Certificazione dell'amministratore condominiale - UNI 10801:2024. Aggiornamento professionale obbligatorio e certificazione volontaria
Maurizio Tarantino
11 Luglio 2024
La presente scheda tecnica evidenzia le questioni legate dell'applicazione della norma UNI alla professione dell'amministratore di condominio. In particolare, le differenze tra formazione obbligatoria e certificazione volontaria. Dunque, l'analisi delle caratteristiche del d.m. n. 140/2014 e dei requisiti previsti dalla UNI 10801:2024.
L'applicazione della norma UNI alla professione dell'amministratore di condominio
A seguito della recente nuova norma UNI 10801:2024 (approvata il 20 marzo 2024 ed entrata a far parte del corpo normativo nazionale l'11 aprile 2024), secondo quanto dichiarato dall'Ente Nazionale di Normazione, la nuova disciplina :
stabilisce i criteri di qualificazione dell'amministratore condominiale, il quale può essere considerato elemento centrale del processo di gestione degli immobili in generale e del condominio in particolare;
assume un ruolo di carattere sociale più ampio che ambisce a riorganizzare un settore socioeconomico assolutamente importante quale e quello dell'amministrazione condominiale e immobiliare, anche al fine di assicurare ai diversi soggetti interessati le migliori garanzie per un servizio di qualità.
In particolare, da quanto emerso dalle dichiarazioni del Presidente della Commissione servizi e coordinatore del progetto di norma, la nuova UNI contiene concetti essenziali anche alla luce dei futuri cambiamenti, come ad esempio la direttiva identificata con il termine delle case green. In particolare:
sono stati inseriti aspetti come la gestione della privacy nel condominio;
i parametri di qualità dello studio professionale, linee guida per gestire in modo standardizzato sulla rendicontazione economica del condominio;
è stata inserita una guida per la scelta della attività formativa.
L'amministratore è un professionista competente e preparato, impegnato in un percorso di formazionecontinua che ritiene fondamentale per accrescere le proprie competenze e migliorare la qualità del servizio al cliente, i cui interessi sono prevalenti. Può svolgere la propria attività con eventuale supporto di collaboratori.
CARATTERISTICHE GENERALI DEL PROFESSIONISTA
Autonomia e responsabilità
Capacità della persona di applicare conoscenze e abilità in modo autonomo e responsabile.
Competenze
Comprovata capacità di utilizzare un insieme strutturato di conoscenze, abilità e capacità personali, sociali e/o metodologiche in situazioni di lavoro o di studio e nello sviluppo professionale e personale.
Conoscenze
Risultato dell'assimilazione di informazioni attraverso l'apprendimento.
In evidenza
Secondo quanto evidenziato dal nuovo documento, la norma UNI definisce i requisiti relativi all'attività professionale dell'amministratore di condominio. Tali requisiti sono specificati, a partire dai compiti e attività e dall'identificazione dei relativi contenuti, in termini di conoscenze e abilità, anche al fine di identificarne chiaramente il livello di autonomia e responsabilità in coerenza con il Quadro Nazionale delle Qualificazioni (QNQ). In tema di certificazioni delle persone, ai fini della validità rispetto alla l. n. 4/2013, viene condotta sotto accreditamento per specifica norma, come riportato anche nel d.lgs. n. 13/2023. Pertanto, la certificazione delle persone in conformità alla UNI è un processo di valutazione di conformità di terza parte.
In relazione alla professione di amministratore di condominio, si osserva che:
è volontaria la certificazione della conformità alla norma tecnica (l. n. 4/2013 e UNI 10801:2024);
è obbligatoria la formazione per lo svolgimento dell'attività di amministratore (d.m. n. 140/2014 e art. 71-bis, let. g), disp. att. c.c.).
Ciò presuppone che la formazione resta obbligatoria anche in presenza di certificazione volontaria. Alla luce delle considerazioni esposte, di seguito gli aspetti essenziali della formazione dell'amministratore.
Le indicazioni della corretta formazione secondo l'ente di certificazione
Il documento recante la nuova norma UNI 10801:2024 (appendice C) evidenzia le indicazioni per la qualifica della formazione dell'amministratore e del personale di studio, in particolare i requisiti da considerare per la scelta ottimale dei corsi di formazione e aggiornamento professionale (d.m. n. 140/2014) per lui o per il personale di studio, sia in termini di qualifica iniziale sia in termini di aggiornamento professionale o delle competenze.
