Il Superbonus in condominio: aspetti generali e profili soggettivi

IN EVIDENZA

Con il d.l. 39/2024 il Governo interviene per neutralizzare le opzioni della cessione del credito e dello sconto in fattura (come disciplinati dall'art. 121 d.l. n. 34/2020). Il Legislatore esclude dall'opzione della cessione del credito i contribuenti che non hanno iniziato i lavori agevolati con tutti i bonus edilizi pur avendo presentato CILAS, titolo abilitativo o delibera assembleare entro il 16 febbraio 2023 così come previsto dal d.l. n. 11/2023. Per usufruire di una delle due opzioni alternative (cessione del credito o sconto in fattura), è necessario documentare i lavori già effettuati con fattura entro il 30 marzo 2024. In sostanza, pur avendo avviato una pratica CILAS entro la data sopra indicata, se non si dispone di regolare fattura di pagamento dei lavori si perde automaticamente l'accesso alla cessione del credito con l'unica possibilità di poter usufruire della detrazione decennale del credito d'imposta.

LA DETRAZIONE DELL'AGEVOLAZIONE

La detrazione

L'agevolazione consiste in una detrazione dall'imposta lorda pari al 110% delle spese sostenute e documentate dal 1° luglio 2020 da ripartire in 5 quote annuali di pari importo per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2021 e, per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2022, in 4 quote annuali di pari importo.

Per le spese sostenute nel 2022 la detrazione può essere ripartita su opzione del contribuente in dieci quote annuali di pari importo a partire dal periodo d'imposta 2023. L'opzione è irrevocabile ed è esercitabile a condizione che la rata di detrazione relativa al periodo d'imposta 2022 non sia stata indicata nella relativa dichiarazione dei redditi.

Per il 2024, con le modifiche introdotte dal d.l. n. 39/2024 (convertito con la l. n. 67/2024) è stato previsto che le detrazioni relative a spese sostenute nel 2024 relative al Superbonus, Bonus barriere architettoniche e Sismabonus (compreso il Sismabonus acquisti) sono ripartite in 10 quote annuali. L'obbligo di ripartizione in 10 anni vale solo per l'utilizzo diretto in dichiarazione dei redditi dei suddetti bonus, mentre non riguarda l'utilizzo dei crediti d'imposta derivanti da cessione o da sconto in fattura.

La detrazione è ammessa entro il limite che trova capienza nell'imposta annua; pertanto, la quota annuale della detrazione che non trova capienza nell'imposta lorda di ciascun anno non può essere utilizzata in diminuzione dell'imposta lorda dei periodi d'imposta successivi, né essere chiesta a rimborso.

Per quel che riguarda il modello 730, la spesa relativa agli interventi del Superbonus va inserita nei Righi E41/E53 quadro E sez. IIIA, IIIB, IIIC e Righi E61/E62, quadro E, sez. I.

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Per i lavori edili avviati dal 28 maggio 2022 di importo complessivo superiore a 70.000 euro la detrazione spetta se nell'atto di affidamento dei lavori, stipulato a partire dal 27 maggio 2022, è indicato che detti interventi sono eseguiti da datori di lavoro che applicano i contratti collettivi del settore edile, nazionale e territoriali, stipulati dalle associazioni datoriali e sindacali comparativamente più rappresentative sul piano nazionale (art. 1, comma 43-bis della legge di bilancio 2022). La mancata indicazione del contratto collettivo nelle fatture emesse in relazione all'esecuzione dei lavori non comporta il mancato riconoscimento della detrazione, purché tale indicazione sia presente nell'atto di affidamento e il contribuente sia in possesso di una dichiarazione sostitutiva rilasciata dall'impresa attestante il contratto collettivo utilizzato nell'esecuzione dei lavori edili relativi alla fattura emessa. Per maggiori approfondimenti si rimanda alla circolare 27 maggio 2022, n. 19/E. Inoltre, per i lavori di importo superiore a € 516.000 - limite riferito al singolo contratto di appalto e/o di subappalto, da considerare al netto di IVA - la detrazione o le opzioni di sconto in fattura e cessione del credito, sono ammesse solo se l'esecuzione dei lavori è affidata ad imprese in possesso della qualificazione SOA (di cui art. 84 d.lgs. n. 50/2016, non rileva la categoria e la classifica corrispondenti alla natura e all'importo dei lavori da eseguire). 

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Per le unifamiliari il Superbonus spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2023 a condizione che alla data del 30 settembre 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 30 per cento dell'intervento complessivo. Per i medesimi soggetti che abbiano avviato lavori a partire dal 1° gennaio 2023, la detrazione spetta nella misura del 90% delle spese sostenute entro il 31 dicembre 2023, a condizione che il contribuente sia titolare di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sull'unità immobiliare, che la stessa unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale e che il contribuente abbia un reddito di riferimento, determinato ai sensi del comma 8-bis.1 del medesimo art. 119, non superiore a 15.000 euro (per ulteriori chiarimenti si rinvia alla circolare 13 giugno 2023, n. 13/E.

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La detrazione del 110% continua ad applicarsi alle spese sostenute fino al 31 dicembre 2023 per gli interventi:

• diversi da quelli effettuati dai condomìni, per i quali la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) risulti presentata alla data del 25 novembre 2022;
• effettuati dai condomìni per i quali la CILA risulti presentata alla data del 31 dicembre 2022 e la delibera assembleare che ha approvato l'esecuzione dei lavori risulti adottata entro il 18 novembre 2022. La data della delibera assembleare deve essere attestata con apposita dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà rilasciata dall'amministratore del condominio;
• effettuati dai condomìni per i quali la CILA risulti presentata alla data del 25 novembre 2022 e la delibera assembleare che ha approvato l'esecuzione dei lavori risulti adottata tra il 19 novembre 2022 e il 24 novembre 2022. La data della delibera assembleare deve essere attestata con apposita dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà rilasciata dall'amministratore del condominio;
• comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici per i quali al 31 dicembre 2022 risulti presentata l'istanza per l'acquisizione del titolo abilitativo. Tali ipotesi, al ricorrere di una delle condizioni previste dall'art. 1, comma 894, lettere da a) a d), della legge di bilancio 2023, continuano ad applicarsi le disposizioni previgenti contenute nel citato art. 119, comma 8-bis, primo periodo, con conseguente applicazione dell'aliquota di detrazione nella misura del 110% per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2023, del 70% per quelle sostenute nell'anno 2024 e del 65% per quelle sostenute nell'anno 2025.

Per ulteriori chiarimenti si rinvia alla circolare 13 giugno 2023, n. 13/E.

ASPETTI SOGGETTIVI

Le persone fisiche che svolgono attività di impresa, arti e professioni

Sono ammesse le spese sostenute per interventi effettuati su immobili appartenenti all'ambito “privatistico” e, dunque, diversi: da quelli strumentali alle predette attività di impresa, arti e professioni; dalle unità immobiliari che costituiscono l'oggetto della propria attività; dai beni patrimoniali appartenenti all'impresa.

Sono ammesse le spese sostenute per interventi realizzati sulle parti comuni degli edifici in condominio, qualora gli stessi partecipino alla ripartizione delle predette spese in qualità di condòmini, a prescindere dalla circostanza che gli immobili posseduti o detenuti dai predetti soggetti siano immobili strumentali alle attività di impresa, arti e professioni ovvero unità immobiliari che costituiscono l'oggetto delle attività stesse ovvero, infine, beni patrimoniali appartenenti all'impresa.

Titolo idoneo

Le persone fisiche che sostengono le spese devono possedere o detenere l'immobile oggetto dell'intervento in base ad un titolo idoneo al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, anche se antecedente il predetto avvio. Quindi:

• possedere l'immobile oggetto degli interventi in qualità di proprietario, nudo proprietario o di titolare di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);
• detenere l'immobile in base ad un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio, e che sono in possesso del consenso all'esecuzione dei lavori da parte del proprietario (circolare 8 agosto 2020 n. 24/E, par. 1.2).

La data di inizio dei lavori deve risultare dai titoli abilitativi, se previsti, ovvero da una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà.

Per i lavori avviati a partire dal 1° gennaio 2023, la detrazione spetta nella misura del 90% delle spese sostenute entro il 31 dicembre 2023, a condizione che il contribuente sia titolare di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sull'unità immobiliare, che la stessa unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale e che il contribuente abbia un reddito di riferimento, determinato ai sensi del art. 119 comma 8-bis.1 non superiore a 15.000 euro. (Per ulteriori chiarimenti si rinvia alla circolare 13 giugno 2023, n. 13/E)

Comproprietà

Se l'unità immobiliare è in comproprietà fra più soggetti, nel rispetto di tutte le condizioni normativamente previste, gli stessi hanno diritto alla detrazione in relazione alle spese sostenute ed effettivamente rimaste a carico, a prescindere dalla quota di proprietà.

Familiari del convivente

Per fruire del Superbonus non è necessario che i familiari abbiano sottoscritto un contratto di comodato essendo sufficiente che attestino, mediante una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, di essere familiari conviventi (circolare 8 agosto 2020 n. 24/E, par. 1.2).

La detrazione spetta anche ai familiari del possessore o del detentore dell'immobile, individuati ai sensi dell'art. 5, comma 5, TUIR (coniuge, componente dell'unione civile, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado) nonché ai conviventi di fatto, sempreché sostengano le spese per la realizzazione dei lavori. La detrazione spetta a tali soggetti a condizione che:

• siano conviventi con il possessore o detentore dell'immobile oggetto dell'intervento alla data di inizio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese ammesse alla detrazione anche se antecedente all'avvio dei lavori;
• le spese sostenute riguardino interventi eseguiti su un immobile, anche diverso da quello destinato ad abitazione principale, nel quale può esplicarsi la convivenza.

