Osservatorio immobiliare: le principali questioni della settimana

Gli aspetti normativi

Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti le principali novità settimanali del settore immobiliare, uno strumento immediato e pensato per l'approfondimento dell'attività professionale.

Tra le questioni di interesse, in ambito normativo, si osserva che dal 25 gennaio 2025 sono entrate in vigore le novità della mediazione e negoziazione assistita introdotte dal correttivo Cartabia (d.lgs. n. 216/2024 pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 7 del 10 gennaio 2025). Quanto alla normativa regionale, in ambito turistico, è entrata in vigore il 23 gennaio 2025 la l.r. Toscana 17 gennaio 2025 n. 7, la quale modifica il T.U. del turismo, approvato con la l.r. n. 61/2024, integrando la disposizione con l'indicazione del termine di vigenza del regime transitorio per affittacamere e bed and breakfast.

In materia di edilizia, l'Ispettorato Nazionale del Lavoro ha aggiornato le FAQ sulla patente a crediti nei cantieri e, tra agli aspetti più interessanti, sono stati forniti chiarimenti come la differenza tra "esenzione giustificata" e "non obbligatorietà". Ad oggi, sono soggetti alla patente a crediti le imprese o i lavoratori autonomi che operano nei cantieri temporanei o mobili di cui all'art. 89, comma 1, lett. a), del d.lgs. n. 81/2008. Con i nuovi chiarimenti, inoltre, è stato sottolineato che l'art. 90, comma 9, lett. b-bis), del d.lgs. n. 81/2008 prevede l'obbligo di verifica, in capo al committente o responsabile dei lavori, del possesso del titolo abilitante (patente a crediti, documento equivalente o attestazione SOA) delle imprese esecutrici o dei lavoratori autonomi, anche nei casi di subappalto. La verifica in questione va effettuata al momento dell'affidamento da parte del committente o del responsabile dei lavori.

Infine, in materia fiscale, a seguito delle modifiche apportate dalla Legge di Bilancio 2025 ai vari bonus edilizi, entrati in vigore il 1° gennaio, l'ENEA ha comunicato l'avvio dell'aggiornamento dei Portali Web dedicati alle pratiche per i bonus edilizi. Nello specifico, l'ENEA sta provvedendo all'aggiornamento dei portali Bonus Fiscali e Detrazioni Fiscali adeguandoli alle nuove disposizioni normative. A seguire saranno esaminate le principali questioni settimanali.

Le questioni della giurisprudenza di legittimità

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di legittimità.

Il giudizio divisorio di un compendio immobiliare

Il contesto del presente giudizio riguarda la divisione del compendio immobiliare facente parte dell'antico palazzo nobiliare, gravato dalla trascrizione di un vincolo di interesse storico-artistico. Premesso ciò, tra i vari aspetti, la Corte di Cassazione conferma che le contestazioni delle operazioni del notaio delegato per la vendita nel giudizio divisorio, sempre che riguardino “difficoltà” in cui sia incorso il delegato nell'espletamento dell'ufficio, debbono essere veicolate con il rimedio previsto dall'art. 591-ter c.p.c., e non ai sensi dell'art. 790 c.p.c., in continuità con l'orientamento (Cass. civ., sez. un., 29 luglio 2013, n. 18185). Anche le norme relative ai "rimedi esperibili relativamente alla regolarità dei singoli atti, specificamente ai rimedi dell'art. 591-ter c.p.c. ed al rimedio dell'opposizione agli atti esecutivi" si applica alla vendita disposta nel processo di divisione (Cass. civ., sez. II, 23 gennaio 2025, n. 1631).

La garanzia per gravi difetti dell'opera appaltata

La questione riguardava i vizi e i difetti rilevati in sede di consulenza tecnica preventiva con contestuale responsabilità della società edile per i danni subiti dall'immobile di proprietà dell'attore e, per l'effetto, la condanna della convenuta al risarcimento dei danni in ordine al costo delle opere e degli interventi necessari per l'eliminazione delle infiltrazioni. Premesso ciò, la Corte di Cassazione conferma il principio nomofilattico secondo cui, in tema di garanzia per gravi difetti dell'opera ai sensi dell'art. 1669 c.c., il termine per la relativa denunzia non inizia a decorrere finché il committente non abbia conoscenza sicura dei difetti e tale consapevolezza non può ritenersi raggiunta sino a quando non si sia manifestata la gravità dei difetti medesimi e non si sia acquisita, in ragione degli effettuati accertamenti tecnici, la piena comprensione del fenomeno e la chiara individuazione ed imputazione delle sue cause. Con la conseguenza che qualora si tratti di un problema di immediata percezione, sia nella sua reale entità, che nelle sue possibili cause sin dal suo primo manifestarsi, il decorso di tale termine non è necessariamente né automaticamente postergato all'esito dei predetti approfondimenti tecnici (Cass. civ., sez. II, 22 gennaio 2025, n. 1594).