LA SCELTA DEI CORSI DI FORMAZIONE
Criteri di scelta
L'amministratore dovrebbe verificare che l'ente erogante i corsi di formazione fornisca in modo dettagliato un piano di studio del percorso di formazione ben articolato. Ad esempio, una formazione caratterizzata da obbiettivi del corso, acquisizione delle competenze e strumenti per la valutazione integrata. Inoltre dovrebbero essere disponibili una serie di informazioni sulla qualifica dei docenti, la progettazione, erogazione e controllo del servizio di formazione, ecc.
La conoscenza delle diverse certificazioni
L'amministratore dovrebbe accordare preferenza agil enti di formazione certificati con determinate certificazioni, come ad esempio: UNI EN ISO 9001 (sistemi di gestione per la qualità); UNI ISO 21001 (sistemi di gestione per l'apprendimento); UNI ISO 29991 (sistemi di formazione linguistica); UNI ISO 29993 (sistemi di formazione professionale); UNI ISO 29994 (sistemi di formazione a distanza).
Il contenuto dell'attestazione di avvenuta formazione
Nell'attestato comprovante l'aggiornamento professionale in conformità al d.m. n. 140/2014 rilasciato dagli enti eroganti i corsi di aggiornamento e formazione, devono essere inclusi almeno i seguenti elementi: dicitura/riferimento che il corso erogato in conformità al d.m. n. 140/2014; durata del corso; svolgimento dell'esame finale in presenza; firma del Responsabile scientifico.
Nella scelta dell'ente che eroghi i corsi di aggiornamento e formazione, l'amministratore può altresì accordare preferenza a enti che godano dell'accreditamento regionale.
La formazione obbligatoria secondo il d.m. n. 140/2014
A differenza della certificazione volontaria UNI, la legge e il regolamento attuativo impongono all'amministratore l'obbligo di aggiornarsi periodicamente per poter assumere (e mantenere) gli incarichi di gestione. In particolare, quanto alla normativa, giova ricordare che possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro:
che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado (art. 71-bis, let. f), disp. att. c.c.);
che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale (art. 71-bis, let. g), disp. att. c.c.).
In evidenza
I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma dell'art. 71-bis disp. att. c.c. non sono necessari qualora l'amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.
Oltre alle citate condizioni, il Legislatore con la citata disposizione ha previsto che possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro:
che hanno il godimento dei diritti civili;
che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
che non sono interdetti o inabilitati, il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari.
Anche le società possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio purché trattasi di società di cui al titolo V del libro V del codice civile. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi.
COMPATIBILITÀ CON LE ALTRE PROFESSIONI
Avvocato
L'attività di avvocato è compatibile con quella di amministratore di condominio a condizione che il legale non assuma una posizione di responsabilità all'interno di una società di persone o di capitali. Al di fuori di questo limite, anche dalla l. n. 4/2013 che disciplina le professioni non regolamentate, non ci sono ostacoli allo svolgimento contestuale della professione forense e di amministrazione condominiale (parere del Consiglio nazionale Forense n. 36/2019).
Commercialista
L'attività di amministrazione di condomini rientra a pieno titolo tra le attività tipiche della professione di dottore commercialista e di esperto contabile. Inoltre, gli iscritti all'Albo che assumono l'incarico di amministratore di condominio sono tenuti agli obblighi di formazione previsti dalla l. n. 220/2012 di riforma del condominio (CNDCEC - Pronto Ordini n. 77/2015).
Agente immobiliare
Con lettera circolare del 4 luglio 2003, il MISE ha precisato che, se l'attività di amministrazione condominiale viene svolta "saltuariamente o a titolo di passatempo", la stessa è compatibile con quella di agente immobiliare; al contrario, si è sostenuta l'incompatibilità per l'agente immobiliare che è anche amministratore di condominio "professionista" con organizzazione anche minima di mezzi. Tesi confermata anche con il protocollo 2447 del 12 gennaio 2015. Dopo, con la l. 3 maggio 2019, n. 37, il nuovo comma 3 dell'art. 5 della l. n. 39/1989 ha stabilito l'incompatibilità tra l'attività di mediazione e le professioni intellettuali del medesimo settore merceologico e, comunque, in situazioni di conflitto di interesse. A seguito di tale modifica, il MISE ha ribadito l'incompatibilità tra la professione di agente immobiliare e amministratore di condominio (nota del 22 maggio 2019). Su tale posizione, i giudici amministrativi hanno sottolineato l'incompatibilità viene determinata innanzitutto dai ricavi provenienti dalla professione di amministratore di condominio esercitata in modo prevalente e imprenditoriale e, proprio per questo motivo, i giudici i chiariscono che per verificare la compatibilità tra le due professioni sia necessaria una verifica caso per caso (TAR Bologna 4 gennaio 2022, n. 7).
