Il condomino che vende l’immobile deve provare che gli effetti della delibera incidono in via derivata sul suo patrimonio
28 Giugno 2024
La vicenda Il condomino Tizio impugnava la delibera condominiale avente ad oggetto i lavori di manutenzione straordinaria del fabbricato condominiale. I giudici di merito escludevano che i vizi della delibera denunciati dall'attore consistessero in cause di nullità e, quindi, affermavano l'intervenuta decadenza dall'azione di annullamento per decorso del termine. Avverso il provvedimento della Corte territoriale, parte attrice ricorreva in Cassazione insistendosi per la nullità della delibera causata dalla difformità della contabilità dei lavori rispetto al capitolato speciale d'appalto. L'interesse ad agire e l'interesse tutelato Nella vicenda in esame, il vizio della deliberazione assembleare concerneva le “incongruenze” tra il capitolato speciale d'appalto della manutenzione condominiale, i lavori eseguiti e la conduzione delle opere, con realizzazione di interventi non autorizzati né concordati. A parere dei giudici, si trattava, dunque, di vizio non rientrante nella “categoria residuale” della nullità delle delibere assembleari, e quindi da ricondurre, piuttosto ad una impugnazione per annullamento ex art. 1137 c.c. Premesso ciò, la legittimazione ad agire per l'annullamento è subordinata alla deduzione ed alla prova di uno specifico interesse diverso da quello alla semplice rimozione dell'atto impugnato, essendo l'interesse richiesto come condizione dell'azione di impugnazione della deliberazione collegiale. Occorre, peraltro, distinguere, tra l'interesse ad agire mediante impugnazione della delibera e l'interesse tutelato del condomino attore, essendo il primo necessariamente strumentale al secondo. Difatti, l'interesse del condomino ad impugnare la deliberazione è limitato all'interesse giuridicamente rilevante che egli abbia ad un diverso contenuto dell'assetto organizzativo della materia regolata dalla maggioranza assembleare. Parallelamente, l'interesse ad agire, sotto il profilo processuale, suppone che venga prospettata una lesione individuale di rilievo patrimoniale correlata alla delibera impugnata. La perdita della qualità di condomino L'azione di annullamento delle delibere presuppone la sussistenza della qualità di condomino non solo al momento della proposizione della domanda, ma anche al momento della decisione della controversia, atteso che la perdita di tale qualità determina la conseguente perdita dell'interesse ad agire dell'istante. Tuttavia, a coloro che non sono condomini si apre, “l'eventualità” di agire per la declaratoria di nullità di una delibera, da far valere, secondo i princìpi generali, mediante “un'azione di mero accertamento”, la quale è esperibile da chiunque vi abbia interesse, tale rivelandosi chi abbia la titolarità di una situazione giuridica qualificata da una correlazione agli effetti della deliberazione nulla adottata dall'assemblea. In sostanza, il venir meno, in corso di causa, del requisito di legittimazione consistente nell'essere l'attore condomino impedisce al giudice di pronunciare l'annullamento della deliberazione impugnata, essendo venuto meno il potere dell'attore di interloquire sul modo di operare dell'assemblea e di incidere sugli effetti da essa derivanti, a meno che lo stesso attore non prospetti che «la permanente efficacia di detta delibera continua a ripercuotersi sulla sua sfera patrimoniale, ad esempio per essere egli tuttora obbligato a contribuire alle spese che quella aveva approvato e ripartito». Le conseguenze della vendita dell'immobile durante il processo Avendo Tizio alienato durante il processo (nella specie, già durante il giudizio d'appello) il proprio diritto di proprietà sull'unità immobiliare compresa nel Condominio, era da escludersi che poteva pronunciarsi l'annullamento della delibera avente ad oggetto la manutenzione straordinaria dell'edificio, in quanto la dismissione dello status di condomino aveva fatto venir meno ogni interesse di Tizio ad un diverso contenuto organizzativo di quella delibera e, quindi, pure ad avvalersi dell'impugnazione, in difetto di specifica allegazione di una permanente incidenza negativa delle irregolarità denunciate nella sfera giuridica del ricorrente. Per meglio dire, la perdita di tale status può lasciare sopravvivere l'interesse ad agire “solo” quando l'attore «vanti un diritto in relazione alla sua passata partecipazione al condominio e tale diritto dipenda dall'accertamento della legittimità della delibera assembleare presa allorché egli era ancora condomino, ovvero quando tale delibera possa incidere tuttora in via derivata sul suo patrimonio». Principio di diritto Nel caso in esame, poiché la perdita della qualità di condomino in capo a Tizio era avvenuto ben prima del ricorso, secondo i giudici di legittimità, il ricorrente avrebbe dovuto allegare quale fosse il suo persistente interesse ad ottenere un diverso assetto organizzativo della decisione sui lavori di manutenzione straordinaria del fabbricato rispetto a quello approvato nella deliberazione assembleare. Alla luce delle considerazioni innanzi esposte, la Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso con l'affermazione del seguente principio di diritto: «l'azione di annullamento delle deliberazioni dell'assemblea di condominio, disciplinata dall'art. 1137 c.c., presuppone, quale requisito di legittimazione, la sussistenza della qualità di condomino dell'attore non solo al momento della proposizione della domanda, ma anche al momento della decisione della controversia, determinando, di regola, la perdita di tale status il conseguente venir meno dell'interesse ad agire dell'istante ad ottenere giudizialmente una caducazione o una modifica della portata organizzativa della delibera impugnata; la perdita della qualità di condomino può lasciar sopravvivere l'interesse ad agire solo quando l'attore vanti un diritto in relazione alla sua passata partecipazione al condominio e tale diritto dipenda dall'accertamento della legittimità della delibera presa allorché egli era ancora condomino, ovvero quando tale delibera incida tuttora in via derivata sul suo patrimonio». (fonte: dirittoegiustizia.it) |
