Servitù di passaggio su una parte e presunzione di condominialità del bene

Il caso

Alcuni soggetti, proprietari di un immobile adibito a cinema all'aperto, adivano il Tribunale convenendo in giudizio il condominio, in persona dell'amministratore pro tempore, per sentire pronunciare una sentenza di accertamento dell'estraneità del loro immobile al condominio ed ottenere, invece, l'accertamento positivo della esistenza di una servitù di passaggio sull'androne condominiale.

Come corollario, naturalmente, la domanda attorea mirava ad ottenere l'esenzione degli stessi dal pagamento delle spese condominiali.

Si costituiva in giudizio il condominio, il quale contestava la domanda degli attori e chiedeva invece al decidente, in via riconvenzionale, l'accertamento della qualità di condomini delle controparti e, conseguentemente, la cristallizzazione dell'obbligo di pagamento delle spese condominiali.

Il Tribunale adito, in prima battuta, accoglieva la domanda delle parti attrici.

Il processo, quindi, giungeva innanzi alla Corte d'appello di Bologna la quale, sovvertendo l'esito del primo giudizio, dichiarava il rigetto della domanda attorea e l'accoglimento della domanda riconvenzionale del condominio.

Alla luce di tale decisione, quindi, per i Giudici di merito gli attori erano a tutti gli effetti condomini e dovevano essere assoggettati alla disciplina dello stabile, compreso il pagamento delle spese condominiali pro quota.

La sentenza della Corte d'appello, tuttavia, veniva impugnata dagli originari attori, che depositavano ricorso per cassazione.

La Cassazione rinvia il giudizio alla fase di merito per errori nella decisione di merito e problematiche legate alla legittimazione delle parti a stare in giudizio

La decisione della II Sezione della Corte di Cassazione, numero 28266, pronunciata in data 4 novembre 2024, come anticipato dichiarava la nullità della sentenza impugnata e rinvia il giudizio al Tribunale.

Quali erano i motivi della decisione?

La sentenza in commento, in primo luogo, analizzava i contenuti del ricorso degli attori e del controricorso del condominio.

Il Giudice di legittimità, invero, giudicava potenzialmente meritevoli di accoglimento entrambe le doglianze.

Secondo la Cassazione, infatti, la decisione in questione poteva esser data solamente sulla base di una diversa analisi nella parte in fatto.

Dal punto di vista del condominio, infatti, gli Ermellini affermavano che vi possa essere una presunzione di condominialità sulle parti comuni in ogni caso in cui una parte comune ed una parte privata siano connesse da un rapporto di strumentalità necessaria.

In tal caso i diritti sulle pari comuni (art. 1117 c.c.) vengono regolati sulla base dei dettami di cui all'art. 1118 c.c. con riguardo ai poteri del singolo sulle cose, nonché sulla base dell'art. 1102 c.c. (relativo alla comunione) per la gestione dell'utilizzo separato e idiosincratico dei beni stessi.

Dal punto di vista della servitù, invece, la Corte aveva modo di affermare che tale situazione, a differenza della condominialità, non fosse presuntiva, e anzi dovesse superare la presunzione di condominialità con titolo contrario, ad esempio recante diversa indicazione nel rogito notarile di acquisto del bene.

In buona sostanza, quindi, laddove un bene abbia elementi che lo rendano oggettivamente asservito all'utilizzo di una parte privata, questo ricadrà nel condominio (nozione che, notoriamente, ricomprende anche i condomini orizzontali come quello del caso in questione). Tale situazione avrà luogo fino a prova contraria, portata eventualmente dall'esistenza di un titolo recante diversi accorgimenti e regole.

La vicenda che ci occupa vedeva da un lato un androne pacificamente utilizzato dal cinema all'aperto per fare transitare gli spettatori, cosa che avrebbe portato a ricomprendere nel condominio tale proprietà. Gli attori, invece, propendevano per la dichiarazione dell'esistenza di una mera servitù di passaggio sul bene, con esenzione dal pagamento delle spese condominiali, portando come sostegno l'esistenza di una dicitura nel rogito.

Nel caso in questione, quindi, la Cassazione dettava i principi che il giudice di merito avrebbe dovuto seguire nella sua analisi, specificandoli come segue:

1. Laddove, ex art. 1117 c.c., l'androne condominiale risultasse asservito al corpo di fabbrica sviluppato sul piano orizzontale, questo dovrebbe essere presunto come oggetto di comunione, se il contrario non risultasse dal titolo (Cass. n. 4986/1977; Cass. n. 1737/1968);
2. Il titolo contrario che supera la presunzione di condominialità richiede una complessa e inequivoca dichiarazione di volontà che indichi la decisione di escludere una parte dalla fruizione di beni comuni o, al contrario, riservarli alla stessa in via esclusiva;
3. Non vale come titolo contrario la costituzione di una servitù di passaggio, dato che questa non esclude di per sé la condominialità del bene. Questa infatti non è esclusa dal fatto che il condomino sia partecipe dei beni comuni e anzi costituisce un ampliamento delle normali facoltà del condomino sugli stessi.

Per quale ragione, quindi, la Cassazione dichiarava nulla la sentenza impugnata e rinviava le parti al giudizio di merito, indicando i predetti principi decisionali ai quali si sarebbe dovuto attenere il giudice?

La ragione è la seguente: nel proporre il giudizio di esclusione dal condominio e accertamento della servitù di passaggio, gli attori non avrebbero dovuto convenire in giudizio il condominio in persona dell'amministratore, bensì tutti i singoli condomini, che sono l'unica parte che può essere legittimata passiva di tali domande (Cass. n. 4697/2020).

Parimenti, e in senso contrario, l'amministratore, che aveva proposto domanda riconvenzionale di accertamento dell'appartenenza al condominio degli attori, non aveva la legittimazione attiva per farlo, e tale domanda avrebbe dovuto essere posta – nuovamente – dagli altri condomini.

Alla luce di tali carenze nel contraddittorio, quindi, la Cassazione dichiarava la nullità della sentenza e rimetteva il giudizio nuovamente al grado di merito.

(tratto da: dirittoegiustizia.it)