L’installazione di citofoni moderni non è innovazione se l’impianto esiste già

Il caso

Un condomino impugnava una delibera assembleare lamentando diversi vizi formali nella deliberazione. Tale delibera, che consisteva nell'installazione di un impianto citofonico moderno, in sostituzione di uno preesistente, era già stata oggetto di una infruttuosa mediazione tra le parti.

In primo luogo, il condomino attore lamentava l'irregolarità della deliberazione nel punto in cui non indicava precisamente i voti dei singoli condomini, ma le maggioranze venivano invece riportate “per differenza”, rispetto ai condomini assenti, dissenzienti o astenuti. Inoltre, secondo la rappresentazione del condomino impugnante, gli interventi oggetto della delibera sarebbero stati erroneamente deliberati come interventi di manutenzione, e non – come invece avrebbe dovuto essere – come innovazioni. Laddove tali interventi fossero stati correttamente identificati come innovazioni, proseguiva il condomino, il condominio non avrebbe avuto le maggioranze necessarie per l'approvazione e conseguentemente la delibera assunta risultava irrimediabilmente viziata.

Si costituiva il condominio negando quanto sopra riportato e lamentando la tardività dell'azione del condomino, il quale avrebbe impugnato la delibera oltre i termini consentiti dalla legge.

Il Tribunale di Torino rigetta la domanda tracciando il confine tra un intervento di manutenzione straordinaria ed una innovazione. Con la sentenza pronunciata il 3 giugno 2024, l'VIII Sezione del Tribunale di Torino rigettava la domanda attorea. Alla base di tale decisione vi era il seguente ragionamento.

In primo luogo, quanto all'eccezione del condominio in merito alla presunta tardività dell'impugnazione, il Tribunale rigettava tale difesa. Ai sensi dell'art. 5 comma 6 del d.lgs. n. 28/2010, infatti, la proposizione della domanda costituisce una sospensione delle decadenze processuali.

Il condomino aveva tempestivamente proposto la domanda di mediazione e le parti avevano, concordemente, deciso di prolungare la procedura oltre i 90 giorni. Il condominio, quindi, non poteva lamentare l'eccessiva durata della mediazione e la tardività della proposizione della causa ordinaria, dato che egli stesso aveva dato il proprio assenso alla proroga dei termini per la ricerca di un accordo transattivo.

Quanto alle due contestazioni del condomino, invece, il giudice anche in questo caso rigettava l'interpretazione giuridica della parte.

Con riguardo alle presunte erronee indicazioni delle maggioranze il decidente specificava il principio in ragione del quale l'indicazione dei condomini che hanno espresso voto favorevole non è condizione necessaria per la validità della delibera assembleare. Al fine della validità della decisione, infatti, è necessario e sufficiente che dal testo della stessa possa desumersi, anche per sottrazione, il numero dei presenti e il tipo di voto espresso. È quindi consentito indicare che la delibera è approvata con il voto contrario di alcuni condomini, dato che da tale indicazione, incrociata con il nominativo dei presenti, si può correttamente desumere il nome e i millesimi dei favorevoli alla mozione.

Quanto al secondo punto di doglianza, anch'esso non coglieva nel segno. Sebbene a detta dell'attore la delibera presa costituisse innovazione, tale assunto non pareva corretto.

Nel condominio esisteva in precedenza infatti un impianto citofonico e la delibera condominiale, quindi, non votava la costituzione di un nuovo apparato, ma solo l'ammodernamento di uno già presente. Laddove, quindi, per innovazione si intende «una modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale [di un bene condominiale, NDR] o ne muti la destinazione» (così in Cass. n. 35957/2021), per manutenzione straordinaria si intende invece «le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d'uso implicanti incremento del carico urbanistico» (si veda art. 3 comma 1 lett. b) d.P.R. n. 380/2001).

Nel caso in questione, quindi, la delibera non decideva di creare un nuovo impianto, ma di rendere tecnologicamente aggiornato uno che già esisteva. Correttamente, quindi, il Tribunale affermava la natura di intervento di manutenzione straordinaria (realizzabile con maggioranze più facilmente raggiungibili rispetto all'innovazione) e non di intervento ex art. 1120 c.c.

La decisione, quindi, identifica e correttamente divide gli interventi di innovazione da quelli di manutenzione straordinaria: laddove un'opera abbia un elemento di novità e introduca nel condominio un manufatto in precedenza estraneo, si avrà una innovazione.

Se invece l'intervento deliberato costituisce un rifacimento, o una innovazione tecnica di un impianto preesistente, allora esso – per quanto costoso, lungo o complicato – dovrà essere deliberato con le maggioranze previste per gli interventi di manutenzione straordinaria.

(fonte: dirittoegiustizia.it)