Condominio e amministratore: ragioni di debito o credito e mancato passaggio di consegne

Massima

Le ragioni di debito/credito fra condominio e amministratore uscente, di natura meramente patrimoniale e fondate su obbligazioni liquide ed esigibili, sono, seppur derivanti dal medesimo rapporto contrattuale, ontologicamente diverse dalla consegna della documentazione condominiale, che neanche origina dallo stesso fatto illecito, ma rappresentano condotta causale autonoma, che potrà essere autonomamente e liberamente apprezzata e che comporta valutazioni e accertamenti istruttori affatto coincidenti. Ne deriva che il Condominio, risolti i profili meramente patrimoniali dinanzi ad un'altra autorità giudiziaria in un giudizio di merito, ha legittimamente azionato, senza alcuna preclusione o decadenza, la propria pretesa di vedersi restituiti i documenti di sua proprietà in via monitoria.

Il caso

Con atto di citazione in opposizione a decreto ingiuntivo per la consegna di documentazione, la società di amministrazione uscente conveniva in giudizio il Condominio chiedendo la revoca del provvedimento monitorio opposto, contestando la intervenuta decadenza ex artt. 167 e 319 c.p.c., non avendo proposto la relativa domanda con la comparsa di costituzione e risposta depositata in altro separato giudizio, avente le stesse parti processuali e avente ad oggetto il pagamento del suo compenso (e nel quale il Condominio eccepiva in via riconvenzionale un diritto di credito per somme indebitamente trattenute dall'amministratore).

La società di amministrazione uscente dava atto, altresì, della avvenuta riconsegna della richiesta documentazione condominiale, con condanna alla restituzione di quanto versato pari ad € 2.190,15 a titolo di spese legali in virtu' della concessione della provvisoria esecutorietà del decreto opposto.

Il Condominio convenuto opposto si costituiva in giudizio, respingendo l'opposizione come proposta in quanto infondata in fatto e diritto, instando per la conferma integrale del decreto ingiuntivo opposto e con richiesta di condanna alle spese e competenze di causa, nonché quelle della procedura di mediazione.

Il giudice dichiarava cessata la materia del contendere e revocava il decreto ingiuntivo opposto per avvenuta consegna della documentazione condominiale; quindi, in ossequio al principio della c.d. soccombenza virtuale, condannava ex art. 91 c.p.c. l'attrice opponente al pagamento delle spese di lite in favore di parte convenuta.

La questione

Si tratta di verificare la legittimità dell'opposizione a decreto ingiuntivo per consegna di documentazione condominiale contro l'amministrazione uscente e proposta dalla nuova gestione condominiale, anche nel caso in cui sia pendente/definito un altro separato giudizio, di merito, avente le stesse parti processuali ma ad oggetto un diritto di credito dell'amministratore, dove il Condominio non abbia proposto in quella sede la predetta domanda decadendo da essa ex art. 167 c.p.c.; inoltre, nonostante la documentazione condominiale sia poi stata riconsegnata in corso di causa, e comunque successivamente alla concessione della provvisoria esecuzione del Giudice nei confronti di parte opponente, la valutazione della c.d. soccombenza virtuale, ai fini della condanna alle spese, va rapportata all'esito finale della lite ma anche alle ragioni di opposizione avanzate dall'amministrazione uscente.

Le soluzioni giuridiche

Il Tribunale di Massa è chiamato a decidere sulla opposizione a decreto ingiuntivo proposta dalla amministrazione condominiale uscente nei confronti della nuova gestione condominiale.

Precisamente, la amministrazione entrante azionava in via monitoria una ingiunzione di consegna della documentazione condominiale mancante, essendo stata consegnata solo parzialmente.

Nelle more del giudizio, l'opponente provvedeva a riconsegnare al nuovo amministratore la documentazione ancora a sue mani, di tal che risultava cessata la materia del contendere; conseguentemente ne doveva seguire la revoca del decreto ingiuntivo opposto.

Il Tribunale, a questo punto, in ossequio al principio della c.d. soccombenza virtuale ai fini della condanna alle spese processuali, valutava le ragioni di opposizione avanzate dalla amministrazione uscente.

