È possibile sublocare un immobile in assenza di specifica previsione nel contratto di locazione?

Il caso in esame verte sul tema della sublocazione, ossia l'accordo che si realizza quando il conduttore che ha stipulato un contratto di locazione pone, a sua volta, in locazione l'immobile de quo in cambio di un corrispettivo che, anche nella sublocazione, viene definito canone.

La sublocazione di un immobile è regolata, in generale, dall'art. 1594 c.c., che stabilisce che il conduttore, salvo patto contrario contenuto nel contratto di locazione, ha la facoltà di sublocare il bene che gli è stato precedentemente locato ma non può cedere il contratto di locazione senza il consenso del locatore.

Tuttavia, per quanto riguarda le locazioni ad uso abitativo, la disciplina è contenuta nell'art. 2 L. 392/1978 (Legge sulla disciplina delle locazioni di immobili urbani):

Pertanto, nelle locazioni ad uso abitativo di immobili urbani, il conduttore può sublocare totalmente il bene immobile concessogli in locazione solo in presenza di un esplicito consenso del locatore; in caso di sublocazione parziale, il conduttore può limitarsi a notificare una lettera raccomandata al locatore indicando l'identità del soggetto al quale l'immobile viene sublocato parzialmente.

Nel caso in esame, Caio ha effettuato una sublocazione totale, provvedendo a concedere il godimento dell'intero immobile a tre studenti in cambio di un canone di sublocazione pari a 1.400,00 euro, contro i 900, 00 euro corrisposti al locatore Tizio.

Tizio, una volta venuto a sapere di tale circostanza, chiede un consiglio in relazione alle tutele eventualmente attivabili, sottolineando l'assenza di un esplicito divieto all'interno del contratto di locazione stipulato con Caio e le condizioni favorevoli alle quali l'immobile era stato concesso in locazione in virtù di un rapporto di amicizia intercorrente tra il locatore e il padre di Caio.

In assenza di un'esplicita previsione contrattuale relativa alla possibilità di sublocare l'immobile, deve ritenersi applicabile l'art. 2 L. 392/1978 e il conseguente divieto di sublocazione degli immobili ad uso abitativo in assenza di un esplicito patto integrativo al contratto di locazione finalizzato alla concessione di tale possibilità o, comunque, all'autorizzazione da parte del locatore alla sublocazione dell'immobile.

Tizio, al fine di tutelarsi, è legittimato a chiedere l'immediato rilascio dell'immobile agli inquilini che, nei suoi confronti, non hanno alcun titolo valido per usufruire del bene.

Secondo la giurisprudenza maggioritaria (tra le tante, Cass. 8 luglio 2010 n. 16111), «La violazione del divieto di sublocazione dell'immobile, pur costituendo inadempimento, non è di per sé sufficiente a giustificare la risoluzione del contratto di locazione, ove non rivesta il carattere di gravità richiesto dall'art. 1455 c.c., da valutarsi con riferimento all'interesse dell'altra parte ed alle circostanze del caso concreto». Secondo quanto disposto dall'art. 1455 c.c., infatti, non è possibile risolvere un contratto se l'inadempimento di una delle due parti ha scarsa importanza, tenendo conto anche dell'interesse della controparte.

Ciò considerato, sarà opportuno avanzare una richiesta di risarcimento nei confronti di Caio per aver lo stesso sublocato totalmente il bene immobile, causando danni al locatore.