La costituzione del condominio e i diritti del costruttore

Il caso sottoposto all'attenzione della S.C. riguardava l'apposizione di una siepe sul lato destro del fabbricato con collocazione di una rete di recinzione nella parte di terreno posta dietro il fabbricato con cementificazione del terreno retrostante e latistante. Nel caso di specie, i giudici confermano l'applicazione delle norme condominiali, sottolineando che l'atto costitutivo del condominio è il primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto, con conseguente frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali. Nella specie, il costruttore si era riservato la proprietà esclusiva del terreno posto a sinistra e a destra del fabbricato, che poi era stato trasferito con l'atto di compravendita (Cass. civ., sez. II, 20 gennaio 2025, n. 1386).

Le questioni della giurisprudenza di merito

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di merito.

La risoluzione del contratto di locazione commerciale privo di autorizzazione sismica

Il Tribunale di Napoli Nord si è occupato di un caso di risoluzione del contratto. In tal contesto, il giudice ha ribadito che la destinazione particolare dell'immobile locato, con connesse necessità che esso sia dotato di specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto “soltanto se abbia formato oggetto di specifica pattuizione”, non essendo sufficienti la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso né l'attestazione del riconoscimento della idoneità dell'immobile da parte del conduttore. Ebbene, nel caso in oggetto, dalla disamina del contratto di locazione non si evinceva affatto che il locatore si fosse impegnato a conseguire il certificato di agibilità ed a consegnarlo al conduttore. Ciò posto, nella fattispecie in esame, oltre al certificato di agibilità mancava la “autorizzazione sismica”. Tale inadempimento, che pur apparendo giustificato fino al rilascio dell'autorizzazione sismica per il corrispondente inadempimento della locatrice, persistendo per tutto il periodo successivo, era idoneo a suffragare la richiesta di risoluzione del contratto (Trib. Napoli Nord 23 gennaio 2025, n. 277).

I limiti autorizzativi dell'amministratore in caso di nuove opere appaltate

La Corte di Appello di Cagliari si è occupata di un giudizio di opposizione contro il decreto ingiuntivo su istanza del geometra dei compensi professionali per le attività di direttore dei lavori in condominio. Il primo giudice (a seguito di opposizione) rideterminava l'importo. Nel giudizio di appello, veniva contestato il rilievo secondo cui non era stato dimostrato che l'amministratore fosse previamente autorizzato dall'assemblea alla sottoscrizione degli atti di sottomissione con i quali erano stati concordate ulteriori opere con aumento dell'importo dei lavori. Ebbene, osserva la Corte territoriale che la ratifica consiste in una manifestazione di volontà del dominus diretta ad approvare l'operato del rappresentante o del mandatario, per la quale non sono richieste formule sacramentali, occorrendo però che la volontà di fare propri gli effetti del negozio già concluso sia manifestata in modo chiaro e univoco, non necessariamente per iscritto, ma anche con atti o fatti che implichino necessariamente la volontà di far proprio il contratto e i suoi effetti. In quest'ottica, l'eventuale mancata contestazione delle opere realizzate dall'impresa non integra un contegno univocamente diretto a fare propri gli effetti del negozio posto in essere dall'amministratore del condominio.

In applicazione dei richiamati principi, un significato univoco si sarebbe potuto attribuire alla delibera di approvazione del rendiconto circa le maggiori spese per i compensi professionali dell'odierno appellante. Questi, però, non aveva neanche allegato in primo grado che tale approvazione vi fosse effettivamente stata e, tantomeno, avesse prodotto la relativa delibera. Del tutto irrilevante, secondo il giudicante, l'aspetto secondo cui il professionista aveva avuto come interlocutore solo ed esclusivamente l'amministratore del condominio, atteso che questi non poteva, comunque, impegnare l'ente rappresentato oltre i limiti dell'autorizzazione ricevuta (App. Cagliari 22 gennaio 2025, n. 29).

