Destinazione di un locale ad alloggio del portiere: è inquadrabile nello schema della servitù

Il caso

Il costruttore aveva concesso al condominio l'immobile (alloggio al piano terra) in uso perpetuo, affinché venisse utilizzato come alloggio per il portiere, «al fine di assicurarsi in contropartita eventuali servizi indispensabili, servizi che in ogni caso saranno retribuiti a parte», riservandosi la proprietà ed escludendo che l'alloggio rientrasse nelle cose comuni di cui all'art. 1117 c.c.

Premesso ciò, a seguito di compravendita, il condominio era stato citato in giudizio da Tizio e Caio, i quali chiedevano al giudice l'inopponibilità del diritto d'uso dell'alloggio e, per l'effetto, la condanna del condominio alla restituzione dell'immobile e al pagamento di indennità per l'illegittima occupazione. I giudici di merito rigettavano la domanda.

La cessione delle quote

In particolare, secondo la Corte territoriale, la disposizione del regolamento di condominio, di natura contrattuale, era vincolante per tutti i condomini e per i loro successori in quanto trascritto ex art. 2643 c.c.  L'assegnazione dei servizi ai quali faceva riferimento la clausola indicava i motivi e non la causa della concessione in uso perpetuo del locale, che l'unità aveva continuato, senza soluzione di continuità, a essere adibita a portineria.

Negli anni erano state cedute quote di proprietà dell'unità portineria unitamente alla proprietà dei vari alloggi, tanto che gli stessi appellanti avevano acquistato una quota dell'immobile e poi nell'atto di acquisto, ai due appellanti, erano state cedute “tutte le quote di spettanza” dell'immobile, indicando espressamente che trattavasi di unità “adibita a portineria”.

Dunque, a parere dei giudici, l'intenzione dell'originaria proprietaria era quella di concessione di uso perpetuo, da intendersi come vincolo suscettibile di trasmissione, di natura reale e da qualificare come servitù atipica, in favore di tutti gli immobili costituenti il condominio.

Le contestazioni dei ricorrenti

Avverso il provvedimento in commento, Tizio e Caio promuovevano ricorso in Cassazione eccependo che, diversamente da quanto ritenuto dalla Corte d'appello, il diritto d'uso del condominio era sottoposto alla condizione risolutiva della preferenza del condominio nell'affidare i servizi alla società costruttrice per cui, avendo questa venduto l'alloggio del portiere a persone fisiche, era venuto meno sia il diritto d'uso del condominio sia il diritto di preferenza nell'assegnazione dei servizi, con la conseguenza che i proprietari potevano rientrare nel possesso dell'immobile.

L'interpretazione del contratto

La sentenza impugnata aveva interpretato correttamente la clausola del regolamento espressamente escludendo il carattere di sinallagmaticità tra la destinazione del locale a portierato e l'assegnazione di servizi alla società proprietaria del locale, ritenendo che la clausola costituiva una servitù di natura atipica.

Quindi, poiché l'interpretazione del contenuto di un negozio giuridico si traduce in una indagine di fatto affidata al giudice di merito, i ricorrenti avrebbero dovuto fare valere la violazione dei canoni legali di interpretazione del negozio.

Vincolo di destinazione in perpetuo ad alloggio del portiere 

In tal contesto, conformemente all'orientamento giurisprudenziale, i giudici di legittimità escludono che il vincolo di destinazione in perpetuo ad alloggio del portiere sia sussumibile nella categoria delle obbligazioni propter rem, difettando il requisito della tipicità. Viceversa, può assumere carattere di realità, così da essere inquadrato nello schema delle servitù, in quanto inteso a restringere permanentemente i poteri normalmente connessi alla proprietà di quel bene e ad assicurare correlativamente particolari vantaggi e utilità alle altre unità immobiliari e alle parti comuni.

Di conseguenza, nella fattispecie, non avevano pregio i richiami dei ricorrenti ai princìpi valevoli in tema di usufrutto e di uso, in ordine alla durata non superiore al trentennio di tali diritti reali costituiti a favore di persona giuridica, perché analogo limite temporale non è previsto per le servitù.

Vincolo di destinazione diretto a beneficiare di un servizio

I giudici escludono che il vincolo relativo all'alloggio del portiere si risolva in uno svuotamento del contenuto del diritto di proprietà, non solo in quanto si tratta di vincolo di destinazione diretto a beneficiare di un servizio anche l'unità immobiliare di proprietà esclusiva degli obbligati, ma anche in quanto il vincolo non annulla qualsiasi utilità connessa al godimento dell'immobile; ciò in quanto, sia nei periodi nei quali il condominio eventualmente deliberi di non avvalersi del servizio di portierato, sia nel caso in cui il condominio deliberi la cessazione definitiva di quel servizio, sono i proprietari che possono utilizzare l'immobile.

In conclusione, il ricorso è stato integralmente rigettato.

(tratto da dirittoegiustizia.it)