Le consulenze tecniche in materia condominiale

Il quadro normativo

Gli artt. 13 ss. disp. att. c.p.c. - articoli che sono stati mo­dificati ed integrati dal d.lgs. n. 149/2022, che ha introdotto la c.d. riforma Cartabia - fissano le regole a proposito degli elenchi da uti­lizzarsi per la scelta degli esperti cui pos­sano essere affidate le consulenze tecniche giudiziali. Gli articoli in questione, così come mo­dificati, prevedono anche che in materia debba essere emanato un decreto del Ministro della Giustizia.   

Appunto sulla base di questa previsione, è intervenuto il d.m. n. 109 del 4 ago­sto 2023 del Mini­stro della Giustizia (“Regola­mento concer­nente l'individuazione di ulteriori categorie dell'albo dei con­su­lenti tec­nici di ufficio e dei settori di specializzazione di ciascuna categoria, l'indi­viduazione dei requi­siti per l'iscrizione all'albo, nonché la formazione, la tenuta e l'aggiornamento dell'elenco na­zio­nale”) pub­blicato nella Gazzetta ufficiale il giorno 11 agosto 2023 ed entrato in vigore il 26 agosto 2023.

Al decreto è unito (quale “Allegato A”) un elenco diretto a descrivere le “Categorie dell'albo” dei consulenti tecnici ed i “Settori di spe­cializzazione” nel quale sono presenti:

• nella categoria “Edilizia”, il settore di specializzazione definito “Condominio e tabelle mille­si­mali”;
• nella categoria “Industria e servizi”, il settore di specializzazione definito “Amministrazione di condo­mini e di patrimoni immobiliari”.

Come si vede, vengono così previste per la materia condominiale due differenti fattispecie facenti parte di due ca­tegorie di­stinte.

Dalla definizione delle due specializzazioni e dalla loro collocazione nell'una e nell'altra delle catego­rie anzidette emerge che la prima specializzazione è indirizzata a considerare gli aspetti ed i ca­rat­teri propri dell'edi­ficio condominiale ed il va­lore delle unità immobiliari che com­pongono l'edi­ficio (sembra dunque vengano così considerati gli aspetti relativi alla costruzione edilizia) men­tre la se­conda è diretta a considerare il profilo “di­namico” della realtà condominiale proprio della gestione del condomi­nio.  

La specializzazione in materia condominiale

La scelta di inserire le due specializzazioni sopraindi­cate appare in chiave generale certamente op­por­tuna.

Nel passato - e fino ad ora - per la consulenza tecnica in sede di controversia giudiziaria in materia di con­do­minio ci si è affidati ad un esperto (geometra, commercialista o altro pro­fessionista a se­conda della natura delle questioni in discussione) al quale di norma non è stata richie­sta la cono­scenza dei prin­cipi propri della mate­ria con­dominiale: fino ad ora si era considerato che la cono­scenza delle regole e dei principi in tema di condo­minio dovesse essere richiesta solo al giu­dice e che l'attività di con­su­lenza fosse “neu­tra” rispetto a tali regole e prin­cipi.

Con le nuove previsioni le cose cambiano: fermo restando che - ovviamente - le valutazioni circa l'applicazione delle norme devono essere operate dal giudice, si prevede che an­che il consulente tecnico abbia conoscenza della materia condominiale in relazione all'uno o all'altro dei due settori di specia­lizzazione indicati.

Ciò deriva evidentemente dalla considerazione che vi possa essere la necessità, perché le operazioni peritali nei contesti collegati al mondo del condominio possano svolgersi nel modo migliore, che il consulente tecnico abbia conoscenza della materia condominiale e delle regole che la governano. Considerazione questa che appare certamente corretta.   

Da notare peraltro che le nuove previsioni che stiamo esaminando sono entrambe assai generiche.

Si osservi, infatti, che esse fanno richiamo alla materia del condominio in via generale e globale (l'una fa riferimento al condominio ed ai millesimi, l'altra all'amministrazione del condominio) ma non in­dividuano singoli aspetti specifici della realtà del con­do­minio rispetto ai quali potrebbe prospettarsi auto­nomia e specificità di que­stioni: aspetti che potrebbero vedersi - per fare qualche esempio - nei profili di carattere fiscale (legati anche ai bonus edilizi) pro­pri del condo­minio, nei profili relativi alla privacy nel condomi­nio, nelle questioni in tema di con­tabiliz­zazione dei con­sumi nel condo­minio, nelle que­stioni concer­nenti la for­mazione e l'interpretazione del re­golamento di condo­minio, in quelle concer­nenti l'applicazione alla realtà condominiale delle disposizioni in tema di co­munità ener­geti­che e di autoconsumo, nelle tante questioni legate alla figura del su­percon­dominio ed alle altre ipotesi con­tigue al condominio (multiproprietà; con­sorzi di urbanizza­zione; condo­minio di ge­stione; condhotel; ecc.), nei rapporti e nelle interfe­renze tra le ipotesi del condo­minio e della comu­nione, ecc.

