Avviso di entrata in funzione della banca dati per le locazioni brevi e turistiche e del portale per l’assegnazione del CIN

Introduzione. Il quadro normativo

Il 3 settembre 2024 è stato pubblicato, nella Gazzetta Ufficiale, l'avviso di entrata in fun­zione della Banca dati nazionale delle strutture ricettive e degli immobili destinati a loca­zione breve o per fi­nalità turisti­che (BDSR) e del portale telematico del Ministero del tu­rismo per l'asse­gnazione del Codice Identificativo Nazionale (CIN).

Ecco il testo dell'avviso.

“A partire dalla data di pubblicazione del presente avviso entra in funzione la Banca dati nazionale delle strut­ture ricettive e degli immobili destinati a locazione breve o per finalità turistiche (di seguito BDSR) come pre­visto dall'art. 13-quater, comma 4, d.l. 30 aprile 2019, n. 34, con­vertito, con modificazioni, dalla l. 28 giugno 2019, n. 58.

Attraverso il portale telematico BDSR del Ministero del turismo, accessibile al link https://bdsr.mi­ni­sterotu­rismo.gov.it,  è possibile  richiedere  il  CIN  -  Codice  Identificativo  Nazionale, previsto ai sensi dell'art. 13-ter d.l. 18 ottobre 2023, n. 145, convertito con modificazioni dalla l. 15 dicem­bre 2023, n. 191.

I titolari di strutture turistico-ricettive e i locatori di immobili destinati a locazioni brevi o per finalità turistiche potranno ottenere il CIN attraverso le seguenti funzionalità messe a dispo­sizione dalla BDSR:

 - Accesso tramite identità digitale;

 - Presentazione in via telematica dell'istanza, corredata di una dichiarazione sostitutiva ai sensi degli artt. 46 e 47 del testo unico di cui al d.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445, attestante i dati catastali dell'unità immobiliare o della struttura e, per i locatori, la sussistenza dei requisiti di cui al comma 7 dell'art. 13-ter del d.l. 18 ottobre 2023, n. 145;

- Inte­grazione dei dati eventualmente mancanti relativi alla propria struttura in conformità all'al­legato B del decreto del Ministro del turismo n. 16726 del 6 giugno 2024;

- Comunicazione telematica alla Re­gione o alla Provincia autonoma di riferimento delle eventuali in­con­gruenze nei dati presenti.

Una volta completato il set informativo richiesto e conclusa con successo la procedura, l'u­tente ot­tiene la certificazione telematica comprovante il regolare rilascio del CIN.

Le disposizioni di cui all'art. 13-ter d.l. 18 ottobre 2023, n. 145 si applicano a decor­rere dal ses­santesimo giorno successivo alla pubblicazione del presente avviso.

In particolare, l'acquisizione del CIN è obbligatoria entro i termini chiariti nelle FAQ pubbli­cate sul sito del Ministero del turismo”.

Con la pubblicazione dell'avviso, è iniziato il decorso del termine di 60 giorni fissato dal comma 15 dell'art. 13-ter d.l. 18 ottobre 2023, n. 145 per l'applicazione delle di­sposi­zioni conte­nute nel me­desimo articolo.

Le FAQ del Ministero del turismo

Al fine di chiarire le regole concernenti il CIN, il Ministero del turismo ha presentato anche - così come indicato nell'avviso - una serie di FAQ organizzate e divise per argomenti. Ne sintetizziamo qui di seguito il contenuto.

A proposito delle questioni circa l'“obbligatorietà del CIN”, le FAQ hanno pre­ci­sato che:

• i soggetti tenuti a richiedere il CIN sono: i titolari o gestori delle strutture turistico-ricettive alber­ghiere ed extralberghiere definite ai sensi delle vi­genti normative regio­nali e delle pro­vince auto­nome di Trento e di Bolzano; i locatori di unità immobiliari ad uso abita­tivo desti­nate a con­tratti di locazione per finalità turisti­che; i locatori di unità immo­biliari ad uso abi­tativo de­sti­nate a locazione breve ai sensi dell'art. 4 d.l. 24 aprile 2017, n. 50;
• la fase sperimentale della BDSR, avviata a giugno 2024, prevede un'apertura gra­duale del servizio”: “in questa fase, sebbene sia possibile richiedere un CIN provvi­sorio, non è ancora ob­bligatorio ottenere ed esporre il CIN, né sono applicabili le san­zioni”;

Quanto al quesito circa “la data di effettiva applicazione della disciplina nazionale sul CIN”, viene chiarito che “gli obblighi, le sanzioni e le altre disposizioni contenute all'art. 13-ter d.l. n. 145/2023 sono ap­pli­cabili dal 60° giorno successivo alla pub­blicazione nella Gazzetta Ufficiale dell'avviso at­te­stante l'entrata in funzione, sull'intero territorio nazionale, della piattaforma per l'asse­gnazione del CIN”.