Oltre agli aspetti legati alla compatibilità, il legislatore richiede requisiti di onorabilità, una competenza professionale acquisita con la pratica e tramite specifici corsi di formazione. Nello specifico, il regolamento del Ministero della Giustizia (d.m. n. 140/2014), individua sia i requisiti necessari per svolgere l'attività formativa (dei docenti/formatori e del responsabile scientifico dei corsi) che i criteri, i contenuti e le modalità di svolgimento dei corsi di formazione.
FORMAZIONE OBBLIGATORIA DELL'AMMINISTRATORE
Obbiettivi della formazione
Migliorare la competenza tecnica, scientifica e giuridica in materia di amministrazione condominiale e di sicurezza degli edifici. Promuovere l'aggiornamento delle competenze in ragione dell'evoluzione normativa, giurisprudenziale, scientifica e dell'innovazione tecnologica. Accrescere lo studio e l'approfondimento individuale quali presupposti per un esercizio professionale di qualità.
Il responsabile scientifico dei corsi
Trattasi di soggetti in possesso di requisiti di onorabilità e professionalità che possono svolgere la funzione di responsabile scientifico dei corsi di formazione per la professione di amministratore di condominio. Il d.m. n. 140/2014 considera tali i docenti in materie giuridiche, tecniche o economiche (ricercatore universitario a tempo determinato o a tempo indeterminato, professore di prima o di seconda fascia, docente di scuole secondarie di secondo grado); avvocato o magistrato, professionista dell'area tecnica.
I formatori dei corsi
Devono possedere i requisiti di onorabilità e professionalità, il godimento dei diritti civili, l'assenza di condanne penale e di a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione. I formatori, inoltre, non devono essere interdetti o inabilitati. Quanto agli aspetti “tecnici”, i formatori devono dimostrare di aver maturato una specifica competenza in materia di amministrazione condominiale o di sicurezza degli edifici e di aver conseguito alternativamente uno dei seguenti titoli: laurea anche triennale; abilitazione alla libera professione; docenza in materie giuridiche, tecniche ed economiche presso università, istituti e scuole pubbliche o private riconosciute. Inoltre, come indicato dal decreto ministeriale, possono svolgere attività di formazione ed aggiornamento anche: i docenti che abbiano elaborato almeno due pubblicazioni in materia di diritto condominiale o di sicurezza degli edifici, dotate di (ISBN); coloro che hanno già svolto attività di formazione in materia di diritto condominiale o di sicurezza degli edifici in corsi della durata di almeno 40 ore ciascuno, per almeno sei anni consecutivi prima della data di entrata in vigore del presente regolamento.
I corsi di formazione
Il legislatore distingue:
il corso di formazione iniziale, secondo un programma didattico predisposto dal responsabile scientifico con una durata di almeno 72 ore articolato, nella misura di un terzo della sua durata effettiva, secondo moduli che prevedono esercitazioni pratiche;
il corso di aggiornamento annuale, secondo un programma didattico predisposto dal responsabile scientifico con una durata di almeno 15 ore, con elementi in materia di amministrazione condominiale in relazione all'evoluzione normativa, giurisprudenziale e alla risoluzione di casi teorico-pratici.
Il contenuto del corso di formazione
Trattasi di moduli didattici attinenti le materie di interesse dell'amministratore, quali: l'amministrazione condominiale, con particolare riguardo ai compiti ed ai poteri dell'amministratore; la sicurezza degli edifici, con particolare riguardo ai requisiti di staticità e di risparmio energetico, ai sistemi di riscaldamento e di condizionamento, agli impianti idrici, elettrici ed agli ascensori e montacarichi, alla verifica della manutenzione delle parti comuni degli edifici ed alla prevenzione incendi; le problematiche in tema di spazi comuni, regolamenti condominiali, ripartizione dei costi in relazione alle tabelle millesimali; i diritti reali, con particolare riguardo al condominio degli edifici ed alla proprietà edilizia; la normativa urbanistica, con particolare riguardo ai regolamenti edilizi, alla legislazione speciale delle zone territoriali di interesse per l'esercizio della professione ed alle disposizioni sulle barriere architettoniche; i contratti, in particolare quello d'appalto ed il contratto di lavoro subordinato; le tecniche di risoluzione dei conflitti; l'utilizzo degli strumenti informatici; la contabilità.
L'art. 71-bis disp. att. c.c. ignora il problema dell'amministratore che viene nominato anche senza aver partecipato ad un corso iniziale o che non frequenta corsi di aggiornamento professionale. Secondo la giurisprudenza:
la mancata formazione professionale dell'amministratore è motivo di revoca dell'incarico (App. Bari 27 gennaio 2021; Trib. Brescia 30 giugno 2022; Trib. Vasto 12 novembre 2022);
la mancata formazione non costituisce motivo di nullità della nomina (Trib. Roma 23 novembre 2022; Trib. Novara 25 gennaio 2022).