Quelli che ora si sono indicati sono aspetti e temi specifici che rientrano nel campo della disciplina del condominio e della sua amministrazione ma presentano - come detto - autono­mia di questioni tale da richiedere competenze specifiche nell'operatore e nell'esperto (del resto non è affatto certo che colui il quale abbia conoscenza ed esperienza relativa­mente ad una - o anche a più di una - delle materie anzidette possieda le medesime conoscenze rela­ti­vamente a tutte le altre materie). Ciò ci porta a ritenere che sarebbe stata opportuna una maggiore specificità nelle disposizioni che stiamo esaminando.

Da osservare poi - considerando la cosa sotto altro profilo - come la formulazione delle disposizioni che stiamo esaminando circa le spe­cia­liz­zazioni anzi­dette sia più ampia - e pertanto maggiormente idonea a comprendere ogni que­stione di carattere condo­miniale - rispetto alla formula che è stata adottata dall'art. 71-quater disp. att. c.c. per descri­vere le contro­versie condominiali. Quest'ultima disposi­zione precisa che “per contro­versie in materia di condomi­nio … si inten­dono quelle derivanti dalla viola­zione o dall'errata applica­zione delle disposi­zioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l'attua­zione del codice”. La previsione (che è stata poi richia­mata anche dall'art. 27 d.lgs. 13 luglio 2017, n. 116, di riforma della disciplina della ma­gistratura ono­raria, ai fini dell'at­tribuzione della com­petenza per materia al giu­dice di pace) così come for­mu­lata parrebbe esclu­dere - a diffe­renza delle previsioni uti­lizzate dall'allegato A al d.m. n. 109 per indi­care le specializzazioni che stiamo conside­rando - che debba tenersi conto delle contro­versie che avessero origine in vi­cende che fos­sero re­go­late dalle leggi spe­ciali in ma­teria di con­do­mi­nio.

Gli esperti ed i consulenti in materia condominiale

Va a questo punto osservato - considerando i profili delle questioni relativi ai soggetti interessati dalla nuova dispo­sizione - che tra gli esperti che potranno essere ritenuti idonei allo svolgimento degli inca­richi di consulenza tecnica in materia condominiale potranno certamente esservi anche gli ammini­stratori di condo­minio.

Ancorché non sia necessario che per avere il ruolo di esperto della materia condominiale nell'ottica della prestazione della consulenza tecnica l'interes­sato debba necessariamente svolgere l'attività di ammi­nistratore di condominio (infatti esperto in materia di condo­minio può certamente essere an­che un profes­sionista che svolga un'attività diversa - quale un geometra, un avvocato, un ingegnere, un com­mercialista, ecc. - ed abbia conoscenza ed esperienza delle questioni condominiali) pare evi­dente che il bagaglio di co­no­scenze e di espe­rienze che un amministratore di condominio di norma pos­siede in ragione della sua atti­vità può essere assai utile ai fini della corretta soluzione delle que­stioni che possono porsi nel caso della consulenza tecnica che concerna argomenti aventi collega­mento con il mondo del con­dominio.

E' evidente, dunque, che gli esperti nella materia condominiale cui potranno essere affidate le consu­lenze tecniche in materia potranno essere comunque anche (se non soltanto) gli amministratori di condominio.

Abbiamo già avuto modo di esaminare in altra sede le condizioni alle quali secondo le nuove dispo­sizioni è soggetta la possibilità dell'inserimento degli ammi­nistratori di condomi­nio nell'elenco dei consulenti di cui al decreto mi­ni­ste­riale sopra ricordato: in questa sede prenderemo in considera­zione alcune tra le ipotesi di con­su­lenza tecnica che potranno essere disposte nelle controversie in materia di condominio in rela­zione alle quali potrà essere utile la specializzazione in una delle due materie sopraindicate in­serite nell'elenco alle­gato al d.m. 4 agosto 2023.

La consulenza tecnica in tema di tabelle millesimali

Una prima ipotesi di consulenza tecnica che può essere disposta nel caso di con­troversia con­domi­niale (fattispecie che è espressamente indi­cata tra le spe­cializzazioni nell'elenco allegato al d.m. n. 109/2023) è quella della consulenza tecnica in sede di con­troversia in tema di tabelle millesi­mali.

Le ipotesi che al riguardo possono essere formulate sono almeno due. Può pensarsi:

• da un lato, alla consulenza che sia disposta nel giudizio diretto alla formazione in sede giu­diziale della tabella mille­si­male nei casi in cui questa sia assente;
• dall'altro lato, alla consulenza tecnica da disporre nella controversia concernente la mo­difica o la revisione della ta­bella esistente in relazione ad una delle condizioni ipotiz­zate dall'art. 69 disp. att. c.c.

Per svolgere nel modo migliore il compito di consulente tecnico in relazione a queste specie di con­troversie, l'esperto dovrà conoscere innanzitutto gli aspetti tecnici relativi alle tabelle millesimali quali strumenti che riflettono il rap­porto tra il valore delle singole unità di proprietà esclusiva (così come prevede l'art. 68 disp. att. c.c.): l'attività da svolgersi dovrà essere volta pertanto in primo luogo - e principalmente - a determinare il valore delle unità immobiliari di proprietà esclu­siva facenti parte del condominio.

