Infiltrazioni: l’inutilizzabilità dell’edificio dà luogo ad un danno che deve essere risarcito in via presuntiva

Il caso

I proprietari di un appartamento che aveva subito diversi danni a causa di infiltrazioni d'acqua, agivano in Tribunale avverso i vicini di casa del piano superiore e avverso lo stesso condominio.

In una fase precedente, di natura cautelare, i vicini del piano di sopra erano stati condannati ad intervenire sul lastrico solare di loro uso esclusivo, eliminando le cause delle infiltrazioni che avevano danneggiato l'appartamento sottostante. Ora, nel giudizio di merito, i danneggiati lamentavano come le infiltrazioni non si erano mai arrestate e chiedevano al giudice di condannare tanto i vicini, quanto il condominio, a sanare tali vizi e risarcire il danno cagionato.

La difesa dei vicini di casa era sostanzialmente basata sul fatto che essi avevano seguito le indicazioni del giudice cautelare ed effettuato i lavori necessari per eliminare gli allagamenti.

Il condominio, invece, si difendeva negando la propria legittimazione passiva e sostenendo come – ai sensi del regolamento dello stabile – gli altri convenuti avendo l'uso esclusivo del lastrico solare fossero anche obbligati ad effettuare tutta la manutenzione ordinaria e straordinaria.

Il giudice di merito, in accoglimento della domanda, dichiarava la responsabilità dei convenuti e li condannava alla sanatoria dei vizi dell'immobile degli attori.

Tale decisione veniva impugnata dagli stessi attori che lamentavano il mancato risarcimento anche del periodo in cui essi non avevano potuto utilizzare l'appartamento.

La Corte d'appello, all'esito del processo, rigettava la domanda degli originari attori e esimeva il condominio da qualsiasi responsabilità, dichiarando la sua assenza di legittimazione passiva, sulla base delle indicazioni del regolamento condominiale.

Gli Ermellini cassano e rinviano per nuova decisione in appello, dettando anche i principi giuridici per la futura decisione

Alla luce della soccombenza, gli originari attori proponevano ricorso per cassazione.

Nella sentenza in commento si fa più volte riferimento alla categoria delle presunzioni: vedremo come i giudici della Cassazione, nell'accogliere il ricorso proposto, spiegano con tale istituto anche due differenti aspetti.

Ma partiamo dalla disamina dei più salienti motivi del ricorso.

In primo luogo, infatti, i ricorrenti contestano l'erroneità della decisione della Corte d'appello, la quale aveva rilevato carenza di legittimazione passiva del condominio in quanto il regolamento dello stabile avrebbe affidato ai condomini dell'ultimo piano la manutenzione del lastrico solare.

Essi, inoltre, rilevavano come la Corte d'appello non avesse tenuto conto, nella propria decisione, della circostanza che le infiltrazioni sarebbero provenute non solo dal lastrico solare, ma anche dai cornicioni.

In secondo luogo, poi, in merito alla richiesta risarcitoria per il mancato uso, i ricorrenti contestavano l'errato ragionamento del secondo giudice per non avere valutato correttamente la domanda, alla luce degli elementi di fatto forniti, che avrebbero dimostrato il danno derivante dal mancato uso e la necessità di risarcire lo stesso da parte dei convenuti.

La Corte accoglieva i predetti motivi di ricorso.

In che modo vengono ad essere rilevanti le presunzioni di cui abbiamo parlato in precedenza? Con riguardo alla legittimazione passiva del condominio, secondo gli ermellini questa sarebbe provata dall'analisi dell'art. 1117 c.c.

Tale norma prevede un elenco, indicativo e non conclusivo, di alcuni beni condominiali per i quali esiste appunto una presunzione di condominialità.

Per tali beni, che sono per loro natura e/o funzione asserviti al condominio, sussiste la presunzione che essi siano parti comuni, e tale circostanza può essere solo provata mediante la produzione di un titolo contrario (ad esempio una riserva di proprietà dell'originario costruttore).

Nel caso in questione, quindi, il condominio era legittimato passivo in quanto gli allagamenti derivavano anche da parti comuni quali i cornicioni e – in ogni caso – la previsione regolamentare di un diverso riparto delle spese con riguardo al lastrico solare non poteva alterare la proprietà dello stesso e dei cornicioni.

E la seconda tipologia di presunzione legale?

Il riferimento va alla questione del danno per il mancato utilizzo dell'appartamento. Tale domanda era stata rigettata dalla Corte d'appello.

Secondo la Cassazione, invece, occorreva far riferimento al recente orientamento delle Sezioni Unite della Cassazione che con la decisione n. 33645/2022 avevano decretato che il danno da mancato godimento dell'immobile, in maniera presuntiva, corrispondeva al valore locativo dello stesso.

In buona sostanza, quindi, secondo la Cassazione aveva errato la Corte d'appello nel rigettare la domanda risarcitoria degli attori in quanto sprovvista di prova dato che, per tali tipologie di danno, si poteva ben far luogo ad un risarcimento sulla base di una prova presuntiva.

Alla luce di tali osservazioni, quindi, il Collegio cassava la decisione d'appello con rinvio, stabilendo i principi giuridici ai quali detto decidente si sarebbe dovuto attenere per pronunciare la nuova sentenza, quali «l'individuazione delle parti comuni, come i lastrici solari, emergente dall'art. 1117 c.c., ed operante con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, non siano destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, può essere superata soltanto dalle contrarie risultanze dell'atto costitutivo del Condominio, ove questo contenga in modo chiaro e inequivoco elementi tali da escludere l'alienazione del diritto di condominio» e «nell'ipotesi della perdita della disponibilità e del godimento dell'immobile in conseguenza dell'attività colposa di terzi, il proprietario è tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito, sotto il profilo della perdita di occasioni di vendere o di locare il bene a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato; a fronte della specifica contestazione del convenuto, la prova può essere fornita anche mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza».

(fonte: dirittoegiustizia.it)