In risposta al quesito circa la necessità di richiesta del CIN ove si possieda già un codice iden­tificativo regionale o provinciale, viene precisato che “l'obbligo di pos­se­dere ed esporre il CIN è generalizzato e non prevede eccezioni” nemmeno nel caso in cui si sia soggetti “all'ob­bligo di posse­dere ed esporre il codice regiona­le/provinciale”; “infatti, le disposizioni relative ai codici identificativi previsti dalle nor­mative delle Re­gioni, delle Province Autonome e dei Comuni rimangono […] va­lide”.

Riguardo, poi, alle “modalità di ottenimento del CIN”, viene precisato che il CIN può essere richie­sto tramite la BDSR (Banca dati nazionale strutture ricettive), accedendo all'apposita piatta­forma: controllati i dati relativi alla strut­tura o locazione di pertinenza, gli interessati potranno pro­ce­dere con l'istanza.

A proposito delle questioni circa i “termini per richiedere il CIN”, viene precisato che:“i termini decorrono dal momento di effettiva applicazione delle disposizioni sul CIN (art. 13-ter d.l. n. 145/2023), cioè dopo 60 giorni dalla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale dell'avviso atte­stante l'entrata in funzione della BDSR su tutto il territorio na­zionale”: con la precisazione che se si è già “ottenuto il codice iden­tificativo regionale o provinciale prima dell'applica­zione delle disposi­zioni sul CIN” vi sono “ulteriori 60 giorni di tempo per ottenere il CIN. Quindi […] complessiva­mente 120 giorni dalla pub­blicazione dell'av­viso”, decorsi i quali possono trovare applicare le sanzioni previste.

Al quesito circa il termine entro cui deve essere richiesto il CIN nelle Regioni in cui non fosse previsto un codice regionale o provinciale, viene risposto che “l'obbligo di possedere ed esporre il CIN decorre […] dopo 60 giorni dalla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale dell'av­viso atte­stante l'en­trata in funzione della BDSR su tutto il territorio nazionale. Se la normativa della […] Re­gione non prevede l'attribuzione di uno specifico codice regionale o provinciale” deve ri­chiedersi il CIN il prima possibile considerato che dalla data di applicazione delle disposizioni sul CIN scat­tano le sanzioni per il caso in cui venga esercitata attività senza il CIN o questo non sia esposto all'esterno dello stabile ed in tutti gli annunci;

Viene precisato, poi, che anche nel caso in cui nella Regione sia previsto un codice iden­tifica­tivo regiona­le/provinciale ma non per la specifica tipologia della strut­tura, poiché l'obbligo del possesso e dell'esposizione del CIN sorge 60 giorni dopo la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale dell'av­viso atte­stante l'en­trata in funzione della BDSR, il CIN deve essere richie­sto il prima possibile, essendo appli­cabili dalla data anzidetta le sanzioni previ­ste.

Infine, in tema di “dispositivi e requisiti di sicurezza”, viene precisato quanto segue:

Ricordato che “ciò che connota il con­tratto di locazione è la messa a disposizione dell'immo­bile senza fornitura di servizi aggiun­tivi, fatta ec­cezione per quei servizi strettamente connessi all'utilizzo dell'immobile previsti dal d.l. n. 50/2017 per le loca­zioni brevi (ad esempio, forni­tura di biancheria, pulizia locali)”, viene chiarito che i requisiti di sicurezza previsti dal comma 7 dell'art. 13-ter d.l. n. 145/2023 devono essere pos­se­duti da tutte “le unità immobiliari destinate a con­tratti di locazione breve (ai sensi del d.l. n. 50/2017) o di locazione per finalità turistiche, anche nei casi in cui l'attività sia stata avviata prima dell'effettiva applicazione dell'art. 13-ter d.l. n. 145/2023”: per­tanto, “tutte le unità immobiliari destinate alla locazione breve o per finalità turisti­che, gestite in qualun­que forma (imprenditoriale e non imprendito­riale), devono essere munite di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del mo­nossido di car­bonio funzionanti nonché di estintori portatili a norma di legge”, con l'avvertenza ulte­riore che “le unità immobiliari destinate alla loca­zione breve o turi­stica ge­stite in forma im­prendi­toriale (anche ai sensi dell'art. 1, comma 595, l. n. 178/2020) devono, inoltre, essere munite dei re­quisiti di sicurezza degli impianti pre­scritti dalla norma­tiva statale e regionale vigente”.

Al quesito circa gli immobili che “devono essere dotati degli estintori e dei rilevatori di gas combu­stibili e di monossido di carbonio”, viene risposto che devono essere dotate di tali di­spositivi “tutte le unità immobiliari destinate alle loca­zioni brevi ov­vero per finalità turistiche … gestite in forma imprendito­riale o non im­pren­ditoriale, anche se l'attività è stata avviata prima della data di applicazione dell'art. 13 d.l. n. 145/2023”, mentre sono “eso­nerati dall'ob­bligatoria installazione dei disposi­tivi di rileva­zione di gas combustibili e di mo­nossido di carbonio i locatori di unità immo­biliari non dotate di impianto a gas e rispetto alle quali sia escluso, con certezza, il rischio di rilasci incontrollati di gas combustibili o di for­ma­zione di monos­sido di carbonio”.

Quanto alle caratteristiche dei dispositivi di rilevazione di gas com­bustibili e di mo­nos­sido di carbonio, è detto che “la corretta installazione dei di­spositivi di rile­va­zione di gas combu­stibili e del monossido di carbonio è definita dal decreto del Mini­stro dello sviluppo economico 22 gennaio 2008, n. 37: […] i dispo­sitivi […] devono es­sere dotati della funzione di segnalazione dell'allarme idonea ad avver­tire ce­ler­mente gli occupanti del pericolo”;

Quanto, infine, alle caratteristiche degli estintori, si precisa che “gli estintori portatili a norma di legge devono essere ubicati in posizioni accessibili e visibili”, “in prossi­mità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo” e che “deve essere installato un estintore ogni 200 metri quadrati di pavimento o frazione e, co­munque, almeno un estin­tore per piano”; essi “devono avere capacità estinguente minima” e “carica minima” non in­feriori a quanto indicato nel d.m. 3 settembre 2021 e “devono essere controllati pe­riodica­mente, secondo le istruzioni contenute nella norma tec­nica UNI 9994-1 e nel manuale d'uso e manu­tenzione”.

Alcune osservazioni

Il contenuto dell'avviso e delle FAQ ora ricordate consente la formulazione di al­cune osservazioni.

La prima notazione da farsi concerne la considerazione unitaria dell'ipotesi della loca­zione breve e della locazione turistica e la mancata distinzione tra le due figure.

L'avviso pubblicato e le FAQ sopra ricordate - ponendosi peraltro in questo senso in linea con quanto aveva disposto il d.l. n. 145/2023 - sembrano considerare le due figure come se si trattasse un'ipotesi unica (anche se per la verità nella FAQ 1.1. vengono indicati distin­tamente i locatori di immobili destinati a loca­zione turistica ed i lo­catori di immobili destinati alla locazione breve).

Da ricordare, invece, che le due figure sono distinte atteso che:

• la locazione breve è la locazione abitativa stipulata da soggetti non imprenditori di durata fino a trenta giorni;
• la locazione turistica è la locazione abitativa stipulata esclusivamente per finalità tu­ristiche (essa può avere qualsiasi durata, anche di più anni).

E' evidente la disomogeneità tra le due figure: la natura dell'una e dell'altra ipotesi è indivi­duata in base a criteri del tutto diversi - il criterio basato sulla durata del rapporto e sulla natura dei soggetti contraenti nel caso delle locazioni brevi ed il criterio basato sulla finalità del contratto nel caso delle locazioni turistiche - sì che possono aversi loca­zioni brevi che non sono affatto locazioni turistiche e possono aversi locazioni turistiche che non sono af­fatto locazioni brevi.  

Da notare, poi, come nelle stesse premesse dell'avviso si incorra in errore sempre con ri­guardo alla distin­zione tra locazione breve e locazione turistica. Si afferma infatti che “entra in funzione la Banca dati nazionale delle strut­ture ricettive e degli immobili destinati a loca­zione breve o per finalità turi­stiche (di seguito BDSR) come pre­visto dall'art. 13-quater, comma 4, d.l. 30 aprile 2019, n. 34, con­vertito, con modificazioni, dalla l. 28 giu­gno 2019 n. 58”, il che non è esatto perché l'art. 13-bis d.l. n. 34/2019 aveva previsto l'in­trodu­zione del codice identificativo solo per gli “im­mobili de­stinati alle lo­ca­zioni brevi”, mentre nulla tale norma aveva previsto per le locazioni turisti­che. È stato solo con le disposizioni del d.l. n. 145/2023 che la pre­visione del codice identi­ficativo è stata estesa alle loca­zioni turistiche.

Si noti, del resto, che nella prospettiva dell'acquisizione - a mezzo della banca dati - degli elementi di co­no­scenza circa il fenomeno delle locazioni di durata breve non è chiaro che senso abbia la raccolta anche dei dati propri delle locazioni turistiche (che sono locazioni che - come si è detto - potrebbero avere du­rata anche assai lunga, addirittura di molti anni). Né si vede come possa considerarsi ana­logo ad una struttura ricettiva (quale l'al­bergo) un im­mo­bile che sia destinato ad essere condotto in locazione per più anni con lo­cazione turi­stica.

Anche le FAQ proposte dal Ministero incorrono nella confusione anzidetta: si noti, per esempio, che riguardo alle locazioni interessate si afferma che “ciò che connota il con­tratto di locazione è la messa a disposizione dell'immo­bile senza fornitura di servizi aggiun­tivi, fatta ec­ce­zione per quei ser­vizi strettamente connessi all'utilizzo dell'im­mobile previsti dal d.l. n. 50/2017 per le locazioni brevi (ad esempio, forni­tura di biancheria, pulizia locali)”: descri­zione che, in realtà, viene dettata dalla norma citata solamente per le locazioni brevi e non anche per le loca­zioni turistiche.

Il secondo rilievo relativo all'iniziativa in esame riguarda il concetto di “de­sti­nazione” dell'immobile.

L'impostazione della disciplina basata sul concetto della “destinazione” dell'immobile all'una o all'al­tra tipologia di locazione era già propria della disposizione che aveva introdotto il “codice iden­tifi­ca­tivo”: l'art. 13-bis del d.l. “crescita”, nel prevedere l'istituzione di “un co­dice alfanumerico di se­guito denominato “co­dice identifica­tivo”, da uti­lizzare in ogni comunica­zione ine­rente l'offerta e la promo­zione dei ser­vizi dell'utenza”, parlava espressamente di immobili “destinati” alla locazione breve.

L'impostazione era stata, poi, seguita dal d.l. n. 145/2023 ed è seguita ora anche dall'avviso e dalle FAQ che si sono oggi introdotte.

Come abbiamo già osservato in altre occasioni, però, è dubbio che sia corretto il ricorso alla defini­zione degli immobili come “de­stinati” alla locazione breve o alla locazione turistica. Si consideri, in­fatti, che la decisione circa il genere di locazione da sti­pularsi spesso non viene as­sunta in anticipo, ma deriva dalle scelte che l'interessato opera di volta in volta in relazione alle trattative ed alle esi­genze dei singoli conduttori. Ne consegue che, di norma, non si pro­spetta mai - sul piano concreto - la destina­zione a priori di un im­mobile alla (sola) loca­zione breve. Tutt'al più potrebbe parlarsi di immobili che siano “destinati” alla locazione (vi è da dire però che anche questa con­di­zione in molti casi non sembra che possa configurarsi a priori non potendosi riconoscere in tutti i casi in cui un im­mo­bile che il proprietario utilizzasse di solito in via di­retta ve­nisse in qualche momento e per un certo pe­riodo di tempo - alla luce di eventi ed interessi nuovi e non prevedibili in anticipo - utiliz­zato per la locazione a terzi: sembra evidente che in questi casi non sarebbe corretto definire quell'im­mobile come “desti­nato” a priori alla loca­zione), ma la decisione circa la natura -  breve o non breve - della loca­zione in molti casi non è assunta - e non è nem­meno possibile che sia assunta - in anticipo dal proprietario.   

Altro rilievo riguarda ciò che viene affermato dall'avviso circa la banca dati.

Viene affermato nel testo in esame che l'introduzione della banca dati è stata prevista dal d.l. n. 145/2023.

Vi è da dire, però, che il d.l. indicato non aveva dettato regole per l'introduzione della banca dati: questa era stata prevista, invece, dal d.l. n. 34/2019 ma con riguardo alle sole locazioni brevi (il decreto ora menzionato aveva riguardo appunto solo alle locazioni brevi). Di contro, il d.l. n. 145/2023 - che ha introdotto, come si è detto, una disciplina da appli­carsi sia alle loca­zioni sia alle loca­zioni turistiche - non conteneva alcuna disposizione diretta a disci­pli­nare la banca dati. Questo de­creto si limitava a richia­mare - ai fini della fissazione del momento in cui le dispo­sizioni da esso introdotte avrebbero iniziato ad essere operative - il momento in cui sarebbe stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale l'avviso che avrebbe avuto ad oggetto anche la banca dati, ma non chiariva in che cosa sarebbe consistita la banca dati (che restava così limitata da quell'unica di­sposi­zione che la aveva prevista, il decreto del 2019, alle sole locazioni brevi).    

E proprio il mancato coordinamento delle disposizioni anzidette e la con­se­guente la­cuna normativa in tema di banca dati aveva consentito di ipotizzare che l'inizio dell'operatività delle disposizioni in tema di CIN (per le quali il d.l. n. 145/2023 rinviava al momento dell'in­trodu­zione della banca dati) fosse rinviato ad un momento futuro indeterminato!

L'odierno avviso - dunque - non ha tenuto conto dei problemi ora segnalati ed ha consi­de­rato la banca dati la cui introduzione era stata prevista per le sole locazioni brevi come relativa anche alle locazioni turistiche.  

Dall'avviso pubblicato nella Gazzetta Ufficiale e dalle FAQ del Ministero emergono anche le dif­ficoltà derivanti dal rapporto tra il CIN nazionale ed i CIN regionali o provinciali.

Al proposito, nelle FAQ anzidette viene precisato che “l'obbligo di possedere ed esporre il CIN è gene­ralizzato e non prevede eccezioni” e si afferma che pertanto “se sei sog­getto all'ob­bligo di possedere ed esporre il codice regionale/provinciale, dovrai richie­dere an­che il CIN e sarai tenuto a esporre entrambi i codici”. Ciò dal momento che “le disposizioni relative ai codici identifi­cativi previsti dalle nor­mative delle Regioni, delle Pro­vince Autonome e dei Comuni ri­mangono, in ogni caso, valide”.

E' evidente la macchinosità e la complessità della situazione che viene così ad aversi: il fatto che debbano essere indicati ed esposti (tanto negli avvisi e nelle comunicazioni relative alle locazioni degli immo­bili quanto all'esterno degli edifici nei quali sono posti gli immobili, così come prevede il comma 6 dell'art. 13-bis d.l. n. 145/2023) i dati relativi a più codici identificativi per il mede­simo immobile appare irragionevole e penalizzante per gli interessati (tanto più che il mancato ri­spetto delle disposizioni in materia espone gli interessati a più sanzioni distinte). 

Da notare peraltro che tale situazione sembra porsi in conflitto con quanto era pre­visto dal comma 2 dell'art. 13-bis del d.l. n. 145/2023 citato, che aveva disposto che nel caso in cui le Regioni (o i Comuni) avessero già attribuito un codice identificativo agli immobili, questo dovesse essere automatica­mente “ri­codi­fi­cato” quale codice identificativo nazionale, evitan­dosi così la coe­sistenza di due co­dici distinti.

Proprio questa previsione era stata considerata razionale ed apprezzabile, appunto, perché diretta a conferire unitarietà alla materia ed a semplificare le cose supe­rando le difficoltà derivanti dalla cir­costanza che in molti casi potesse non esservi coinci­denza tra l'àmbito di applica­zione delle di­verse disposizioni e che i requisiti da queste prescritti potessero non coincidere e comunque dal fatto che - come detto - il codice identificativo intro­dotto dal “decreto crescita” concerneva gli immobili de­stinati alle locazioni brevi, mentre molti codici regionali concernevano le locazioni turistiche. Era parso che la norma del decreto del 2023 fosse diretta appunto a porre rimedio a tali incongruenze venendosi ad avere con la “ricodi­ficazione” dei codici regionali (provin­ciali e comunali) per ogni im­mo­bile un unico codice identificativo.

Le disposizioni ora emanate sembrano, invece, andare in una direzione diversa.

Un profilo delicato della materia è quello che riguarda l'ipotesi della locazione delle porzioni di al­loggio.

Va ricordato al proposito che il d.l. n. 145/2023 ha fatto richiamo anche all'ipotesi della locazione di porzione di unità immobi­liare, ipotesi che soprattutto nel caso delle locazioni turistiche si pre­senta in concreto con una certa fre­quenza: si tratta nella sostanza del caso della locazione di una o più stanze di un appartamento che ve­nisse abitato anche dal loca­tore o da altri soggetti.

Da ricordare che l'ipotesi della locazione della porzione di unità immobiliare è stata presa in consi­de­razione anche dal d.m. 16 gennaio 2017 in tema di locazioni abita­tive agevolate, transitorie e per studenti. L'ipotesi è oramai recepita dalla prassi e dalle norme: ad essa devono applicarsi tutte le regole che concernono la loca­zione dell'intera unità immobiliare da cui la loca­zione della porzione non si differenzia in alcun modo.

Considerato che, anche per questa ipotesi, deve valere la disposizione che impone l'obbligo di espo­sizione all'esterno dello stabile del CIN, che nel caso sembra debba ritenersi che sarà costituito da più codici relativi alle diverse stanze che fossero oggetto della loca­zione, va notato - ed è osserva­zione che abbiamo già formulato in altra occasione nell'esaminare le disposizioni del d.l. n. 145/2023 - che vi è da chiedersi quali debbano essere le modalità corrette da seguire nel caso in cui un proprie­tario intenda locare l'alloggio con modalità al­ternative e differenti: con­dizione questa che si può pre­sentare nel caso in cui il proprietario, a se­conda delle richieste che ricevesse, decidesse di locare l'in­tero appar­tamento o una o più porzioni di que­sto. Vi è da chiedersi se in questo caso debbano essere acquisiti più distinti CIN per l'ap­parta­mento e per le singole stanze e se tutti tali CIN debbano essere esposti se­condo le modalità pre­scritte dalla norma.

Le disposizioni che stiamo esaminando non danno risposta al quesito.

Da notare che restano aperti i quesiti che si pongono a proposito dei rapporti sul piano del condo­minio relativa­mente all'applicazione delle disposizioni relative al CIN, quesiti ai quali dovrà essere data risposta quanto prima considerato che l'applicazione concreta delle di­sposizioni delle quali stiamo discorrendo è a questo punto immi­nente.

Innanzitutto, vanno considerate le questioni che si prospettano sul piano dei rapporti in àm­bito con­dominiale quanto all'obbligo di esposizione del CIN all'esterno dello stabile.

Si noti che, nel fissare la regola anzidetta, il d.l. n. 145/2023 richiede che sia assicurato “il rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici” mentre nulla dice circa gli aspetti - e gli eventuali divieti o vincoli - di carattere condominiale.

Come abbiamo avuto occasione di osservare esaminando il contenuto delle dispo­sizioni del d.l. n. 145/2023, nella maggior parte dei casi dovrà farsi ricorso al principio (principio di fondo della disci­plina della comunione e del condominio) per cui ogni comproprietario (e dunque ogni condo­mino) ha il diritto di fare l'uso più pieno e più intenso del bene comune (art. 1102 c.c.). Per la giu­ri­sprudenza infatti “l'apposizione di targhe e tende nel pro­spetto dell'edi­fi­cio condomi­niale costitui­sce espres­sione del diritto di comproprietà dei condòmini su detta parte comune, corri­spon­dendo alla normale destinazione di essa, e pertanto non può essere assog­gettata a divieto o subor­di­nata al consenso dell'amministratore condomi­niale” (Cass. civ., sez. II, 21 agosto 2003, n. 12298).

Ciò potrebbe fare ritenere che il diritto di collocare sul muro esterno dello stabile con­dominiale la targa o il cartello che indichi il codice identificativo dell'appar­ta­mento o della porzione di appar­ta­mento avente la de­stinazione che stiamo considerando di norma debba riconoscersi ad ogni con­domino: ciò quantomeno in tutti i casi in cui il regola­mento del condominio (che peraltro in questo caso dovrebbe avere natura di regolamento contrattuale) non contenga una disposizione che vieti un tale uso del muro comune.  

Vi è da chiedersi se in questi casi possa essere invocata, per evitare l'applica­zione della sanzione pre­vista per l'omissione dell'esposizione del CIN, l'impossibilità derivante dal di­vieto stabilito dal re­golamento di condominio.

Da aggiungere che una possibile soluzione per i problemi cui si è fatto cenno potrebbe forse consi­stere nell'inserimento dell'indicazione del CIN nella pulsantiera condominiale esterna dei campanelli nella quale pertanto, in luogo del nominativo del condomino o dell'inquilino che occupasse l'appar­tamento, fosse inserita l'indicazione del CIN: in questo modo, ver­rebbe dato adempimento all'obbligo imposto ai proprietari di esporre all'esterno dell'edificio l'indica­zione del CIN. Una tale soluzione operativa sarebbe però difficilmente praticabile nel caso in cui i codici identificativi da esporre fos­sero più d'uno (il che si verificherebbe nel caso in cui oltre al CIN dovesse essere esposto anche l'eventuale codice regionale, provinciale o comunale) ed anche nel caso in cui alla locazione breve o turistica fossero destinate più stanze facenti parte del medesimo appartamento, ove si ritenesse che cia­scuna stanza dovesse essere dotata di uno (o anche più) codici identificativi.

Altro profilo che concerne i rapporti condominiali è quello relativo all'esecuzione degli in­ter­venti all'interno delle unità immobiliari.

Come si è visto, viene disposto che nelle unità immobiliari destinate alla locazione breve o turistica debbano essere installati dispositivi ed apparecchiature spe­cifici. In particolare, è previsto che in tutte le unità immobiliari debbano essere installati “dispositivi per la rileva­zione di gas com­bustibili e del monossido di car­bonio funzionanti” (oltre che “estintori por­tatili a norma di legge”). E' previsto, inol­tre, che “le unità immobiliari destinate alla loca­zione breve o turistica gestite in forma imprenditoriale (anche ai sensi dell'art. 1, comma 595, l. n. 178/2020) devono […] essere munite dei requisiti di sicu­rezza degli impianti pre­scritti dalla norma­tiva statale e regionale vigente”.

Quanto così previsto può implicare l'esecuzione di opere all'interno delle unità immobiliari.

Ne deriva che, in tutti i casi in cui debba procedersi all'esecuzione di opere, dovrà trovare applicazione la previsione dell'art. 1122 c.c. che comporta che il condomino interessato non possa ese­guire le opere che possano recare danno alle parti co­muni o determinare pregiudizio alla stabilità, alla sicu­rezza o al decoro architettonico dell'edi­ficio.

In ogni caso, dovrà trovare applicazione la regola (fissata dal comma 2 dell'arti­colo ricor­dato) per cui delle opere da eseguire il condomino interessato dovrà dare “preventiva notizia all'am­ministra­tore”, che ne riferirà all'assemblea affinché i condòmini siano informati della cosa e possano adottare al riguardo le decisioni opportune.

In conclusione

Le osservazioni fino ad ora formulate ci consentono di notare in via conclusiva che:

• l'applicazione sul piano concreto delle disposizioni in tema di codice identifi­cativo nazio­nale per gli immobili destinati alle locazioni brevi e turistiche è oramai imminente;
• per disporre l'inizio dell'attuazione delle disposizioni anzidette è stato pubblicato nella Gaz­zetta Ufficiale l'avviso previsto dal d.l. n. 145/2023;
• in sede di emanazione dell'avviso anzidetto e di formulazione delle FAQ dirette a fornire chia­rimenti in ordine all'attuazione delle disposizioni predette non sono state disposte integra­zioni o modifiche di queste atte a dare soluzione o comunque a superare i numerosi profili problematici che già erano stati individuati e segnalati nella materia.

Riferimenti

Mandolesi, Affitti brevi, sicurezza d’obbligo, in Italia Oggi, 4 settembre 2024;

Scalettaris, La norma del “decreto anticipi” dedicata alle locazioni turistiche ed alle loca­zioni brevi, in IUS Condominioelocazione, 5 febbraio 2024.