Da sottolineare che le operazioni da compiersi per il calcolo dei mille­simi nel condo­minio sono rese delicate e difficili dal fatto che esse non sono previste né discipli­nate da alcuna disposizione nor­ma­tiva specifica: al riguardo viene fatto ricorso alle circolari del Ministro dei lavori pubblici n. 12480 del 26 marzo 1966 e n. 2945 del 26 luglio 1993, circolari che però concernono una materia specifica distinta (la materia della riparti­zione delle spese negli edifici oggetto di cooperative edilizie a contri­buto statale) sì che solo in via ana­logica esse pos­sono essere utiliz­zate per il condo­minio.

Anche in ragione di quanto ora detto, il consulente dovrà conoscere ed applicare con peri­zia e com­petenza la disciplina propria della ma­teria condomi­niale ed i relativi principi (del resto lo stesso va­lore delle unità immobiliari facenti parte del condo­minio - che, come si è già detto, è l'ele­mento chiave per la formazione della tabella millesimale - dipende anche dal ruolo e dai diritti che compe­tono a ciascuna unità immobiliare appunto in base alle regole che go­vernano il condo­minio).

Da osservare poi che con riguardo all'ipotesi della formazione ex novo delle tabelle il consulente dovrà avere pre­cisa cono­scenza delle regole fissate dall'art. 68 disp. att. c.c. quanto agli elementi che - sulla base di quanto si ricava non solo dal comma 2 dell'art. 68 ora ricordato ma più ampia­mente dal complesso delle norme che governano il condominio (tra cui, in primo luogo, l'art. 1118 c.c.) - devono essere tenuti presenti nella formazione delle tabelle e quanto agli elementi che invece non devono essere considerati nel compimento di tale operazione.

Nel caso, invece, della controversia diretta alla revisione o alla modifica della tabella, il con­sulente do­vrà avere pre­cisa conoscenza dei principi che si ricavano dall'art. 69 disp. att. c.c.: da un lato, dovrà avere chiara idea della natura dell'errore che deve considerarsi rilevante ai fini della revi­sione della tabella (da ricordare che, a avviso di Cass. civ., sez. un., 9 luglio 1997, n. 6222, “l'errore che, ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c., giustifica la revisione delle tabelle millesimali, non coincide con l'errore vizio del consenso disciplinato dagli artt. 1428 ss. c.c., ma consiste nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore propor­zio­nale ad esse attribuito nelle ta­belle”; da ricordare anche che, secondo Cass. civ., sez. II, 23 gennaio 2023, n. 1896, gli errori rilevanti ai fini della revi­sione delle tabelle, oltre a essere causa di apprezzabile divergenza tra il valore attri­buito nella tabella tra le unità immo­biliari ed il valore effettivo delle stesse, devono essere obiettiva­mente verifi­cabili - ad esempio: diver­genza di esten­sione della superficie di piano e simili - restando esclusa la rilevanza dei criteri soggettivi - ad esempio d'ordine estetico - nella stima degli ele­menti necessari per la valu­tazione ex art. 68 disp. att. c.c.), e, d'altro lato, dovrà tenere presenti i casi in cui la realizza­zione di nuove opere o la modifica della consistenza o del numero delle unità facenti parte del fab­bricato condo­mi­niale comporti la necessità della revisione o della modifica della ta­bella (si ricordi che la tabella mille­simale nel condominio è soggetta ad emenda solo in presenza di circo­stanze soprav­venute relative alla consistenza dell'edificio o delle sue porzioni che incidano in modo rile­vante sull'originaria pro­porzione dei valori, pur non richiedendosi che tale notevole alterazione del rapporto tra i valori pro­porzionali sia sempre correlata ad una modificazione materiale dello sta­bile: v., in questo senso, Cass. civ., sez. II, 23 gennaio 2023, n. 1896).

Con riguardo alle questioni indicate la conoscenza dei principi ora ricordati è in­dispensa­bile perché l'esperto incaricato della consulenza possa (in as­senza - lo abbiamo già segna­lato - di specifici riferi­menti normativi circa la formazione delle tabelle mille­si­mali) operare in modo utile e corretto.

Da sottolineare, infine, che - come si è osservato supra - la specializzazione richiesta all'esperto per la consulenza in tema di tabelle millesimali rientra in modo preciso ed espresso - quanto all'elenco allegato al d.m. n. 109 - nella specializzazione sopra ricordata propria della categoria “Edilizia”.

Le consulenze in tema di contabilità condominiale

Altra ipotesi di consulenza tecnica in materia condominiale è quella che riguarda le contro­versie in tema di contabilità condominiale.

