Esecuzione specifica ai sensi dell’art. 2932 c.c. e identità dell’oggetto tra preliminare e provvedimento giurisdizionale

Massima

In tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, ai sensi dell'art. 2932 c.c., la sentenza che tiene luogo del contratto definitivo non concluso - dovendo necessariamente riprodurre, nella forma del provvedimento giurisdizionale, il medesimo assetto di interessi assunto dalle parti quale contenuto del contratto preliminare, senza possibilità di introdurvi modifiche - non può avere ad oggetto un appartamento o più appartamenti scelti dal promissario acquirente diversi da quelli contemplati nel preliminare come oggetto del futuro trasferimento e posti su un piano diverso dell'erigendo edificio.

Il caso

La società costruttrice Alfa e la società Beta avevano stipulato un contratto preliminare avente ad oggetto il trasferimento del diritto di proprietà di 7 appartamenti e 7 box auto ubicati all'interno di un fabbricato in corso di costruzione.

Stante l'inadempimento della società Alfa, la promissaria acquirente Beta conveniva dinanzi al Tribunale di Latina la società costruttrice e promittente venditrice per l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo di compravendita ai sensi dell'art. 2932 c.c.

La pronuncia di primo grado disponeva il trasferimento della proprietà di un numero minore di appartamenti (situati ad un piano diverso da quello originariamente considerato nella planimetria allegata al preliminare) e condannava la promittente alienante a restituire circa € 616.000 alla promissaria acquirente, quale parte del prezzo corrisposto da quest'ultima, in ragione della minore superficie degli immobili rispetto al pattuito. La pronuncia di primo grado è stata confermata in secondo grado.

Ricorreva in Cassazione la promittente venditrice che, con un unico motivo, denunciava che la Corte di appello avesse confermato il trasferimento degli immobili disposto dalla pronuncia di primo grado, nonostante la mancata identità dell'oggetto del trasferimento rispetto all'oggetto pattuito con il preliminare, cosicché sono stati trasferiti beni diversi da quelli pattuiti, senza che ciò potesse fondarsi sull'interpretazione di una clausola del preliminare c.d. «di varianza». In memoria si critica la proposta di definizione poiché non ha colto che è fatta valere la falsa applicazione dell'art. 2932 c.c. al trasferimento di cose insufficientemente determinate, in quanto prive di indicazioni di parametri di edificabilità, di collocazione e di dimensione degli immobili, senza criteri di determinazione nel preliminare.

La questione

La questione verte sulla concreta possibilità di esperire l'azione ai sensi dell'art. 2932 c.c. anche in assenza di una effettiva corrispondenza tra i beni oggetto del contratto preliminare e quelli per l'ottenimento dei quali si esperisce l'azione. Ciò può verificarsi ove il contratto preliminare abbia ad oggetto un bene in corso di costruzione o si tratti di una vendita c.d. sulla carta.

Le soluzioni giuridiche

In tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, di cui all'art. 2932 c.c., un orientamento costante della giurisprudenza di legittimità sostiene che l'azione sia esperibile anche se si riscontrano leggere differenze tra il bene oggetto del contratto preliminare e quello oggetto del trasferimento coattivo ai sensi dell'art. 2932 c.c.

Nello specifico, la condizione di identità tra i due oggetti va intesa non come corrispondenza rigorosa, ma nel senso che deve essere rispettata l'esigenza che il bene da trasferire non sia oggettivamente diverso da quello considerato.

Pertanto, in presenza di difformità non sostanziali e non incidenti sulla utilizzabilità effettiva del bene secondo le condizioni contrattuali, bensì soltanto sul relativo valore, il promissario acquirente non resta soggetto alla sola alternativa della risoluzione del contratto o dell'accettazione senza riserve della cosa, ma può esperire l'azione di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo ai sensi dell'art. 2932 c.c., chiedendo insieme l'eliminazione delle difformità o la riduzione del prezzo (tra le altre, Cass. 26 gennaio 2010 n. 1562). La sentenza della Corte di Appello avverso la quale è stato proposto ricorso per Cassazione si è avvalsa di questo consolidato orientamento applicandolo al caso in esame.

