisiti di indipendenza, imparzialità e professionalità previsti per tali organismi dalla normativa vigente e garantiti dall'accreditamento. In tal caso, l'art. 9, comma 2, l. n. 4/2013 prevede che gli organismi di certificazione accreditati dall'organismo unico nazionale di accreditamento ai sensi del regolamento (CE) n. 765/2008 del Parlamento europeo e del Consiglio del 9 luglio 2008, possono rilasciare, su richiesta del singolo professionista anche non iscritto ad alcuna associazione, il certificato di conformità alla norma tecnica UNI definita per la singola professione.

Dunque, con la certificazione, l'amministratore può, ad esempio, dimostrare la sua competenza professionale attraverso la verifica di un ente terzo ed imparziale.  Di conseguenza:

• l'acquisizione di una maggiore professionalità;
• possibilità di accesso ad una clientela di più alto profilo;
• professionista maggiore rispetto alla concorrenza.

Resta inteso che gli amministratori certificati sono comunque tenuti a partecipare ai corsi di formazione obbligatoria in materia di gestione e amministrazione condominiale, svolti in accordo al d.m. n. 140/2014, a garanzia dell'aggiornamento delle proprie conoscenze e competenze e mantenimento dei livelli qualitativi della loro prestazione professionale.

Profili generali della norma UNI 10801:2024

Alla luce delle considerazioni svolte nei paragrafi precedenti, sappiamo che l'amministratore di condominio è un professionista che rientra nelle “professioni non organizzate” e, quindi, soggetto alla l. n. 4/2013.

Premesso ciò, l'Ente Nazionale Italiano di Unificazione ha elaborato la nuova norma UNI per l'amministratore di condominio. La Commissione Centrale Tecnica dell'UNI ha dato la sua approvazione il 20 marzo 2024 ed è entrata a far parte del corpo normativo nazionale l'11 aprile 2024.

Da quanto emerso dalle dichiarazioni del gruppo di lavoro, la nuova norma nasce da una attenta analisi del mercato, dei cambiamenti che sta vivendo il settore e delle nuove norme elaborate dal gruppo, fra le quali la UNI 11777 sulla figura professionale del revisore condominiale. Dunque, la nuova edizione della UNI 10801 si allinea alle regole sulle professioni non regolamentate e comprende innovazioni per una maggiore trasparenza e supporto sempre più professionale nella tutela del valore della proprietà immobiliare.

Durante l'elaborazione dello studio della presente nuova norma UNI, il gruppo di lavoro ha previsto particolari aspetti per il servizio offerto dallo studio dell'amministratore, con un approccio che vede legato il professionista al servizio erogato, definendo anche i requisiti sulle competenze specifiche necessarie per una gestione di qualità dello studio e del personale presente, quindi sulla dimensione organizzativa. Oltre a ciò, la nuova norma comprende ulteriori aspetti legati ai corsi di formazione e qualifica professionale per gli amministratori al fine di supportare meglio le disposizioni di legge. Infine, profili sul rendiconto economico del condominio, indicazioni sulla gestione della privacy con indicazioni operative.

Premesso ciò, con la UNI 10801:2024, l'Ente di normazione, tra i vari aspetti, ha previsto:

• compiti e attività specifiche della figura professionale;
• compiti, conoscenze a attività dell'amministratore;
• linee guida per la valutazione della conformità relativa ai risultati dell'apprendimento;
• indicazioni per la qualifica della formazione dell'amministratore del personale di studio;
• indicazioni sull'applicabilità del GDPR al condominio;
• processi all'interno dello studio di amministrazione condominiale;
• definizione del rendiconto condominiale, gestione del fascicolo e identificazione del condominio.

Riferimenti

Amministratore di condominio, in Uni.com, 6 maggio 2024;

Amministratori di condominio: una visione strategica per la nuova versione della UNI 10801 in Uni.com, 20 aprile 2022;

Amministratore di condominio: ecco la UNI 10801 in Biblusacca.it , 9 maggio 2024;

ANTICO, Introduzione alle norme UNI, EN, ISO, in Italiaius.it, 3 febbraio 2022;

Norme Tecniche: valore giuridico e vincolatività in Puntosicuro.it, 19 maggio 2015.