Anche in questo caso le ipotesi che possono formularsi sono più d'una. Può pensarsi:

• da un lato, alla consulenza diretta alla redazione ex novo del rendiconto che non sia stato presentato dall'amministratore del condominio, oppure alla verifica della cor­rettezza del ren­diconto che fosse stato da questi predisposto ma che fosse contestato e dovesse essere oggetto di con­trollo;
• dall'altro lato, alla consulenza indirizzata ad effettuare la corretta ripartizione delle spese tra i con­dòmini oppure a controllare la correttezza di una ripartizione che fosse stata ef­fettuata.

Anche con riguardo alle ipotesi ora indicate, sarà necessario - perché la consulenza tecnica possa essere eseguita in modo corretto - che l'esperto incaricato della consulenza abbia co­noscenza non solo degli aspetti contabili delle operazioni che egli è chiamato ad effettuare o a verificare ma anche - e più ampiamente - delle regole che si ricavano dalle norme in materia di contabilità condo­miniale.

In partico­lare, quanto alla prima delle ipotesi indicate, dovranno essere conosciute le regole, che pe­ral­tro non sono di agevole let­tura: si pensi per esempio alla vexata quaestio della distin­zione tra criterio di cassa e criterio di competenza nella redazione della contabilità condominiale, questione sulla quale la giuri­sprudenza non sembra avere una posizione unitaria (v., in argo­mento, Cass. civ., sez. II, 11 ottobre 2022, n. 29618) - che fis­sano le modalità di redazione della con­tabilità nel con­do­minio (art. 1130-bis c.c.) e dovranno essere corret­tamente effet­tuate le opera­zioni di con­trollo degli elementi e dei caratteri che devono essere presenti nella contabi­lità del condominio (primo tra i quali - secondo l'insegnamento costante della giurisprudenza - il carattere della chia­rezza e della intellegibilità per i condomini: da ricordare in argomento che - come afferma Cass. civ., sez. II, 22 luglio 2022, n. 22958 - “per la validità della delibera di approvazione del bilancio condomi­niale non è necessario che la rela­ti­va contabilità sia tenuta dall'amministratore con rigorose forme ana­lo­ghe a quelle previste per i bilanci delle so­cietà; è invero piuttosto sufficiente che essa sia idonea a rendere intellegibile ai con­domini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione, fornendo la prova, attraverso i corrispon­denti documenti giustificati­vi, non solo della qualità e quan­tità dei frutti percetti e delle somme incassate, nonché dell'en­tità e causale degli esborsi fatti, ma anche di tutti gli elementi di fatto che consentono di individuare e vagliare le modalità con cui l'inca­rico è stato eseguito e di sta­bilire se l'operato di chi rende il conto sia adeguato a criteri di buona ammini­strazione”).  

Quanto all'ipotesi della ripartizione delle spese tra i condomini, l'esperto che sarà incaricato della consulenza dovrà cono­scere in modo completo e con chiarezza tutte le regole che governano la ma­teria: egli dovrà conoscere non solo le regole che si ricavano dagli artt. 1123 ss. c.c. (egli per esempio dovrà tenere presente che se uno dei beni elencati nell'art. 1117 c.c. sia destinato a servire una parte del fabbricato riferibile ad un numero limitato di condòmini dovrà trovare ap­plicazione l'art. 1123, comma 3, c.c., per cui le spese relative alla manutenzione di esse saranno a carico del gruppo di condòmini che ne tragga utilità: v. Cass. civ., sez. II, 2 marzo 2016, n. 4127) ma anche i principi che governano le figure del condominio parziale (figura che - come noto - “non possiede una propria autonomia perfetta, distinta e separata da quella del condominio avente ad oggetto l'intero fabbri­cato, ma costituisce null'altro che una situazione configurabile per la semplificazione dei rapporti gestori interni alla collettività condominiale, in ordine a determinati beni o servizi appar­tenenti soltanto ad alcuni condomini”: così Cass. civ., sez. II, 29 gennaio 2015, n. 1680) ed anche del su­per­condominio (ricordando al proposito che “per l'esi­stenza del supercondominio è sufficiente che i singoli edifici abbiano, material­mente, in comune al­cuni im­pianti o servizi, ricompresi nell'ambito di ap­plicazione dell'art. 1117 c.c. - ad esempio, il viale d'in­gresso, i locali per la portineria, l'alloggio del portiere, i parcheggi, l'impianto centrale per il ri­scalda­mento - collegati da un vincolo di accessorietà neces­saria a cia­scuno dei fab­bricati” e che “spetta a cia­scuno dei condòmini dei singoli fabbricati la titolarità pro quota su tali parti comuni e l'obbligo di corrispondere gli oneri condominiali relativi alla loro manutenzione” “con l'ulte­riore specificazione che, laddove esiste un supercondominio, devono esistere due tabelle millesimali: la prima riguarda i millesimi supercon­dominiali e stabilisce la ripar­tizione della spesa tra i singoli condòmini per la con­servazione e il godimento delle parti comuni a tutti gli edifici; la seconda tabella, invece, è quella normale interna ad ogni edificio”: così Cass. civ., sez. II, 12 giugno 2018, n. 15262).