La detrazione non spetta al familiare del possessore o del detentore dell'immobile nel caso di interventi effettuati su immobili che non sono a disposizione (in quanto locati o concessi in comodato).

Ulteriori soggetti legittimati

Conduttore o comodatario persona fisica al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti o professioni, detentore di una unità immobiliare residenziale, di proprietà di un soggetto escluso dalla predetta detrazione quale, ad esempio, una società se tale unità immobiliare fa parte di un edificio in condominio oppure nel caso in cui pur essendo l'edificio interamente di proprietà di tale società l'unità immobiliare sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall'esterno (circolare 23 giugno 2022 n. 23/E, par. 1.1).

Parroco che sostiene le spese per interventi agevolabili realizzati sulla casa canonica di proprietà della Parrocchia, che detiene l'immobile in base al Canone 533, par. 1, del codice di diritto canonico (circolare 23 giugno 2022 n. 23/E, par. 1.1).

Titolari dell'impresa agricola, agli altri soggetti (affittuari, conduttori, ecc.) ai soci o agli amministratori di società semplici agricole (persone fisiche) di cui all'art. 9 d.l. n. 557/1993, nonché ai dipendenti esercenti attività agricole nell'azienda (circolare 22 dicembre 2020 n. 30/E, risposta 2.1.3);

Soci società semplici di gestione immobiliare (circolare 23 giugno 2022 n. 23/E, par. 1.1).

Promissario acquirente dell'immobile oggetto di intervento immesso nel possesso, a condizione che sia stato stipulato un contratto preliminare di vendita dell'immobile regolarmente registrato (circolare 8 agosto 2020 n. 24/E, par. 1.2).

Soggetti esclusi

Proprietario persona fisica di un immobile “residenziale” affittato ad una società che lo utilizza per la propria attività.

Soci di una società che svolge attività commerciale che sostengono le spese per interventi effettuati su immobili residenziali di proprietà della predetta società che costituiscono beni relativi all'impresa. Ciò anche nell'ipotesi in cui il socio sia detentore dell'immobile oggetto di interventi agevolabili sulla base, ad esempio, di un contratto di locazione o di comodato

La detrazione è, in ogni caso esclusa, qualora l'immobile oggetto degli interventi non rientri nell'ambito applicativo dell'agevolazione.

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Con il d.l. n. 39/2024, il Legislatore sopprime il primo periodo del comma 3-bis (art. 2 d.l. n. 11/2023) che prevedeva la non applicabilità del generale divieto di esercizio delle opzioni per la cessione dei crediti o per lo sconto in fattura. Pertanto, viene confermata, anche dopo la conversione in legge del d.l. n. 39/2024, l'eliminazione della possibilità di esercitare le opzioni nei casi in cui era ancora consentita in base a quanto previsto dall'art. 2 d.l. n. 11/2023, ossia per gli interventi riguardanti gli immobili danneggiati dagli eventi sismici e meteorologici. Anche in tal caso, tuttavia, sono previste alcune deroghe; invero, come precisato anche dall'ANCE, comunque è stata mantenuta la condizione per continuare ad optare per la cessione del credito e per lo sconto in fattura solo in caso di presentazione della CILAS o, per gli interventi in edilizia libera, di avvio dei lavori al 30 marzo 2024. Inoltre, è stato istituito un apposito Fondo (100 milioni), con dotazione per il 2025, per riconoscere un contributo diretto alla realizzazione degli interventi da eseguire sugli immobili utilizzati da teli soggetti per lo svolgimento della loro attività statutaria.

ULTERIORI REGOLE SULLA DETRAZIONE

Soggetti con redditi assoggettati a tassazione separata o ad imposta sostitutiva

Il Superbonus non può essere utilizzato dai soggetti che possiedono esclusivamente redditi assoggettati a tassazione separata o ad imposta sostitutiva ovvero che non potrebbero fruire della corrispondente detrazione in quanto l'imposta lorda è assorbita dalle altre detrazioni o non è dovuta (come nel caso dei soggetti che rientrano nella no tax area).

I predetti soggetti, tuttavia, possono optare, ai sensi dell'art. 121 d.l. n. 34/2020, in luogo dell'utilizzo diretto della detrazione, per un contributo sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto (c.d. sconto in fattura) anticipato dal fornitore.

In alternativa, i contribuenti possono altresì optare per la cessione di un credito d'imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà, per questi ultimi, di successiva cessione.

Soggetti titolari di solo reddito fondiario

Possono accedere al Superbonus tutti i soggetti passivi che “astrattamente” possono essere titolari della predetta detrazione, indipendentemente dalle peculiari modalità di tassazione del reddito, come nel caso del titolare di solo reddito fondiario, derivante dal possesso dell'immobile adibito ad abitazione principale, escluso da tassazione per effetto della deduzione di cui all'art. 10 TUIR di importo pari alla rendita catastale.

Tale soggetto può, tuttavia, esercitare l'opzione per lo sconto in fattura o per la cessione del credito (corrispondente alla detrazione spettante) in quanto possiede un reddito che concorre alla formazione del reddito complessivo ma che non è soggetto ad imposta in virtù del particolare meccanismo di tassazione che prevede una deduzione di pari importo (circolare 22 dicembre 2020 n. 30/E, risposta n. 2.1.7).

Regole sui limiti di detrazione: edificio unifamiliare o unità immobiliare

L'importo massimo di detrazione spettante, relativo ai singoli interventi agevolabili, deve intendersi riferito all'edificio unifamiliare o alla unità immobiliare funzionalmente indipendente e con accesso autonomo dall'esterno oggetto dell'intervento e, pertanto, va suddiviso tra i soggetti detentori o possessori dell'immobile che partecipano alla spesa in ragione dell'onere da ciascuno effettivamente sostenuto e documentato.

Nel caso in cui sul medesimo immobile siano effettuati più interventi agevolabili, il limite massimo di spesa detraibile è costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati.

Regole sui limiti di detrazione: condominio

Nel caso di interventi realizzati su parti comuni di edifici in condominio, per i quali il limite di spesa è calcolato in funzione del numero delle unità immobiliari di cui l'edificio è composto, l'ammontare di spesa così determinato costituisce il limite massimo di spesa agevolabile riferito all'intero edificio e non quello riferito alle singole unità che lo compongono.

Ciascun condòmino può calcolare la detrazione in funzione della spesa a lui imputata in base ai millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili, ai sensi degli artt. 1123 e ss. c.c., ed effettivamente rimborsata al condominio anche in misura superiore all'ammontare commisurato alla singola unità immobiliare. (Ad esempio, in un edificio in condominio composto da 5 unità immobiliari siano realizzati interventi di isolamento termico delle superfici opache, per il quale il limite di spesa è pari a euro 40.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari (euro 200.000), ciascun condòmino può calcolare la detrazione anche su un importo di spesa a lui imputata superiore a euro 40.000).

Ai fini dell'imputazione al periodo d'imposta, per le spese relative ad interventi sulle parti comuni degli edifici rileva la data del bonifico effettuato dal condominio, indipendentemente dalla data di versamento della rata condominiale da parte del singolo condòmino.

Regole sui limiti di detrazione: accorpamento/suddivisione immobili

Nel caso in cui gli interventi agevolati comportino l'accorpamento di più unità abitative o la suddivisione in più immobili di un'unica unità abitativa, per l'individuazione del limite di spesa devono essere considerate le unità immobiliari censite in Catasto all'inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori.

Regole sui limiti di detrazione: Bed and Breakfast

Qualora siano realizzati interventi ammessi al Superbonus su immobili residenziali adibiti promiscuamente all'esercizio dell'arte o della professione, ovvero all'esercizio dell'attività commerciale, la predetta detrazione è ridotta al 50%. Tale principio si applica anche qualora

sulla unità immobiliare residenziale adibita promiscuamente, anche all'esercizio di attività commerciale di Bed and Breakfast (occasionale o abituale), siano realizzati interventi antisismici di cui all'art. 16, commi da 1-bis a 1-septies, d.l. n. 63/2013 (Sismabonus).

Considerato che danno diritto al Superbonus le spese per interventi di riqualificazione energetica realizzati su edifici “residenziali” e stante la sostanziale simmetria tra le agevolazioni spettanti per interventi di riqualificazione energetica e per interventi e di recupero del patrimonio edilizio (ivi inclusi gli interventi antisismici), secondo il Fisco (Guida del 30 maggio 2024) per gli interventi di risparmio energetico ammessi al Superbonus, realizzati su immobili residenziali adibiti promiscuamente all'esercizio dell'arte o della professione, ovvero all'esercizio dell'attività commerciale, la detrazione è ridotta al 50%.

Regole sui limiti di detrazione: indennizzo assicurativo

L'indennizzo assicurativo corrisposto a seguito del verificarsi di un evento che ha comportato un danno all'immobile (generalmente un incendio), non costituendo un rimborso direttamente collegato alle spese necessarie al ripristino dello stabile, non deve essere sottratto dalle spese eventualmente

sostenute per l'effettuazione di interventi che danno diritto alla detrazione e che, quindi, potranno considerarsi rimaste interamente a carico dal contribuente.