L'esame di certificazione
Come precisato in più occasioni, “formazione obbligatoria” e “certificazione” volontaria sono aspetti diversi. Ebbene, in caso certificazione dell'amministratore, come indicato dal documento della nuova norma UNI 10801:2024 (appendice A), per la valutazione della conformità relativa ai risultati dell'apprendimento, oggetto del presente schema di certificazione, è necessario tener presente che devono essere valutate, in modo oggettivo e direttamente le conoscenze, abilità, autonomiae responsabilità del professionista.
A tal fine, le organizzazioni che effettuano la valutazione della conformità devono provvedere a realizzare quanto segue.
ELEMENTI DI VALUTAZIONE
Apprendimento formale
Possesso del titolo di studio di scuola secondaria di secondo grado. Come riportato dal documento UNI, sono ammessi alla valutazione anche gli amministratori che non possiedono tale requisito ma alla data di richiesta di accesso al processo valutativo esercitano la professione in accordo alla normativa vigente.
Apprendimento non formale
Possesso dell'attestato comprovante l'aggiornamento professionale in conformità al d.m. n. 140/2014 e alla l. n. 220/2012.
Apprendimento informale
Oltre ai citati aspetti, come criterio di valutazione, ai fini della valutazione, viene richiesto anche l'esperienza continuativa di amministrazione condominiale di almeno 5 anni alla data di richiesta di accesso alla valutazione. Il possesso di laurea magistrale o triennale nelle seguenti macroaree: economia, giurisprudenza, ingegneria, architettura e laurea per geometri, è sufficiente l'esperienza di almeno 4 anni. La frequenza ad un Master di I o II livello o equivalenti della durata minima di 200 ore su tematiche specialistiche di pertinenza, permette la riduzione massima del requisito di apprendimento informale di 1 anno.
Per la valutazione della conformità relativa ai risultati dell'apprendimento non formale e informale, è necessario tener presente che devono essere valutate, in modo oggettivo e direttamente le conoscenze, abilità, autonomia e responsabilità dell'amministratore. A tal fine, le organizzazioni che effettuano la valutazione della conformità devono provvedere a realizzare quanto segue:
analisi del curriculum vitaeintegrato da documentazioni comprovanti le attività lavorative e formative dichiarate dal candidato (autocertificate dal candidato);
esame scritto per la valutazione delle conoscenze che consiste in una prova (tempo massimo 90 minuti) con domande a risposta chiusa. L'esame consiste in un questionario di 40 domande a risposta multipla secondo le indicazioni della Norma Uni;
esame orale e consiste in almeno 4 domande e prevede un tempo minimo di 20 minuti e massimo di 45 minuti.
La valutazione finale si ritiene superata al raggiungimento di una soglia minima de 70%. Nel caso una delle prove non sia stata superata la/le prove superate rimangono valide 1 anno trascorso il quale è obbligatorio ripetere l'esame per intero.
ELEMENTI PER IL MANTENIMENTO E IL RINNOVO DELLA CERTIFICAZIONE
Frequenza di mantenimento
Annuale
Modalità di mantenimento
Il mantenimento della certificazione dipende dall'esito dalla valutazione della completezza e congruità della documentazione presentata. Nel caso di carenze, viene richiesto all'amministratore di sostenere almeno una delle prove previste precedentemente a conferma del mantenimento delle conoscenze e abilità. La documentazione, ai fini del mantenimento, riguarda (ad esempio) la continuità lavorativa, l'aggiornamento professionale come indicato dal d.m. n. 140/2014, l'assenza o corretta gestione di reclami e/o contenziosi. A seguito della valutazione, possono sussistere la sospensione di tre mesi o revoca della certificazione in caso di mancato adeguamento.
Durata di certificazione
5 anni
Rinnovo della certificazione
Avviene tramite presentazione documentale di autocertificazione riguardante la continuità lavorativa, l'aggiornamento professionale di almeno 15 ore (d.m. n. 140/2014), assenza o corretta gestione di reclami e/o contenziosi, superamento di un esame scritto, contenente almeno il 50% delle domande dell'esame inziale di certificazione per la verifica dell'aggiornamento professionale.
Riferimenti
Amministratore di condominio, in uni.com, 6 maggio 2024;
Amministratori di condominio: una visione strategica per la nuova versione della UNI 10801 in uni.com, 20 aprile 2022;
Amministratore di condominio: ecco la UNI 10801 in biblusacca.it, 9 maggio 2024;