In occasione della pronuncia in commento, la Suprema Corte ha affermato come l'orientamento esposto sia stato applicato falsamente al caso attuale, in quanto il citato orientamento ha di mira differenze che incidono solo sul valore del bene, non sulla sua identità essenziale, determinata o determinabile. Infatti, nel caso in esame, è intaccata tale identità, non solo perché il numero di appartamenti di cui si è chiesto il trasferimento ai sensi dell'art. 2932 c.c. è inferiore rispetto a quello previsto nel preliminare, ma soprattutto perché gli appartamenti sono ubicati su un piano diverso rispetto a quello indicato nella planimetria allegata al preliminare, un piano nuovo di cui - al momento della stipulazione di quest'ultimo - non era prevista nemmeno la costruzione.

Riferirsi alla «clausola di varianza» accolta nel preliminare, lungi dal contraddire, conferma quest'esito.

Risulta dagli atti il seguente tenore della clausola:

«La parte venditrice è sin d'ora autorizzata a realizzare modifiche o mutamenti di destinazione del fabbricato a suo piacimento richiedendo l'adozione dei dovuti provvedimenti concessori o autorizzativi da parte dell'autorità amministrativa competente».

La clausola di varianza in relazione alle modifiche o ai mutamenti dell'immobile in costruzione, in favore della parte promittente venditrice, non incide sulla determinatezza e determinabilità del bene oggetto del preliminare di compravendita, che non può intendersi nel senso che essa autorizzerebbe una libera scelta del bene da parte del promissario acquirente.

La Suprema Corte ha cassato la sentenza con rinvio alla Corte d'Appello in nuova composizione con la precisazione che, nel giudizio di rinvio, la corte di appello dovrà orientarsi al principio secondo cui la sostanziale identità del bene oggetto del trasferimento costituisce elemento indispensabile di collegamento tra contratto preliminare e contratto definitivo, con la conseguenza che, in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, ai sensi dell'art. 2932 c.c., la sentenza che tiene luogo del contratto definitivo non concluso - dovendo necessariamente riprodurre, nella forma del provvedimento giurisdizionale, il medesimo assetto di interessi assunto dalle parti quale contenuto del contratto preliminare, senza possibilità di introdurvi modifiche – non può avere ad oggetto un appartamento o più appartamenti scelti dal promissario acquirente diversi da quelli contemplati nel preliminare come oggetto del futuro trasferimento e posti su un piano diverso dell'erigendo edificio (Cass. 19 ottobre 2012 n. 18050).

Osservazioni

La sentenza costitutiva emessa all'esito di un'azione ai sensi dell'art. 2932 c.c. ha l'obiettivo di produrre gli effetti del contratto definitivo non concluso.

Secondo alcuni si tratterebbe di una esecuzione non forzata (C. Mandrioli, Condanna a eseguire un contratto preliminare?, in Riv. Dir. Civ., 1964, II, p. 487 ss.), in considerazione del fatto che non modifica coattivamente lo stato di fatto, ma si limita a produrre gli stessi effetti del contratto non concluso. Il legislatore, tuttavia, ha collocato la norma nel capo dell'esecuzione forzata in ragione della sua finalità, ovvero di consentire all'avente diritto di raggiungere quel risultato che costituisce il contenuto di un obbligo altrui rimasto inadempiuto.

A ciò si aggiunga che il contratto preliminare e il contratto definitivo sono causalmente collegati in virtù di un collegamento necessario e genetico. In considerazione del fatto che il preliminare deve contenere al suo interno già tutti gli elementi essenziali (A. Chianale, voce Contratto preliminare, in Dig. Disc. Priv., sez. civ., Torino, 1989, p. 280) e, si ricorda, l'oggetto e la sua determinatezza o determinabilità fa parte di questi, le modifiche a tale ultimo elemento, soprattutto in fase di azione ai sensi dell'art. 2932 c.c., non possono senz'altro incidere in maniera determinante, ma dovranno piuttosto rientrare in eventuali difformità non sostanziali.