Le condizioni della rinuncia all’indennità di avviamento

L'avviamento commerciale è la capacità dell'impresa di generare utili in virtù della notorietà acquisita nel tempo presso la clientela e dell'ubicazione dei locali. Di conseguenza, il riconoscimento dell'indennità è finalizzato a ripristinare l'equilibrio economico e sociale normalmente turbato per effetto della cessazione della locazione. Ad esempio, l'attività commerciale, nel corso degli anni e grazie alla posizione strategica del negozio di abbigliamento in città, ha permesso al conduttore di godere di un flusso di clienti tale da garantire ottimi guadagni. Un giorno questo riceve una raccomandata dal locatore, il quale comunica la disdetta del contratto in scadenza e, quindi, la volontà di non rinnovare il contratto. Questa inaspettata novità costituisce un grosso problema per il conduttore, il quale avrebbe dovuto trasferire altrove l'attività con conseguente riduzione della clientela e, quindi, una contrazione dei guadagni. In questi casi, la legge sull'equo canone prevede uno strumento a tutela dell'impresa, cioè il diritto a una indennità per la perdita di avviamento. Lo scopo del Legislatore è quello di compensare il conduttore della utilità perduta ed evitare che il locatore si avvantaggi dell'incremento di valore acquisito dall'immobile per effetto dell'attività svolta dal conduttore. L'indennità, al ricorrere dei presupposti di legge, è automatica e non richiede la prova di avere subìto un concreto pregiudizio.  Nonostante la tutela legale, in alcuni casi, le parti possono prevedere una rinuncia del diritto da parte del conduttore all'indennità di avviamento. In tal contesto, però, bisogna operare una distinzione fra:

• il caso in cui l'indennità venga esclusa o ridotta direttamente e originariamente nel contratto di locazione per volontà del locatore e accettata dal conduttore;
• il caso in cui l'indennità venga esclusa o ridotta successivamente alla conclusione del contratto di locazione per comune accordo delle parti.

Nel primo caso, la clausola contenente la rinuncia preventiva all'indennità di avviamento, da parte del conduttore, è nulla (Cass. civ., sez. III, 3 marzo 2023, n. 6398). Nel secondo caso, invece, è valida la rinuncia se è già stato concluso il contratto. Difatti, in tema, la Suprema Corte ha ricordato che l'art. 79 della l. n. 392/1978 non impedisce al conduttore di rinunciare all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, purché ciò avvenga successivamente alla conclusione del contratto, quando può escludersi che il conduttore si trovi in quella posizione di debolezza alla cui tutela la richiamata disciplina è preordinata (Cass. civ., sez. III, 16 febbraio 2023, n. 4947).