Da notare poi che, dal momento che la ripar­ti­zione delle spese nel con­dominio deve rispettare - nei casi in cui fossero fissati criteri con­venzionali anche questi ultimi criteri. In questo caso l'ope­razione diretta al riparto delle spese richiederà pertanto anche la ca­pacità dell'esperto di porsi corretta­mente di fronte al regolamento di condominio contrattuale ed agli altri stru­menti con­trattuali che fissassero le re­gole convenzionali  (da ricordare in argomento che “la convenzione sulla ri­partizione delle spese in deroga ai criteri legali, ai sensi dell'art. 1123, comma 1, c.c. - che deve essere appro­vata da tutti i condòmini, ha efficacia obbligatoria solo tra le parti ed è modificabile solo tra­mite un rinnovato consenso unanime - presuppone una dichiarazione di accettazione avente valore nego­ziale, espressione di autonomia privata, la quale prescinde dalle formalità richieste per lo svol­gi­mento del procedimento colle­giale che regola l'assemblea e può perciò manifestarsi  anche me­diante successiva adesione al contratto con l'osservanza della forma richiesta per quest'ultimo”: Cass. civ., sez. II, 4 luglio 2022, n. 21086).

Se questi sono gli aspetti di maggiore rilievo che emergono relativamente alle operazioni che devono es­sere compiute, pare evidente che delle due ipotesi di specializzazione in materia condominiale indi­cate dall'elenco allegato al decreto ministeriale n. 109, le caratteristiche e le competenze richie­ste ai fini della consulenza nella materia indicata debbano essere ricondotte all'ipotesi della compe­tenza in tema di amministrazione di condominio e dunque alla specializzazione che è prevista in tal senso nell'ambito della categoria “Servizi”.  

Le consulenze nelle controversie in tema di decoro architettonico dell'edificio

Vi è, poi, l'ipotesi delle controversie che concernono il decoro architettonico dell'edificio del condo­minio.

Atteso che in argomento i principi che devono trovare applicazione sono diversi, è necessario anche in questo caso che il consulente sia in possesso di una precisa conoscenza delle regole che concer­nono la materia condominiale e che abbia ben presente - tra l'altro - le dif­ferenze che devono ve­dersi tra l'ipotesi della semplice modifica dell'aspetto esteriore dell'edificio condominiale e l'ipo­tesi della “al­terazione” di tale aspetto. Deve poi essere considerata la differenza tra il decoro archi­tetto­nico ed il sem­plice aspetto esteriore dell'edificio.

Si noti, infatti, che:

• l'art. 1120 c.c. dispone - a proposito delle innovazioni - che “sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fab­bricato, che ne alterino il de­coro architettonico”: come si vede, viene qui menzionata la fattispecie della “altera­zione” del decoro;
• l'art. 1122 c.c., a proposito delle “opere su parti di proprietà o uso individuale”, vieta l'esecu­zione di opere che “determinino pregiudizio […] al decoro architettonico dell'edifi­cio”: in que­sto caso, dunque, viene in campo il concetto di “pregiudizio” del decoro architet­tonico;
• l'art. 1127 c.c. (diretto a disciplinare l'ipotesi della “costruzione sopra l'ultimo piano dell'edi­ficio”) dispone che “i condomini possono […] opporsi alla sopraelevazione, se que­sta pregiu­dica l'aspetto archi­tet­tonico dell'edifi­cio”: anche in questo caso il concetto ri­chia­mato è quello di “pregiudizio”, ma non più del “decoro” ma invece dell'“aspetto architet­to­nico” dell'edificio.

Come si vede, le norme ora ricordate impongono di tenere distinto il concetto di “aspetto archi­tet­tonico” dal concetto di “decoro architettonico” (si ritiene infatti che la nozione di aspetto architetto­nico di cui all'art. 1127 c.c. - che opera come limi­te alla facoltà di sopraelevare - non coincida con quella, più restrittiva, di decoro architettoni­co di cui all'art. 1120 c.c. - la quale opera invece quale limite alle innovazioni - sebbene l'una nozione non possa prescindere dall'altra, dovendo l'intervento edificatorio in sopraelevazione co­munque rispettare lo stile del fabbricato e non rappresentare una rilevante disarmonia in rapporto al preesistente complesso, tale da pregiu­dicarne l'originaria fisio­nomia ed alterare le linee impresse dal progettista: v. Cass. civ., sez. II, 24 aprile 2013, n. 10048; Cass. civ., sez. II, 25 agosto 2016, n. 17350). Da ricordare poi che per “decoro architettonico” - ai fini della tutela prevista dall'art. 1120 c.c. - deve intendersi l'estetica dell'edificio costituita dall'insieme delle linee e delle strutture ornamentali che ne costituiscono la nota domi­nante ed imprimono alle varie parti di esso una determinata armonica fisionomia, senza che occorra comunque che si tratti di particolare pregio artistico (così, da ultimo, Trib. Latina 29 febbraio 2024).