La revoca dell'amministratore deve essere accertata in base alla gravità dell'inadempimento

Il Tribunale di Napoli si è occupato di un caso di revoca giudiziale dell'amministratore. In tal contesto, il giudice ha ribadito che la revoca dell'amministratore, anche in presenza di ipotesi tipizzate non costituisce un automatismo, dovendo valutarsi la gravità dell'inadempimento. Nel caso di specie non poteva configurarsi un “grave inadempimento” dell'amministratore rispetto ai suoi obblighi gestori né era configurabile alcun pericolo di danno “imminente ed irreparabile”, atteso che anche il rapporto dei Vigili del Fuoco non aveva riscontrato segni di dissesto per i provvedimenti di tutela adottati nei confronti del condominio e dovendosi prendere atto che la questione in esame era stata oggetto di pronuncia dell'assemblea che aveva adottato le iniziative opportune in occasione della sua periodica convocazione (Trib. Napoli 20 gennaio 2025).

La quantificazione del rimborso delle quote di partecipazione all'utilizzo dell'ascensore in condominio

Il Tribunale di Avezzano si è occupato di un caso di diritto ad ottenere la proprietà pro quota dell'ascensore installato nel condominio, previo rimborso agli aventi causa ex art. 1121, comma 3, c.c. di quota parte delle spese sostenute per l'installazione e la manutenzione dell'opera, decurtate del deprezzamento per vetustà. In tal contesto, il giudice ha ribadito che (nella specie) deve tenersi conto non già della minor somma tra speso e migliorato ma delle spese effettivamente sostenute a tal fine, senza che possa discutersi della loro congruità. La misura del rimborso, poi, al fine di evitare indebiti vantaggi derivanti da una eventuale e sopravvenuta svalutazione monetaria al tempo della richiesta e in ragione della auspicata reintegrazione ex tunc, deve certamente tener conto della rivalutazione delle spese di esecuzione e di manutenzione straordinaria secondo gli indici ISTAT. Ragioni di equità inducono a ritenere che debba tenersi conto della riduzione, per uso e obsolescenza, del valore dell'impianto (Trib. Avezzano 20 gennaio 2025).

La legittimazione del comproprietario alla richiesta del rilascio dell'immobile condotto in locazione

Il Tribunale di Cosenza si è occupato di un caso di sfratto per finita locazione. In tal contesto, il giudice ha ribadito che (nella specie) il contratto di locazione stipulato da un comproprietario in favore di un altro, in quanto riconducibile alla gestione d'affari altrui, è valido ed efficace nei confronti dei comproprietari non locatori che non si siano preventivamente opposti alla stipula, i quali possono ratificare l'operato del gestore. Inoltre, qualora il contratto di locazione abbia ad oggetto un immobile in comproprietà indivisa, ciascuno dei comunisti ha, in difetto di prova contraria, pari poteri gestori con legittimazione ad agire per il rilascio, in base alla presunzione che ciascuno operi con il consenso degli altri. Pertanto, sono riconosciute, per un verso, la validità del contratto di locazione stipulato dal solo comproprietario con la conduttrice e, per altro verso, la piena legittimazione dell'odierno attore, quale comproprietario, ad agire per il rilascio dell'immobile (Trib. Cosenza 20 gennaio 2025, n. 87).

Gli effetti di un contratto di locazione stipulato senza la forma scritta

Il Tribunale di Napoli si è occupato di un caso di sfratto per finita locazione relativamente all'immobile con contratto stipulato, in forma verbale. In tal contesto, il giudice ha ribadito che il contratto di locazione, essendo anteriore al mese di dicembre dell'anno 1998, poteva essere concluso verbalmente. Infatti l'onere della forma scritta per i contratti di locazione è stato fissato dall'art. 1, comma 4, della l. n. 431/1998 e, quindi, in epoca successiva alla stipula del contratto per cui è causa; l'articolo citato dispone che a decorrere dall'entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta ad substantiam. La norma che impone la forma scritta non può trovare applicazione per i vecchi contratti conclusi verbalmente che si rinnovino tacitamente (Trib. Napoli 21 gennaio 2025, n. 19).

La configurabilità della fideiussione nell'àmbito di un contratto preliminare di compravendita

Il Tribunale di Venezia si è occupato di un caso di sussistenza del contratto di garanzia di un “contratto preliminare di compravendita a contenuto transattivo”. In tal contesto, il giudice ha ribadito che il contratto garantito è un contratto preliminare di compravendita, mentre la garanzia ha ad oggetto, da una parte, somme di denaro di natura restitutoria conseguenti ai lavori eseguiti e, dall'altra, somme di denaro determinate dalla caparra o dai pagamenti parziali eventualmente effettuati dai promissari acquirenti. In secondo luogo, le parti non hanno mai ritenuto di indicare in tale accordo che si trattasse di fideiussione, quindi non era chiara la volontà di prestare fideiussione ai sensi dell'art. 1937 c.c.; infine, le parti avevano inteso espressamente affermare che la garanzia avrebbe operato, senza obbligo di preventiva escussione del debitore principale, con obbligazione solidale tra i garanti, discostandosi dallo schema di fideiussione di cui al codice civile. Pertanto, la mancata qualificazione del contratto di garanzia alla stregua di una fideiussione comporta l'esclusione dell'applicazione della disciplina della fideiussione di cui al codice civile e conseguentemente dell'art. 1957 c.c. (Trib. Venezia 21 gennaio 2025, n. 314).

