L’interesse ad impugnare le delibere condominiali e la perdita della qualità di condomino
30 Luglio 2024
Massima Nell'azione di annullamento delle deliberazioni condominiali ai sensi dell'art. 1137 c.c. è requisito di legittimazione la sussistenza della qualità di condomino dell'attore non solo al momento della proposizione della domanda, ma anche al momento della decisione della controversia determinando, di regola, la perdita di tale qualità il venir meno dell'interesse ad agire dell'istante ad ottenere giudizialmente una caducazione o una modifica della portata organizzativa della delibera impugnata. Pertanto, è onere dell'attore allegare l'eventuale persistenza dell'interesse ad agire, anche nei diversi gradi di giudizio, in relazione alla sua passata partecipazione al condominio ed all'incidenza che la delibera impugnata tuttora spieghi sul suo patrimonio. Il caso Un condomino impugna, per supposta nullità, la delibera assembleare adottata nel 2012, avente ad oggetto lavori di manutenzione straordinaria del fabbricato condominiale, deducendo incongruenze tra il capitolato d'appalto ed i lavori eseguiti, con realizzazione di interventi non autorizzati né concordati. Nei due gradi di merito si ritiene formulata una ragione di annullamento ed il condomino è dichiarato decaduto dall'azione per decorso del termine di trenta giorni per l'impugnazione ex art. 1137 c.c. Nel successivo ricorso per cassazione, in cui si insiste per la dichiarazione di nullità della deliberazione assembleare e si contesta, altresì, la maturazione della decadenza, il Condominio controricorrente eccepisce, in via pregiudiziale, la sopravvenuta carenza di interesse ad agire dell'originario condomino, avendo questi venduto nel 2016, nel corso del giudizio di appello, il proprio appartamento e non essendo, pertanto, più condomino. Il giudizio viene definito in camera di consiglio dalla sezione semplice con declaratoria di inammissibilità del ricorso. La questione La questione attiene alla persistenza o meno dell'interesse ad agire in capo al condomino che abbia impugnato anni prima una delibera condominiale ma poi, in corso di causa, abbia venduto il proprio appartamento perdendo la qualità di condomino, non indicando tale circostanza in sede di ricorso in Cassazione, ma solo nelle memorie illustrative ex art.380-bis.1. c.p.c. Le soluzioni giuridiche Nella motivazione dell'ordinanza la Cassazione premette che il dedotto vizio della delibera condominiale non rientra nella categoria residuale della nullità delle delibere assembleari così come definita da Cass. civ., sez. un., n. 9839 del 2021, con conseguente configurazione di una impugnazione per annullamento ex art. 1137 c.c. In tale impugnazione, tuttavia, argomenta la Corte, la legittimazione ad agire dei condomini assenti, dissenzienti o astenuti è subordinata alla deduzione e prova di uno specifico interesse diverso da quello alla semplice rimozione dell'atto impugnato, vale a dire dell'interesse ad agire richiesto dall'art. 100 c.p.c., quale condizione dell'azione di impugnazione: è quindi indispensabile prospettare una lesione individuale di rilievo patrimoniale correlata alla delibera impugnata, suscettibile di rivelare la concreta utilità perseguita attraverso la domanda. L'azione di annullamento delle delibere condominiali presuppone, infatti, quale requisito di legittimazione, la sussistenza della qualità di condomino del ricorrente non solo al momento della proposizione della domanda ma anche al momento della decisione della controversia, in quanto la perdita di tale qualità determina la conseguente perdita dell'interesse ad agire dell'istante. Lo status di condomino attiene, pertanto, alla legittimazione ad agire per l'annullamento ex art. 1137 c.c., la cui carenza, pur sopravvenuta in corso di causa, può essere eccepita in ogni stato e grado del giudizio e rilevata d'ufficio dal giudice. La ragione di tale limitazione della legittimazione dei soli condomini nel giudizio di annullamento delle delibere assembleari discende dall'efficacia obbligatoria degli atti impugnati, che lo stesso art. 1137 c.c. circoscrive ai condomini; a coloro che non sono condomini spetta, piuttosto, la legittimazione ad agire