La deliberazione condominiale che decide sulla proprietà esclusiva è nulla

Il Tribunale competente rigettava le domande proposte dalla società attrice nei confronti del Condominio convenuto, confermando la validità della deliberazione assembleare oggetto di impugnativa, avente ad oggetto l'approvazione della spesa di lavori straordinari relativi alla bonifica e al ripristino delle strutture portanti del vano cantinato; tale spesa veniva suddivisa secondo il criterio dell'art. 1125 c.c. e dunque posta metà a carico della società-attrice, quale proprietaria del piano terreno e per la restante metà a carico del condominio quale proprietario del vano cantinato. 

Avverso tale provvedimento veniva proposto gravame innanzi alla Corte di appello competente territorialmente, la quale confermava la sentenza di primo grado.

La società-appellante proponeva ricorso per cassazione sulla scorta di tre motivi; resisteva con controricorso il Condominio.

Con il primo motivo la ricorrente denunciava la violazione e falsa applicazione degli artt. 1135, 1136 e 1137 c.c., nonché l'omesso esame di un fatto decisivo. La censura riguardava la parte della sentenza impugnata secondo cui l'applicazione del criterio di riparto di cui all'art. 1125 c.c. era stata già disposta con una precedente delibera che non era stata impugnata dalla ricorrente; in realtà la società sosteneva che tale ultima delibera non avesse deciso sull'applicazione dell'art. 1125 c.c., essendosi limitata ad invitare l'amministratore a predisporre un piano di riparto secondo tale criterio.

Con il secondo motivo, si denunciava la violazione e falsa applicazione degli artt. 1117, 1125 e 1137 c.c., nonché l'omesso esame di un fatto decisivo; la ricorrente sosteneva, infatti, che la precedente delibera fosse nulla sia poiché aveva deciso su questioni relative a parti esclusive sia perché aveva deciso su altre parti per le quali andava utilizzato il criterio di cui all'art. 1123 c.c.

Con il terzo motivo, si denunciava la violazione e falsa applicazione dell'art. 112 c.p.c., in relazione agli artt. 2043 e 2051 c.c., nonché l'omesso esame di un fatto decisivo.

La Suprema Corte riteneva che i tre motivi di ricorso andassero esaminati congiuntamente per la loro connessione e risultavano fondati.

La Cassazione a Sezione Unite con sentenza n. 9839/2021 ha chiarito che sono nulle, e perciò sottratte al termine di decadenza previsto dall'art. 1137, comma 2, c.c., le deliberazioni dell'assemblea condominiale che siano incorse in un “difetto assoluto di attribuzioni”.

Gli artt. 1135 e 1136 c.c., nella parte in cui menzionano le deliberazioni dell'assemblea dei condomini concernenti la manutenzione straordinaria, le riparazioni o la ricostruzione dell'edificio, vanno interpretati con riferimento alle norme sostanziali, di cui agli artt. 1123, 1124, 1126, e 1128 c.c., le quali disciplinano unicamente gli interventi comuni del fabbricato condominiale.

Ne consegue che l'assemblea dei condomini non può deliberare a maggioranza la manutenzione straordinaria, le riparazioni o la ricostruzione delle parti di proprietà esclusiva, vincolando i condomini dissenzienti a sostenerne le spese.

La ripartizione delle spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai, secondo i criteri dell'art. 1125 c.c., riguarda la sola ipotesi in cui la necessità delle riparazioni non sia da attribuirsi ad alcuno dei condomini, mentre quando il danno sia ascrivibile ai singoli condomini o alla gestione condominiale, trova applicazione il principio generale secondo cui il risarcimento dei danni è a carico di colui che li ha cagionati.

Parimenti, è nulla la delibera dell'assemblea che, disattendo i criteri legali di ripartizione delle spese, suddivida le spese necessarie per un intervento di manutenzione o conservazione, in tutto o in parte, provvedendo ad accertare la responsabilità spettante al condomino stesso o ai singoli condomini per i danni causati, dovendo gli eventuali obblighi risarcitori, nei rapporti tra condomini e singoli partecipanti, essere verificati in sede giudiziale (Cass. civ. sez. II, 7 novembre 2017, n. 26360).

In conclusione, il ricorso veniva accolto, rinviando alla Corte territoriale competente, in diversa composizione, anche per il regolamento delle spese del giudizio di legittimità.

(fonte: dirittoegiustizia.it)