In prima analisi, veniva evidenziata una condotta ostativa dell'amministrazione uscente per aver consegnato, prima della richiesta monitoria, solo parte della documentazione condominiale pretendendo dall'amministratore entrante la visione della nomina e la verifica dei requisiti formativi.

In seconda battuta, veniva eccepita la sussistenza di identità di parti, petitum e causa petendi con altra controversia dinanzi ad altra autorità giudiziaria (Giudice di pace di Carrara), introdotta dalla amministrazione cessata per il pagamento del proprio compenso e nella quale il Condominio opposto eccepiva, in via riconvenzionale, un diritto di credito per somme indebitamente trattenute; per queste ragioni, parte opponente eccepiva nel presente giudizio l'inammissibilità della pretesa monitoria, assumendo che la parte fosse decaduta ex art 167 c.p.c. dalla possibilità di azionare il proprio diritto per non aver proposto in quella sede la relativa domanda.

Sul punto, il giudice di prime cure, rifacendosi a copiosa giurisprudenza di legittimità, sanciva la libertà della parte di azionare la propria pretesa in altro giudizio in quanto le ragioni di debito e credito fra il Condominio e la amministrazione uscente, di natura patrimoniale e fondate su obbligazioni liquide ed esigibili, prevedano una situazione che, seppur derivante dal medesimo rapporto contrattuale, risultavano invece ontologicamente diverse dalla consegna della documentazione condominiale, che in realtà neppure derivava dallo stesso fatto illecito ma rappresentava, invece, una condotta causale autonoma, che poteva essere autonomamente e liberamente apprezzata e che comportava valutazioni e accertamenti istruttori per nulla convergenti.

Allo stesso modo, veniva ritenuta infondata l'eccezione, sempre di parte opponente, della improcedibilità della domanda per la immotivata volontà del Condominio di non voler procedere in mediazione, pur accettata dalle parti, non potendo certo imporre ad esse la conclusione di un accordo, né la lesione dei diritti di difesa costituzionalmente garantiti.

Infine, sulle censure mosse al contenuto del provvedimento monitorio che racchiudeva una lista astratta di documenti da consegnare - alcuni dei quali non esistenti o non correttamente individuati - il giudicante concludeva che, in ogni caso, detta ampia elencazione non pregiudicava i diritti di parte opponente la quale, come risultato in atti (verbali di consegna), aveva specificato quali di tali documenti non erano esistenti e dando, peraltro, atto di aver omesso in prima istanza la consegna di parte cospicua della documentazione di proprietà del Condominio e ancora a sue mani.

In conclusione, proprio ai fini della valutazione della condotta tenuta dalla parte opponente nonché dalla fondatezza delle proprie ragioni, il Tribunale rilevava a buon diritto che tale ulteriore consegna era avvenuta solo dopo la concessione della provvisoria esecutorietà ex art. 648 c.p.c., determinando una condotta certamente ostativa.

In ragione di quanto sopra, il giudice dichiarava cessata la materia del contendere e revocava il decreto ingiuntivo opposto per avvenuta consegna della documentazione condominiale; per il principio della c.d. soccombenza virtuale condannava ex art. 91 c.p.c. l'attrice opponente al pagamento delle spese di lite in favore di parte convenuta.

Osservazioni

La pronuncia in esame del Tribunale di Massa prende in considerazione numerose eccezioni processuali, le quali si snodano attorno all'argomento principe della legittimità dell'opposizione a decreto ingiuntivo per consegna di documentazione condominiale, promossa dall'amministratore uscente nei confronti dell'amministratore entrante.

La consegna della documentazione condominiale rientra fra gli obblighi espressamente previsti dalla legge in capo all'amministrazione uscente.

La l. n. 220/2012 ha riformato la richiamata disciplina all'art. 1129 c.c. in quanto prevede espressamente che: “Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini […]”, conclusione cui era, peraltro, già approdata la giurisprudenza, facendo applicazione del generale obbligo di rendiconto e di restituzione imposto dall'art. 1713, comma 1, c.c. in tema di obbligazioni del mandatario.

Logico corollario risulta essere l'asserzione secondo cui non esiste in capo all'amministratore un diritto a trattenere la predetta documentazione, ovvero il c.d. ius retinendi, che, in quanto mezzo eccezionale di autotutela privata, è ammesso nei soli casi tipici previsti dalla legge: essa non contempla alcuna ipotesi configurabile in capo all'amministratore uscente, neppure se difetta la nomina del nuovo amministratore pur avendo revocato il precedente.

