Per le spese relative alla manutenzione dell’autoclave vanno applicate le tabelle millesimali

In un condominio, alcuni condomini impugnavano una delibera condominiale adottata dall'assemblea nella parte in cui la spesa straordinaria per la manutenzione dell'autoclave veniva ripartita tramite le tabelle millesimali. Il Giudice di prime cure, nell'annullare la delibera assembleare, riteneva che, ripartendo la spesa secondo la tabella millesimale, i condomini avrebbero sopportato un onere economico superiore a quello loro spettante ai sensi dell'art. 1123, comma 2 c.c., in virtù del fatto che essi non erano proprietari, né utilizzano, la piscina collocata nel lato monte del condominio, per la quale veniva prevalentemente impegnata l'autoclave.

Avverso tale pronuncia, il condominio-appellante proponeva il gravame, contenenti due motivi di riforma, e si rivolgeva al Tribunale, in funzione di giudice di appello, lamentando, tra l'altro, la violazione dell'art. 1123, comma 2 c.c., senza considerare che i condomini erano proprietari di sei unità immobiliari servite dall'autoclave e che l'erogazione di acqua a favore della piscina avveniva in maniera sporadica ed occasionale.

Il giudice di secondo grado accoglieva l'appello proposto dal condominio, riformando in toto la pronuncia di primo grado.

Il convincimento del giudice del gravame si fondava sul punto che il concorso alle spese di conservazione relativa a beni condominiali intesi quale oggetto della proprietà comune facente capo a tutti i condomini, o ad una parte, deve pur sempre essere commisurato al valore delle proprietà esclusive.

In buona sostanza, la necessità dell'esecuzione di interventi di manutenzione, soprattutto straordinaria, su un bene può dipendere non solo dall'usura provocata dall'utilizzo ma anche da fattori esterni ed imponderabili. In quest'ultimo caso, la scelta dei millesimi di proprietà diventa obbligata poiché non si può pretendere di dividere, sulla base dell'uso, una spesa che non ha alcun legame causale con l'uso.

Il giudice adito sottolineava un principio rilevante: l'impianto idrico, servendo tutte le unità immobiliari, procura un vantaggio indifferenziato a tutti i condomini, non applicandosi i presupposti previsti nell'art. 1123, comma 2, c.c., non ritenendo in assoluto rilevante i metri cubi d'acqua potenzialmente consumabili dalla piscina e dai servizi accessori, che, al limite, potrebbero rivestire un ruolo ai fini della ripartizione delle spese di esercizio in assenza di contatori di sottrazione.

A tal proposito, in mancanza dei contatori di sottrazione si adotta il criterio dei millesimi di proprietà, chiudendo la strada al ricorso di criteri di proporzionalità dell'uso, come quello inerenti sui metri cubi di acqua consumabili (Cass. civ. sez. II, 01 agosto 2014, n. 17557).

Per completezza espositiva, il giudicante faceva rilevare che se in un condominio vigono le tabelle millesimali regolarmente approvate, all'unanimità o con la maggioranza ex art. 1136, comma 2, c.c., la delibera di approvazione, salvo che sia nulla, è pienamente efficace nei confronti dei condomini e dell'amministratore del condominio fino alla revisione a norma dell'art. 69 disp. att. c.c. (Cass. civ.  sez. II, 31 marzo 2017, n. 8520; Cass. civ. 18 agosto 2005, n. 16982).

Ne consegue che, se non è accompagnata da una domanda di rettifica o di modifica, l'impugnazione alle delibere di riparto delle spese fondate sull'applicazione delle tabelle millesimali viziate da errori, o divenute inattuali a causa dei mutamenti verificatesi nell'edificio, non può essere utilmente proposta.

In conclusione, il Tribunale accoglieva l'appello e condannava gli appellati a rifondere le spese di lite.

(fonte: dirittoegiustizia.it)