Gli effetti di una compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia

Il Tribunale di Nola si è occupato di un caso di risarcimento del danno conseguente all'impossibilità di godimento della casetta ubicata nel giardino condominiale. In tal contesto, il giudice ha ribadito che in ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l'art. 1489 c.c., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto, ed altresì persista il potere repressivo della PA. Dall'irregolarità urbanistica del bene compravenduto può altresì conseguire l'evizione parziale (artt. 1480 e 1484 c.c.), allorquando la limitazione preesistente alla vendita del bene comporti la perdita di una parte della proprietà acquisita. Nello specifico, ricorre l'ipotesi ex art. 1489 c.c. se al compratore è preclusa una delle facoltà comprese nel diritto di proprietà, l'evizione parziale se, invece, viene privato di parte della proprietà (Trib. Nola 21 gennaio 2025, n. 199).

Le questioni giurisprudenziali amministrative

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici amministrativi.

Applicazione del regolamento nei confronti dell'Ente pubblico proprietario di immobili in condominio

Il Tribunale Amministrativo si è occupato di un caso di contestazione di provvedimento, i cui i condomini sostenevano che il proprio regolamento condominiale vietasse espressamente di destinare le singole unità immobiliari o parti di esse ad “albergo… pensione, affittacamere…centro sociale...”; nonché di adibire, in tutto o in parte, le dette unità immobiliari ad “uso contrario alla tranquillità”. Ciò, di conseguenza, impedirebbe di impiegare l'immobile a struttura a ciclo residenziale. Le parti deducevano che il Comune - dopo avere conseguito il trasferimento del compendio immobiliare de quo per le finalità socio-assistenziali - aveva unilateralmente ed arbitrariamente mutato la destinazione da struttura per la prestazione dei predetti servizi socio-assistenziali a locali per allocarvi postazioni di c.d. coworking. Premesso ciò, i giudici amministrativi sottolineano che la situazione giuridica soggettiva azionata nel presente in giudizio era senz'altro riconducibile a una situazione di diritto soggettivo, come reso evidente dalla circostanza che i condomini ricorrenti pretendevano di opporre al Comune resistente (evocato in giudizio alla stregua di nuovo condomino) il regolamento del complesso immobiliare denominato. Con la conseguenza che la ratio decidendi della presente controversia poggiava, a ben vedere, sulla soluzione della questione (tipicamente civilistica) dell'efficacia, nei confronti dei “nuovi proprietari” di immobili ricadenti in un condominio; posto che, come anticipato, nel presente giudizio il Comune era stato evocato come un qualsiasi privato che avesse acquistato la proprietà di un'unità immobiliare facente parte del complesso condominiale di che trattasi, per destinarla a un uso che gli altri condomini non approvavano e che, comunque, ritenevano non consentito dal relativo regolamento. Per tutto quanto esposto, il ricorso, integrato dai motivi aggiunti proposti in corso di causa, è stato dichiarato inammissibile (solo) per difetto di giurisdizione dell'adito Tribunale Amministrativo Regionale, con conseguente dichiarazione della giurisdizione del Giudice Ordinario, dinanzi al quale la causa potrà essere riproposta ai sensi e nei termini previsti (TAR Lazio 15 gennaio 2025, n. 653).

La realizzazione di una piscina interrata con annessa scalinata interna senza autorizzazione amministrativa

Il Tribunale Amministrativo si è occupato di un caso di irrogazione della sanzione pecuniaria per inottemperanza all'ordinanza di demolizione di opere abusive eseguite in assenza di permesso di costruire, consistenti in una piscina interrata con annessa scalinata interna e tettoia aperta sui tre lati poggiata su parete in muratura adiacente alla medesima piscina. Osserva il giudicante che gli atti della PA erano stati adottati ai sensi del “Regolamento per l'applicazione della repressione degli abusi edilizi” aventi ad oggetto interventi di nuova costruzione eseguiti in assenza di titolo abilitativo, in totale difformità ovvero con variazioni essenziali con la sanzione massima di euro 2.500 per gli edifici pertinenziali (realizzati in area non vincolata) ed euro 15.000 per l'edificio principale (con superficie convenzionale superiore a mq 100). