Certificazione dell'amministratore condominiale - UNI 10801:2024. Etica e deontologia della figura professionale

17 Ottobre 2024

La presente scheda tecnica evidenzia le questioni legate alla professione dell'amministratore di condominio. In particolare, gli aspetti etici e deontologici richiesti dalla norma UNI 10801:2024.

Gli ulteriori requisiti dell'amministratore di condominio

Oltre agli obblighi di formazione, il Legislatore richiede ulteriori requisiti in capo all'amministratore di condominio, indicati dall'art. 71-bis, comma 1, lett. a), b), c), d), ed e), disp. att. c.c. In particolare, possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro:

che hanno il godimento dei diritti civili;
che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
che non sono interdetti o inabilitati;
il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari.

La perdita dei citati requisiti comporta la cessazione dall'incarico. In tale evenienza, ciascun condomino può convocare senza formalità l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore.

In evidenza

Secondo i giudici, in tema di requisiti per ricoprire la carica di amministratore condominiale, un'interpretazione costituzionalmente orientata dell'art. 71-bis, comma 1 lett. b), disp. att. c.c., impone di ritenere che laddove il Legislatore ha utilizzato il termine "condanna", abbia voluto intendere una condanna inflitta con sentenza passata in giudicato (Trib. Milano 20 giugno 2018, n. 1963: nella specie, il Tribunale ha ritenuto non costituire motivo di revoca dell'amministratore la condanna, non passata in cosa giudicata per interposizione di ricorso per cassazione, inflittagli per il reato tentato di finanziamento illecito ad esponenti politici, peraltro neppure qualificabile quale reato contro il patrimonio).

Aspetti generali sulla condotta dell'amministratore

L'amministratore di condominio deve sempre all'altezza e in grado di affrontare ogni problematica che nasca nel mondo condominiale. Questo ovviamente si traduce in aggiornamento professionale continuo ed esperienza sul campo ma, allo stesso tempo, è fondamentale che il lavoro dell'amministratore sia svolto seguendo determinate norme etiche. Per queste ragioni anche l'amministratore di condominio deve rispettare norme deontologiche e di comportamento, non solo nei riguardi dei condomini e del condominio amministrato, ma anche nei confronti dei colleghi. Come sappiamo non esiste un collegio o albo od ordine professionale sancito dalla legge che tuteli, guidi e sanzioni, in caso di necessità, l'amministratore. Vi sono però le associazioni professionali che impongono ai propri iscritti regole deontologiche che devono ispirare e guidare la condotta degli amministratori associati.

In evidenza

Le associazioni di categoria non sono ordini professionali e, pertanto, non prevedono sanzioni né provvedimenti disciplinari nei confronti degli iscritti. Esistono tuttavia delle linee guida che la l. n. 4/2013, sulle professioni non rientranti tra quelle che hanno un ordine professionale di appartenenza, ritiene debbano sempre essere presenti nei vari codici di comportamento e deontologici. Si tratta di princìpi non molto diversi da quelli tipici di ogni professione che regolano i rapporti con gli altri associati ed i princìpi di trasparenza correttezza, lealtà, professionalità e competenza nello svolgimento dell'incarico professionale.

In argomento, si osserva che l. n. 4/2013 prevede che le associazioni professionali promuovano, anche attraverso specifiche iniziative, la formazione permanente dei propri iscritti, che adottino un codice di condotta, vigilino sulla condotta professionale degli associati, sia relativamente alla regolamentazione delle norme etiche, sia relativamente al rispetto della formazione così come prevista, e stabiliscano le sanzioni disciplinari da irrogare agli associati per le violazioni del medesimo codice. Su questo stesso tema, che caratterizza uno dei doveri più generali dal punto di vista deontologico, è intervenuta anche la circolare del Ministero dello Sviluppo Economico del 1° ottobre 2018.

Premesso ciò, in generale, l'amministratore di condominio:

deve attenersi al mandato che gli viene conferito dall'assemblea condominiale che lo ha nominato;
deve rispettare le regole dello statuto dell'associazione di appartenenza ispirate a doveri di probità, dignità e decoro. Le disposizioni, da intendersi esemplificative e non esaustive, possono riguardare i seguenti aspetti:

La condotta

L'amministratore deve fornire un chiaro esempio di rettitudine e di specchiata condotta civile e morale, anche al di fuori dall'esercizio della professione, in modo da mantenere alto l'apprezzamento della categoria. Deve curare costantemente l'aggiornamento della propria preparazione professionale mediante l'acquisizione di specifiche conoscenze in tutte le materie che la riguardano. Il professionista, inoltre, dovrà astenersi di avere interessi personali/economici con imprese che svolgano attività al servizio del soggetto amministrato, quindi ulteriori compensi dai terzi.