Sul punto, è stato di recente correttamente osservato che: “La mancata nomina del nuovo amministratore, […], non legittima, tuttavia, uno ius retinendi con riguardo alla documentazione né un esonero dal rendiconto dell'amministratore uscente, intercorrendo il rapporto di amministrazione pur sempre con i singoli condomini mandanti del mandato collettivo, e non con il condominio inteso quale soggetto distinto ed unitariamente considerato. Trovando applicazione nel contratto che intercorre tra l'amministratore e i condomini le norme sugli obblighi e sulle attribuzioni del primo di cui agli artt. 1129 e 1130 c.c., e, per quanto non disciplinato, le disposizioni in tema di mandato (art. 1129, penultimo comma c.c.), alla scadenza l'amministratore è comunque tenuto a consegnare la documentazione in suo possesso ed a rendere il conto anche su richiesta del singolo condomino, stante la già avvenuta estinzione del mandato collettivo e potendosi presumere che tale richiesta interessi egualmente tutti i vari condomini, in quanto affare ad essi comune” (Cass. civ., sez. VI/II, 16 aprile 2021).

L'assenza di una previsione legislativa ha una motivazione pragmatica in quanto dimostra, apertis verbis, la chiara intenzione del legislatore che, nel bilanciamento ex ante tra l'interesse del Condominio al buon andamento della gestione e l'interesse proprio (e personale) dell'amministratore - ad esempio al pagamento dei propri crediti professionali - sia stata certamente data priorità al primo dei due che, in verità, coinvolge non solo la compagine condominiale in sé e per sé considerata ma anche tutti quei soggetti terzi che gravitano attorno al Condominio e che nutrono nei confronti di esso un legittimo affidamento (Trib. Venezia 25 novembre 2022).

Giustappunto nel caso di specie, l'amministratore uscente consegnava parte della documentazione di spettanza del Condominio e, in ragione di tale inerzia, il nuovo amministratore ha dovuto tutelare le ragioni del proprio mandante, agendo in via giudiziaria.

Il diritto alla restituzione è tutelabile in via d'urgenza e la relativa domanda può essere introdotta sia ai sensi dell'art. 633 c.p.c., che disciplina la richiesta di emissione di un decreto ingiuntivo, sia ai sensi dell'art. 700 c.p.c. che si riferisce alla richiesta di un provvedimento di urgenza.

Quest'ultimo rimedio presuppone la coesistenza di due presupposti, il fumus boni iuris e il periculum in mora mentre l'art. 633 c.p.c., che è procedimento speciale, si applica anche al caso in cui la domanda sia introdotta per la consegna di “una cosa mobile determinata” che ben può essere la documentazione di cui trattasi.

Un differente utilizzo dei due rimedi giurisdizionali può avvenire a seconda della fattispecie concreta attenzionata.

Ad esempio, se il passaggio delle consegne non è avvenuto, nel senso che alcuna documentazione condominiale è stata ritualmente consegnata, permanendo nelle mani dell'ex amministratore, allora il nuovo rappresentante del condominio ben potrebbe configurare il fumus boni iuris e il periculum in mora innanzi ad un giudice, circoscrivendolo nell'impossibilità assoluta ed oggettiva di provvedere alla gestione condominiale e determinandolo ad individuare il ricorso d'urgenza ex art.700 c.p.c. quale strumento giuridico da preferire (v., ex multis, Trib. Novara 25 ottobre 2022; Trib. Napoli 31 marzo 2014, n. 12174).

Viceversa, nel caso in cui vi sia stata una consegna solo parziale della documentazione condominiale, sarà opportuno azionare il procedimento speciale monitorio poiché un riferimento generico a tutta la documentazione rimasta nel possesso dell'ex amministratore non sarà più sufficiente al ricorrente per ottenere il relativo provvedimento cautelare.

Nonostante l'utilizzo - si può ragionevolmente affermare - corretto del rimedio utilizzato nella fattispecie oggi sotto la lente di ingrandimento, il giudice di prime cure si è soffermato nella propria disamina a indagare la sollevata eccezione di inammissibilità della azione avanzata in via monitoria, assumendo che il Condominio opposto sia decaduto ex art 167 c.p.c. dalla possibilità di azionare in giudizio il proprio diritto per non aver proposto in altra sede la relativa domanda.

