Ripartizione delle spese di manutenzione del cortile

Questo principio prevede che le spese per soffitti, volte e solai siano suddivise in parti uguali tra i proprietari dei piani sovrapposti. Inoltre, le spese per il pavimento del piano superiore devono essere sostenute dal proprietario sovrastante, mentre quelle per intonaco, tinta e decorazione del soffitto devono essere a carico del proprietario del piano inferiore.

Il Tribunale ha chiarito che, se il cortile funge da copertura per i locali sotterranei di un singolo condomino, le spese di riparazione non devono essere divise secondo l'art. 1126 c.c., ma in modo analogico all'art. 1125 c.c., secondo il quale «le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, mentre accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa, identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi, con l'uso esclusivo della stessa, determina la necessità della inerente manutenzione, ponendo invece a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto» (Cass. n. 10858/2010; Cass. n. 18194/2005; Cass. n. 2243/2012).

Infatti, come affermato recentemente dalla giurisprudenza di legittimità «le spese di riparazione del cortile o viale di accesso all'edificio (...) facente anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, non vadano ripartite in base ai criteri di cui all'art. 1126 c.c., dovendosi applicare analogicamente l'art. 1125 c.c., che, in virtù del generale principio dettato dall'art. 1123, comma 2, c.c., accolla per intero le spese di manutenzione della parte della struttura complessa, identificantesi con il pavimento del piano superiore, a chi, con l'uso esclusivo della stessa, ne rende necessaria la manutenzione» (Cass. n. 23259/2023).

Nel caso esaminato, il Tribunale ha considerato che il cortile, oltre ad essere una copertura, offre un maggiore vantaggio a chi vi transita rispetto ai proprietari dei locali sottostanti. Di conseguenza, le spese di manutenzione devono essere divise in base al vantaggio ottenuto da ciascuna parte, evitando di far gravare di più chi trae meno beneficio.

È stato sottolineato anche che il numero di piani al di sotto del cortile non influisce sulla ripartizione delle spese, poiché la maggiore utilità del cortile per il transito e l'accesso quotidiano agli immobili posti al di sopra del solaio è determinante. Anche se il cortile copre più livelli interrati, il principio di base rimane lo stesso: il proprietario dell'ultimo piano, che utilizza il bene in modo più intenso, è responsabile di una quota maggiore delle spese di manutenzione.

Tuttavia, nel caso del cortile condominiale, che ha una funzione di base comune, l'applicazione dell'art. 1125 c.c. è stata ritenuta più appropriata.

In conclusione, il ricorso in oggetto è stato respinto dal Tribunale di Napoli, che ha confermato la divisione delle spese di manutenzione del cortile in base al principio dell'art. 1125 c.c.

(tratto da: dirittoegiustizia.it)