Peraltro, pur con riguardo al concetto di “decoro architet­tonico”, le norme anzidette distinguono l'ipotesi della “alterazione” del decoro (art. 1120 c.c.) dall'ipotesi del “pregiudizio” al decoro ar­chitettonico (art. 1122 c.c.).

Proprio su questi temi, il ricorso all'aiuto di un esperto si manifesta necessario anche perché proprio in questa materia lo spazio lasciato alla soggettività ed alla discre­zio­nalità nelle valutazioni è assai ampio. Ne deriva che l'opera del consulente sarà in questi casi davvero assai de­li­cata e grande sarà la neces­sità di un intervento equilibrato, competente e chiaro dell'esperto, il quale dovrà anche for­nire mo­tivazioni chiare e logiche di ciò che dirà.   

Da osservare che, in questo caso, rispetto alle due ipotesi di specializzazione in materia condominiale individuate dall'elenco allegato al d.m. n. 109, le caratteristiche e le competenze per l'espletamento della consulenza nella materia indicata devono es­sere ricondotte all'ipotesi della competenza in tema di “Condominio” e dunque alla specializza­zione prevista nell'ambito della cate­goria “Edilizia”. 

Le consulenze nelle controversie in tema di manutenzione straordinaria

Un'ulteriore ipotesi di controversia in materia condominiale che può richiedere lo svolgimento di consulenza tecnica è quella dalle vertenze che abbiano ad oggetto opere di manutenzione straordi­naria.

Al riguardo numerose sono le norme che devono essere considerate:

• l'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. che dispone che l'assemblea provvede “alle opere di manu­ten­zione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale";
• lo stesso art. 1135, comma 2, c.c. che dispone che “l'amministratore non può ordinare la­vori di manu­tenzione straordinaria salvo che rivestano carattere urgente”;
• e l'art. 1136, comma 4, c.c. che fissa per “le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità” il quorum di cui al comma 2 dell'art. 1136 c.c.

Come si vede, può essere necessario, in relazione a controversie dalla portata pur diversa (contro­versie che attengano al quorum delibe­rativo da rispettarsi o che prendano in considerazione la ne­cessità o meno della costituzione del fondo speciale ovvero ancora che prendano in considerazione opere ordinate dall'amministra­tore in assenza di delibera dell'assemblea), accertare se le opere che si considerino abbiano - oppure non abbiano - natura di opere di manutenzione straordinaria, se tali opere abbiano - oppure non abbiano - carattere di urgenza ed anche se esse siano - o non siano - opere di “no­tevole” entità. Pare evidente che lo strumento più idoneo per il compimento di tali accertamenti sia la consulenza tec­nica, la quale dovrà orientarsi in argomento sulla base del principio secondo cui in mate­ria condominiale il criterio discretivo tra atti di ordinaria amministrazione, rimessi all'inizia­tiva dell'amministratore nell'esercizio delle proprie funzioni e vincolanti per tutti i condòmini e atti di amministrazione straordinaria, al contrario bisognosi di autorizzazione assembleare, per pro­durre ef­fetto, salvo quanto previsto dall'art. 1135, comma 2, c.c., riposa sulla “normalità” dell'atto di ge­stione ri­spetto allo scopo di utilizzazione e del godimento dei beni comuni, sicché gli atti im­plicanti spese che, pur di­rette alla migliore utilizzazione delle cose comuni o imposte da sopravve­nienze nor­mative, comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere economico rilevante “superiore a quello normalmente inerente la ge­stione”, necessitano della delibera dell'assemblea condominiale: per queste spese “l'iniziativa contrattuale dello stesso amministratore, senza la pre­ventiva delibera­zione dell'assemblea, non è sufficiente a fondare l'obbligo dei singoli condòmini, salvo che non ricorra il presupposto dell'urgenza contemplato nella fattispe­cie di cui all'art. 1135 c.c.” (così Cass. civ., sez. II, 25 maggio 2016. n. 10685; nello stesso senso, v. Trib. Cagliari 26 ottobre 2023).

E' chiaro che, anche alla luce di questi principi, l'esperto al quale sarà dato l'incarico peritale dovrà avere conoscenze approfondite relativamente non soltanto agli aspetti di carattere tecnico-edilizio della materia ma anche a tutte le ulteriori que­stioni di carattere condominiale che si pongono.  

Da osservare che - considerato che il tema in esame concerne le opere che interessano l'edificio del condominio - deve ritenersi che - rispetto alle previsioni dell'elenco allegato al d.m. n. 109 - la specia­lizzazione che dovrà essere richiesta per l'incarico peritale nella materia in esame sarà quella che è prevista in tema di condominio nell'ambito della categoria “Edilizia”. 

Le consulenze in tema di innovazioni

Altro tema da considerare è quello della consulenza tecnica in materia di innovazioni nel condomi­nio.

Le questioni che potranno porsi in argomento sono davvero molte.

Come noto, il tema delle innovazioni è regolato dall'art. 1120 c.c., che dispone una disciplina diffe­renziata a proposito delle innovazioni “tradizionali” e delle innovazioni specifiche e “sociali” di cui ai n. 1, 2 e 3 del comma 2.

Da ricordare poi che l‘art. 1120 c.c. fissa il divieto di esecuzione di opere in relazione ad alcuni profili specifici degli effetti della loro esecuzione (sono vietate le innovazioni che determinino pre­giudizio alla stabilità o alla sicurezza dell'edificio, alterazione del suo decoro architettonico o impedimento al godi­mento della parte comune in pregiudizio anche di un solo condomino).

Da notare, poi, che la disciplina delle innovazioni è completata dalle previsioni dell'art. 1121 c.c. in tema di innovazioni gravose o voluttuarie per le quali sono previste regole differenziate se l'opera che costituisca innovazione sia - o non sia - suscettibile di godimento in via separata da parte dei singoli condòmini.

Da ricordare, inoltre, che un profilo problematico della materia è quello che attiene alla distinzione tra modifica ed innovazione: distinzione che “oggettiva­mente si ricollega all'entità e alla qualità dell'in­cidenza della nuova opera sulla consistenza materiale e sulla destinazione funzionale della cosa co­mune e, soggettivamente, si riconduce all'interesse della maggioranza dei partecipanti al condomi­nio, che la delibera”: “pertanto per innovazione in senso tecnico deve intendersi non qualsiasi muta­mento o modificazione della cosa, ma solamente quella modificazione materiale che altera l'entità sostanziale o muta la destinazione originaria e viene deliberata dalla maggioranza dei condomini, mentre le modifiche apportate dal singolo condomino nel proprio interesse, le quali mirano a poten­ziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e lasciano immutata la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono conside­rarsi innovazioni” (così Cass. civ., sez. II, 3 giugno 2003, n. 8830; nello stesso senso, v. Cass. civ., sez. II, 10 gennaio 2024, n. 917).

Da aggiungere che si afferma che “per innova­zione in senso tecnico-giuridico vietata … deve inten­dersi non qualsiasi mutamento o modifica­zione della cosa comune, ma solamente quella modifi­cazione materiale che ne alteri l'entità so­stanziale o ne muti la de­stinazione originaria, mentre le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godi­mento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la de­stinazione, in modo da non turbare i concor­renti interessi dei condomini, non possono definirsi inno­vazioni nel senso suddetto” (così Cass. civ., sez. II, 5 no­vembre 2002 n. 15460; Cass. civ., sez. II, 10 marzo 2015, n. 4736).  

In relazione ai profili ora menzionati, si prospetta - ove insorga diver­genza in argomento - la neces­sità dell'esperimento di una consulenza tecnica con ricorso, dunque, all'ac­certa­mento ed alla valuta­zione di un esperto.

Anche in relazione alle questioni ora segnalate pare che - atteso che si tratta sempre di considerare le opere che siano eseguite nell'edificio condominiale - rispetto alle previsioni dell'elenco allegato al d.m. n. 109 la specializzazione che dovrà essere richiesta per l'incarico peritale in argomento sarà quella prevista in tema di condominio nell'ambito della categoria “Edilizia”.

Le consulenze nelle controversie in tema di distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento

Altra ipotesi da considerare è quella delle controversie che riguardino il distacco dall'impianto cen­tralizzato di riscaldamento.

A questo riguardo - come noto - il comma 4 dell'art. 1118 c.c. dispone che ciascun condomino può “rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri con­do­mini”.

Perché possa operarsi il distacco è necessaria, dunque, la sussistenza di condizioni la cui verifica non può che essere affidata all'accertamento da parte di un tecnico.

Sul punto, deve notarsi - con riguardo alla questione relativa all'onere della prova - che è il condo­mino che intende operare il distacco che è onerato della prova della ricorrenza delle condizioni che consentano il distacco stesso. Si è affermato al proposito - per esempio - che la delibera con la quale il condominio nega l'autorizzazione ad effettuare il distacco della propria unità immobiliare dall'im­pianto di riscaldamento centralizzato è immune da censure se il condomino non abbia dimo­strato la sussistenza dei presupposti di cui all'art. 1118 c.c. e cioè la man­canza di squilibri tecnici pregiudizie­voli per l'erogazione del servizio e di eventuali aggravi di spesa per i rimanenti condòmini scaturenti dal chiesto distacco (così Cass. civ., sez. II, 8 settembre 2023, n. 26185). Nello stesso senso, si ritiene che debba tenersi conto “del consolidato orientamento giurisprudenziale in base al quale, già prima dell'entrata in vigore del no­vellato art. 1118, comma 4, c.c., introdotto dalla l. n. 220/2012, si riconosce a ciascun condomino il diritto di rinunziare legittimamente all'uso del ri­scalda­mento centralizzato e di distaccare le dira­mazioni della sua unità immobiliare dall'impianto termico comune, senza necessità di autorizzazione od approvazione degli altri condo­mini, se sia pro­vato che dal distacco non derivano né un aggravio di spesa per gli altri condomini né uno squilibrio di funzio­namento” (Cass. civ., sez. II, 31 agosto 2020, n. 18131). Affermazione del pari basata sulla conside­razione che è il con­do­mino che intende operare il distacco che deve fornire la prova della ricorrenza delle condizioni anzi­dette.