eventualmente per la declaratoria di nullità di una delibera, mediante un'azione di mero accertamento esperibile da chiunque vi abbia interesse, vale a dire sia titolare di una situazione giuridica qualificata da una correlazione agli effetti della deliberazione di cui si postula la nullità. Nel caso di specie la perdita della qualità di condomino è maturata nel 2016, in epoca ben anteriore al giudizio di cassazione, instaurato nel 2019; il ricorrente avrebbe, quindi, dovuto allegare nel ricorso quale fosse il suo persistente interesse ad agire per l'annullamento di una deliberazione risalente al 2012, avendo riguardo, cioè, alla persistenza di un diritto in relazione alla sua pregressa partecipazione al condominio ovvero agli effetti della deliberazione tuttora incidenti sul suo patrimonio. Tale allegazione è stata in realtà formulata per la prima volta solo con memoria depositata ai sensi dell'art. 380-bis.1. c.p.c., laddove si deduce il concreto interesse all'eliminazione del titolo, in forza del quale il Condominio ha riscosso all'epoca i contributi dovuti per la contabilità finale dei lavori di manutenzione straordinaria approvati con la delibera impugnata, in vista della restituzione di quanto versato. Tuttavia, nel procedimento in camera di consiglio sono consentite solo «sintetiche memorie illustrative» ex art. 380-bis.1. c.p.c., volte a chiarire i motivi del ricorso e confutare le tesi avversarie, restando preclusi ogni specificazione, integrazione od ampliamento dei motivi originari; di qui l'inammissibilità della tardiva allegazione dell'interesse ad agire e, quindi, del ricorso per cassazione. Osservazioni E' da evidenziare la severità del filtro adottato dalla Cassazione nel giudizio di impugnazione delle delibere condominiali ex art. 1137 c.c. con riguardo non solo alla selezione dei requisiti di legittimazione all'azione, ma anche al connesso onere di allegazione e prova. La delibera assembleare impugnata concerneva, infatti, l'approvazione delle spese per opere di manutenzione straordinaria dell'edificio, come tale costituente essa stessa fonte dell'obbligazione contributiva a carico dei soggetti all'epoca (nel 2012) partecipanti al condominio. Tra tali condomini rientrava pacificamente il soggetto che ha impugnato la deliberazione e che, avendo perso nei gradi merito, ha proposto il ricorso per cassazione (nel 2019), pur dopo aver venduto la rispettiva unità immobiliare (nel 2016), in tal senso coltivando in sede di legittimità l'originaria domanda di annullamento. Il Condominio resisteva nel giudizio di cassazione eccependo, in via pregiudiziale, la sopravvenuta carenza dell'interesse ad agire del ricorrente; fissata la camera di consiglio ai sensi dell'art. 375, comma 2 n. 4-quater c.p.c., il ricorrente precisava, quindi, nella memoria illustrativa consentita dall'art.380-bis.1. c.p.c. quale fosse il concreto persistente interesse all'impugnazione della delibera condominiale, ma tale integrazione dei motivi del ricorso è stata considerata tardiva e, quindi, inammissibile. La Cassazione esige, infatti, che i requisiti di legittimazione all'impugnazione ex art. 1137 c.c. siano rappresentati nei motivi del ricorso per cassazione e non successivamente. Neppure potrebbe invocarsi a scusante, nella logica processuale della conseguenzialità, che il Condominio solo costituendosi in sede di legittimità abbia espressamente contestato il venir meno dell'interesse ad agire, in quanto è in questione la carenza di un requisito originario del contenuto del ricorso introduttivo, suscettibile di essere rilevata anche d'ufficio. La severità del filtro di ammissibilità sembra, in buona sostanza, riflettere una certa diffidenza in ordine alla effettiva persistenza della materia del contendere sul piano sostanziale, pur a fronte della coltivazione del giudizio nei diversi gradi, in tal senso ponendo a carico dell'impugnante oneri supplementari di motivazione in relazione all'attualità dell'utilità concretamente perseguita. Riferimenti In merito all'ambito della nullità delle deliberazioni condominiali:
In ordine all'interesse ad agire nel giudizio di impugnazione della delibera condominiale:
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