APE non aggiornato al momento della messa in vendita di un immobile: quali conseguenze?

Ancor prima di addentrarsi nella questione specifica è necessario premettere brevi ma doverosi cenni in relazione all'APE, ossia l'attestato di prestazione energetica, un documento che contiene al suo interno tutte le caratteristiche di un immobile, tanto di un edificio quanto di un singolo appartamento, che è idoneo a definire le prestazioni energetiche dello stesso, esponendone i consumi di energia.

Sulla base di una valutazione dell'energia normalmente consumata dall'immobile, quest'ultimo viene classificato in una fascia compresa tra la A4, la classe energetica più performante, e la G, che in genere corrisponde a immobili e impianti più risalenti nel tempo, inefficienti dal punto di vista energetico.

L'APE sta assumendo un ruolo sempre più centrale nel settore immobiliare italiano, diventando un requisito legale e obbligatorio in numerosi contesti, poiché questa certificazione – che, come si è detto, valuta l'efficienza energetica di un immobile – è essenziale per garantire la trasparenza e la consapevolezza in relazione ai consumi energetici e all'impatto ambientale delle abitazioni.

In particolare, l'APE è indispensabile in caso di compravendita di un immobile. Deve essere messo a disposizione dell'acquirente al momento della trattativa e, in ogni caso, prima della firma del contratto preliminare o definitivo. Lo stesso avviene in occasione del conferimento di un immobile a titolo gratuito e nel caso di stipula di un contratto di locazione.

L'APE è altresì necessario in caso di edifici di nuova costruzione, in caso di lavori di ristrutturazione che coinvolgano oltre il 25% della superficie e, infine, per interventi di riqualificazione energetica effettuati al fine di ottenere l'accesso alle detrazioni fiscali previste.

Nel caso in esame, il quesito posto attiene all'assenza di un APE aggiornato al momento della messa in vendita o dell'annuncio di vendita dell'immobile; ai sensi dell'art. 6 c. 8 D.Lgs. 192/2005, così come modificato dal DL 63/2013 conv. in L. 90/2013 «Nel caso di offerta di vendita o di locazione, ad eccezione delle locazioni degli edifici residenziali utilizzati meno di quattro mesi all'anno, i corrispondenti annunci tramite tutti i mezzi di comunicazione commerciali riportano gli indici di prestazione energetica dell'involucro e globale dell'edificio o dell'unità immobiliare e la classe energetica corrispondente».

In caso di violazione di tale obbligo e, dunque, di esposizione di un annuncio privo dell'indicazione dei parametri energetici richiesta dalla legge, il decreto DL 63/2013 conv. in L. 90/2013 prevede precise sanzioni a livello nazionale per gli inadempienti, tra le quali emerge una sanzione amministrativa di importo compreso tra 500 euro e 3000 euro.

L'APE, infine, ha validità massima di dieci anni a partire dal rilascio e dev'essere rinnovato in caso di:

1. lavori finalizzati a migliorare l'efficienza energetica di un edificio o di un'unità immobiliare, o, in alternativa, quando gli interventi di riqualificazione coinvolgono almeno il 25% della superficie esterna dell'immobile;
2. aggiornamenti degli impianti di climatizzazione o di produzione di acqua calda sanitaria che comportano l'installazione di sistemi con rendimenti energetici almeno del 5% superiori rispetto a quelli precedenti;
3. ristrutturazione degli impianti o di sostituzione di componenti che comportano una modifica della prestazione energetica dell'edificio.

Nel quesito si fa riferimento all'assenza di un APE aggiornato, non precisando la presenza di un attestato non aggiornato o la totale assenza di un attestato di prestazione energetica; in ogni caso, l'assenza dell'attestato o il suo mancato aggiornamento al momento della messa in vendita dell'immobile non sono certamente idonei a giustificare la risoluzione del contratto di compravendita, dal momento che l'APE corretto è stato in ogni caso presentato al momento del rogito notarile, fatte salve le sanzioni amministrative già menzionate.

La giurisprudenza, infatti, ha ammesso la risoluzione del contratto (nella specifica ipotesi, preliminare) di vendita soltanto nell'ipotesi di un'errata indicazione dell'attestazione della prestazione energetica, soltanto qualora comporti «un inadempimento tanto grave da poter condizionare la scelta del contraente» (Trib. Torino 8 maggio 2024 n. 2751), ammettendo la possibilità di ritenere sussistente un aliud pro alio.