Pur con l'avvertenza che la consulenza tecnica d'ufficio non può essere utilizzata per supplire alla prova che non sia stata fornita dalla parte che sia gravata dal relativo onere, pare evidente che nel caso si renda necessario il ricorso alla consulenza tecnica atteso che le valutazioni circa gli squilibri di funzionamento dell'impianto ed anche circa l'aggravio delle spese sono valutazioni da operarsi evidentemente con l'utilizzo di criteri e principi di carattere tecnico.

Da sottolineare, infine, che nel caso la specializzazione che verrà in campo ai fini della consu­lenza in que­stione sarà ancora quella prevista nell'ambito della categoria “Edilizia” relativa al condo­minio negli edifici.   

Ulteriori aspetti di utilità dell'elenco degli esperti in materia condominiale

Accanto alle ipotesi della consulenza tecnica d'ufficio relative alle questioni ora indicate l'utilità dell'elenco dei consu­lenti cui possa essere affidato il compito di redigere perizie che tengano conto delle nozioni proprie della materia condominiale quale previsto dal d.m. n. 109 del 2023 emerge an­che con riguardo ad ulteriori profili.

In primo luogo, tale utilità appare manifesta nell'ipotesi della necessità del compimento di operazioni di stima del valore dei beni che facciano parte di un condominio.

Una tale necessità può insorgere sia in sede di giudizio divisionale sia anche in sede di pro­ce­dura esecutiva.

Da sottolineare, poi, come in sede di giudizio divisionale possa rendersi necessaria anche la valuta­zione circa la comoda divisibilità di un bene oggetto di comu­nione, valutazione che richiede il ricorso ai principi in materia di condominio.

E' evidente, dunque, come tutte le opera­zioni che si sono ora prospettate possano essere svolte correttamente solo se vi è conoscenza - da parte dell'esperto incaricato delle opera­zioni - della realtà del condominio.

Va, inoltre, notato come l'elenco dei consulenti esperti in materia di condominio possa essere utilizzato anche per la scelta dell'amministratore di condominio da parte del giudice che sia richiesto della nomina dell'amministratore ai sensi degli artt. 1129, comma 1, c.c. e 64 disp. att. c.c.

Si noti che fino ad ora i giudici non disponevano di alcun elenco o lista di amministratori di condominio che rendesse agevole operare la scelta anzidetta: l'esistenza dell'albo ora intro­dotto con il decreto ministeriale n. 109 del 2023 - albo nel quale, come abbiamo visto, po­tranno essere inseriti anche i nominativi di ammini­stratori di condo­minio dotati di compe­tenza e di espe­rienza - può essere di grande aiuto anche nel caso in cui si presenti questa situazione.

In conclusione

Possiamo trarre le conclusioni dalle considerazioni che abbiamo formulato fino ad ora.

L'introduzione (nell'ambito delle due distinte categorie dell'Edilizia e dei Servizi) delle specia­lizzazioni in materia condominiale per i consulenti tecnici del giudice modifica le cose con riguardo alle numerose e distinte ipotesi di consulenza tecnica indirizzata a dare soluzione alle questioni di natura condominiale. Il fatto che sia richiesta anche all'esperto cui sia affi­data la consulenza la conoscenza e l'esperienza nella materia condominiale apre la strada alla possibilità del conferimento degli incarichi peritali anche agli amministratori di condo­minio.

Peraltro, con riguardo a ciascuna delle numerose e differenti ipotesi di consulenza tecnica nella materia condominiale (consulenza in tema di tabelle millesimali, in tema di innova­zioni, in tema di decoro architettonico, in tema di contabilità condominiale, ecc.) dovrà pre­starsi attenzione a quale delle due distinte previsioni di specializzazione dovrà farsi ricorso.

Da sottolineare, poi, come la presenza di un albo di esperti che possa comprendere anche gli amministratori di condominio possa presentare utilità anche per scopi ulteriori e distinti da quelli propri della scelta del consulente tecnico giudiziale nelle controversie condominiali (quali la finalità della scelta dell'esperto anche per valutazioni e consulenze in sede di esecu­zione o di giudizi diversi da quelli strettamente legati alle controversie condominiali e la fina­lità della scelta dell'amministratore di condominio di nomina giudiziale).

Riferimenti

Celeste, Il condomino ha interesse ad impugnare il rendiconto che non riporta un suo credito accertato in sede giudiziaria, in IUS Condominioelocazione.it, 16 febbraio 2023;

De Tilla, Sul decoro architettonico, in Rass. loc. e cond., 2002, 614;

Scalettaris, Intellegibilità, specificità ed unitarietà del rendiconto condominiale, in Arch. loc. e cond., 2023, 144;

Revisione delle tabelle millesimali e rilevanza dell'errore, in Rass. loc. e cond., 1997, 541.