Rapporti con i condomini

L'amministratore deve attenersi al mandato che gli viene conferito dall'assemblea condominiale che lo ha nominato, svolgendo con correttezza e competenza le funzioni che gli sono assegnate ed evitando che, nel suo operato, si generi un conflitto d'interessi. Nell'esercizio dell'attività professionale l'amministratore è tenuto al rigoroso rispetto del codice in materia di protezione dei dati personali e alla conservazione, con ogni cura, dei documenti ricevuti e di quelli, che sono di proprietà del condominio, che abbia redatto o acquisito in ragione del suo incarico e che dovrà esibire ogni qualvolta ne faccia richiesta un avente diritto e, comunque, consegnare al termine dell'incarico.

Rapporti con gli amministratori

L'amministratore che subentri nell'incarico ad un collega deve agire nei suoi confronti con la massima obiettività, richiedendogli sempre i necessari chiarimenti; allo stesso modo, l'amministratore che cessa il proprio mandato è tenuto a fornire al collega subentrante la necessaria collaborazione nel chiarire e nel risolvere i rapporti pregressi, fornendogli la documentazione relativa a detti rapporti. In tale contesto, l'amministratore deve comportarsi secondo princìpi di correttezza e reciproco rispetto, astenendosi da ogni azione diretta a provocare danni ingiusti. Infine, in virtù dei suddetti princìpi di condotta, l'amministratore non dovrà svolgere attività di concorrenza sleale.

Aspetti etici e deontologici richiesti dalla norma UNI 10801:2024

A seguito della recente nuova norma UNI 10801:2024 (approvata il 20 marzo 2024 ed entrata a far parte del corpo normativo nazionale l'11 aprile 2024), l'Ente Nazionale di Normazione fornisce un inquadramento generale per la realizzazione di una infrastruttura della cultura dell'integrità professionale, finalizzata alla definizione e gestione dell'integrità professionale del professionista. Un sistema basato sulle regole (aspetti deontologici) e un sistema “basato sui princìpi e valori” (aspetti etici) relativamente alla professione, ai rapporti interni tra professionisti e alle relazioni con le parti interessate pertinenti.

a) L'integrità professionale

Come precisato dal documento in commento (norma UNI) e, in relazione all'integrità professionale, il professionista è tenuto a trarre ispirazione e far sì che l'attività sia conforme ai princìpi della Costituzione Italiana, della Convenzione Europea dei Diritti dell'Uomo e della Dichiarazione Universale dei Diritti Umani, esprimendo il posizionamento etico universalista basato sul rispetto e tutela della dignità umana e dei diritti fondamentali dell'uomo. Il quadro di riferimento etico-valoriale entro il quale delineare gli elementi della dell'integrità professionale è rappresentato dalle indicazioni pertinenti dall'art. 1, comma 3, l. n. 4/2013 e dagli artt. 2 comma 2 e 27- bis del Codice del consumo.

b) L'etica professionale

La realizzazione del Codice Etico è affidata alla associazione od organizzazione che rappresenta i professionisti coinvolgendoli nella loro realizzazione. In generale, l'etica professionale del professionista deve tener conto del rispetto della dignità umana e in tutte le attività professionali senza danneggiare in alcun modo le persone. Dunque, attività con standard di condotta in tutte le circostanze, le decisioni e i comportamenti. Le decisioni e le attività professionali devono essere finalizzate al raggiungimento del massimo beneficio per il maggior numero di persone, ma senza violare i diritti e la dignità di ogni persona. In particolare, nelle decisioni e nello svolgimento dell'attività professionale, devono essere evitati effetti collaterali negativi prevedibili, che siano comunque sproporzionati rispetto al potenziale beneficio derivante dell'effetto principale. Il professionista deve agire senza pregiudizi e con indipendenza da specifici interessi di gruppi, evitando qualsiasi forma di discriminazione ed identificando e gestendo eventuali conflitti d'interesse, reali o potenziali. Per tali finalità il professionista deve:

con le conoscenze e le abilità necessarie, curando costantemente la propria formazione e il proprio aggiornamento professionale, per garantire prestazioni di alto livello qualitativo ed in linea con i più recenti stadi raggiunti dalla pratica professionale e delle tecniche e delle metodologie di analisi;

nei confronti dei colleghi un comportamento ispirato a princìpi di rispetto reciproco, correttezza e lealtà, anche qualora dovesse esaminare, per qualsiasi motivo e nel dovuto modo, l'operato di un collega.

c) La deontologia professionale

La deontologia rappresenta uno strumento finalizzato a prevenire comportamenti professionali inappropriati, che riporta l'insieme delle regole e dei comportamenti da attuare in situazioni definite. Come suggerito dalla Norma UNI, gli ambiti delle regole possono essere individuati incrociando due dimensioni:

tipo di relazione (professionista-cliente, professionista-professionista, professionista-pubblico);
caratteristiche del servizio professionale (lealtà, servizio, responsabilità, indipendenza, remunerazione, pubblicità).

Anche la realizzazione del Codice Etico è affidata all'associazione o organizzazione che rappreseta i professionisti coinvolgendoli nella loro realizzazione. A questo proposito, l'Ente di normazione, con la citata Norma UNI, fornisce un quadro generale di riferimento all'interno del quale possono essere sviluppate regole specifiche della professione tenendo in considerazione i diversi rapporti.

LE REGOLE DEONTOLOGICHE SECONDO I PARAMETRI DELLA NORMA UNI 10801:2024
Lealtà	Il rapporto tra professionista e cliente deve essere improntato al dovere di segretezza e riservatezza, ispirando fiducia e sicurezza. Nei rapporti con gli altri professionisti, occorre mantenere buone relazioni con i colleghi. Infine, in relazioni ai rapporti con terzi, occorre tutelare la dignità della professione e dell'associazione di appartenenza.
Attività	Il professionista deve tener conto di attività necessarie al mandato ricevuto e, in alcuni casi, valutate la possibile collaborazione di professionisti esperti al fine di perseguire il miglior interesse del cliente. La Norma UNI suggerisce di non collaborare, utilizzare o associarsi a professionisti non qualificati. Infine, occorre tutelare la dignità della professione e dell'associazione di appartenenza.
Responsabilità	Il professionista deve assumere personalmente la responsabilità della prestazione. Nei rapporti con gli altri professionisti, il professionista può consultare i precedenti consulenti del cliente. Infine, non si devono intraprendere lavori in conflitto con i doveri professionali.
Indipendenza	Il professionista non deve avere alcun coinvolgimento nelle attività o nei profitti del cliente. Inoltre, non deve interferire nel lavoro legittimo di altri professionisti. Quindi deve mantenere indipendenza e imparzialità di giudizio.
Remunerazione	Il professionista non deve dare o ricevere commissioni, provvigioni o sconti.
Pubblicità	Non si devono utilizzare eventuali posizioni e ruoli associativi per attività pubblicitarie inopportune.

In conclusione, le norme deontologiche sono essenziali per la tutela, dei valori e degli scopi dell'associazione di categoria nel rispetto dei rapporti tra colleghi a salvaguardia dell'immagine dell'associazione. In caso di gravi violazioni o di recidività nelle trasgressioni delle norme deontologiche, il collegio competente per territorio potrà proporre al presidente nazionale la sospensione temporanea e/o l'espulsione dall'associazione.

In evidenza

In conclusione, la legge di riforma del condominio non ha stilato un codice deontologico, ma le associazioni di categoria hanno il compito di redigerne uno per i propri associati. Pertanto, la possibile espulsione dall'associazione stessa costituisce una garanzia per tutti quei condomini che devono scegliere un amministratore e che, per farlo, si rivolgono ad un'associazione.

Riferimenti

TARANTINO, Certificazione dell'amministratore condominiale - uni 10801:2024. compiti, conoscenze e attività specifiche della figura professionale in IUS Condominioelocazione.it, 26 settembre 2024;

TARANTINO, Certificazione dell'amministratore condominiale - UNI 10801:2024. Aggiornamento professionale obbligatorio e certificazione volontaria in IUS Condominioelocazione.it, 11 luglio 2024;

TARANTINO, Certificazione dell'amministratore condominiale - UNI 10801:2024. Profili generali sulle professioni non regolamentate in IUS Condominioelocazione.it, 19 giugno 2024;

Amministratore di condominio, in Uni.com, 6 maggio 2024;

Amministratori di condominio: una visione strategica per la nuova versione della UNI 10801 in Uni.com, 20 aprile 2022;

Amministratore di condominio: ecco la UNI 10801 in Biblusacca.it, 9 maggio 2024.

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