Il Condominio non può deliberare su parti di proprietà esclusiva dei condomini

Il caso

La questione, come accennato, nasce dall'impugnazione di alcune delibere condominiali, presentata da un condomino, alla quale è seguita un'ulteriore impugnazione da parte di altro proprietario, con la successiva riunione delle due cause. Le ragioni dell'impugnazione erano di diverso genere, a partire dal mancato svolgimento della procedura di mediazione (poi non ripresentata in sede di precisazione delle conclusioni), per passare ad eccezioni diverse come la mancata indicazione del quorum deliberativo, e alla nullità della delibera, per quello che più qui ci interessa, per illegittimo addebito di spese relative alla sanatoria di opere murarie realizzate, in difformità del progetto approvato, nelle unità di proprietà esclusiva dei singoli condomini. Infine, l'impugnante sarebbe stato limitato nel godimento della sua unità immobiliare, essendogli state imposte le installazioni di pluviali e colonne fecali, nella sua proprietà esclusiva, senza il suo consenso.

In particolare, per quel che riguarda la delibera sulle opere murarie e sulla relativa sanatoria, gli attori contestavano la liceità della decisione, in quanto era andata a imporre delle spese, in questo caso relative alla sanatoria, non su proprietà comuni ma su parti di proprietà esclusiva dei condomini. Secondo i condomini, detta delibera sarebbe stata quindi nulla in quanto andava a incidere sui diritti esclusivi dei singoli proprietari.

All'originaria impugnazione se ne aggiungeva poi un'altra, presentata da altro condomino che sostanzialmente ribadiva gli stessi motivi di nullità o annullabilità delle delibere. Si costituiva in giudizio il condominio, sostenendo innanzitutto la mancanza di legittimità attiva dei condomini in quanto non avrebbero subito alcun danno dalle delibere impugnate e sostenendo la legittimità delle stesse in quanto non avrebbero violato alcun diritto dei singoli condomini. Eccezione rigettata dal Tribunale, in virtù dell'interesse dei condomini alla rimozione dell'atto, non solo per i vizi di legittimità dedotti ma anche in ragione della censura relativa alla ripartizione delle spese e alle dedotte limitazioni di godimento alle rispettive proprietà individuali.

Veniva poi svolta una CTU, e in seguito alla chiusura dell'istruttoria veniva emessa sentenza che accoglieva parzialmente le impugnazioni, dichiarando nulle alcune delle delibere impugnate.

L'assemblea condominiale può deliberare soltanto le spese che riguardano la gestione, la manutenzione e la conservazione delle parti comuni di un condominio

Il Tribunale di Avellino ha stabilito che sono nulle quelle delibere assembleari che vanno a incidere su parti di proprietà esclusiva e sui relativi diritti, patrimoniali o meno. Accogliendo la domanda sul punto, che sosteneva che poiché alcuni porzioni di proprietà esclusiva, comprese nel fabbricato, sono state realizzate in difformità dal progetto approvato, l'assemblea ne avrebbe illegittimamente deliberato la sanatoria, nominando un professionista per l'istruzione della relativa pratica presso il comune competente, pur trattandosi, tuttavia, di problematiche afferenti alla proprietà esclusiva dei singoli condomini, con conseguente nullità della deliberazione per impossibilità dell'oggetto. L'unica legittimazione sarebbe, quindi, quella dei singoli proprietari, e non del Condominio.

Secondo il Tribunale, l'assemblea condominiale non ha e non può avere competenze in ordine alla sanatoria di opere effettuate nelle proprietà esclusive dei singoli condomini, in quanto compete a ciascuno di essi la decisione sull'eventuale attivazione della pratica per ottenere  la regolarizzazione urbanistica o in alternativa di procedere alla riduzione in pristino. L'assemblea condominiale quindi, può deliberare soltanto le spese che riguardano la gestione, la manutenzione e la conservazione delle parti comuni di un condominio, ma non potrà mai assumere determinazioni al posto del singolo condomino, come è accaduto invece nel fatto di specie, in cui sono state, inoltre, addebitate ai condomini, nonostante l'opposizione di questi, le relative spese.

In conseguenza dell'applicazione di detti principi, il Tribunale ha ritenuto accolto la domanda attrice e dichiarato la nullità delle delibere impugnate sul punto, condannando il Condominio al rimborso delle spese legali.

(fonte: dirittoegiustizia.it)