Precisamente - lo si rammenta - parte opponente lamenta la sussistenza di altro giudizio avente identità di parti, petitum e causa petendi innanzi ad altra autorità giudiziaria (Giudice di pace di Carrara) introdotta dall'amministratore cessato per il pagamento del suo compenso e nella quale il Condominio eccepiva, in via riconvenzionale, un diritto di credito per somme indebitamente trattenute dal medesimo amministratore (cessato).

L'eccezione verte sulla circostanza che il Condominio, che ha agito in via monitoria nei confronti dell'amministratore uscente per la consegna della documentazione condominiale, avrebbe dovuto invece - secondo diritto ex art. 167 c.p.c. - azionare la pretesa in via riconvenzionale nel predetto giudizio, anche per ragioni di celerità di giudizio ed economia processuale.

Correttamente il Tribunale, invece, nel respingere l'eccezione, rileva che la parte - ovvero il Condominio leso - rimane libero di azionare la propria pretesa nel giudizio in oggetto, in ragione del fatto che le contrapposte pretese (le ragioni di credito dell'amministratore uscente e di restituzione della documentazione dell'amministratore entrante), pur derivanti dal medesimo rapporto contrattuale (il rapporto di mandato) sono ontologicamente diverse in quanto la consegna della documentazione condominiale rappresenta una condotta causale autonoma, indipendente da un eventuale (e da provare) diritto di credito dell'amministratore cessato.

Una recentissima pronuncia della Suprema Corte ha giustappunto confermato una interpretazione giurisprudenziale - ormai granitica - affermando che: “La questione giuridica posta all'esame del Collegio riguarda il c.d. frazionamento del credito. Le Sezioni Unite di questa Corte, dopo essersi già pronunciate con la sentenza 15 novembre 2007, n. 23726, sono tornate sull'argomento con la più recente sentenza 16 febbraio 2017, n. 4090, citata nel ricorso. In questa seconda decisione è stato stabilito che le domande aventi ad oggetto diversi e distinti diritti di credito, benché relativi ad un medesimo rapporto di durata tra le parti, possono essere proposte in separati processi […] le relative domande possono essere formulate in autonomi giudizi solo se risulti in capo al creditore un interesse oggettivamente valutabile alla tutela processuale frazionata” (Cass. civ., sez. III, 25 gennaio 2023, n. 2278).

La ratio della predetta statuizione è certamente quella di fare propria la interpretazione orientata della Suprema Corte ed inquadrare la consegna della documentazione condominiale come una obbligazione autonoma che, pur se originata dal medesimo rapporto contrattuale, allo stesso tempo non deriva dal fatto illecito del mancato pagamento delle spettanze professionali dell'amministratore revocato.

Sia di monito che il predetto ragionamento supporta ampiamente la circostanza che le ragioni di debito/credito fra Condominio e amministratore uscente e il mancato passaggio di consegne da parte di quest'ultimo devono essere ricondotti a fatti diversi, tutelabili attraverso azioni di tutela autonome, e che sta alla base anche di pronunce giurisprudenziali ante riforma: si legga in proposito che “l'amministratore di un condominio, alla cessazione del suo mandato, ha l'obbligo di restituire ai condomini quanto ricevuto a causa dello svolgimento dell'incarico, tra cui i documenti concernenti la gestione, né può trattenerli finchè non rimborsato delle somme anticipate per conto del condominio, non essendovi corrispettività né interdipendenza tra dette prestazioni, originate da titoli diversi” (v., ex multis, Cass. civ., sez. II, 3 dicembre 1999, n. 13504).

Riferimenti

Amendolagine, L'amministratore cessato è obbligato a consegnare la documentazione al singolo condomino, in IUS Condominioelocazione.it, 2021;

Celeste, Responsabilità dell'amministratore uscente per la mancata consegna della documentazione, in Immob. & proprietà, 2015, 1;

Chiesi, L'obbligo dell'amministratore di restituire, alla cessazione dell'incarico, la documentazione inerente il condominio e i condomini, in IUS Condominioelocazione.it, 9 ottobre 2017;

Cusano, L'amministratore di condominio , Napoli, 2015.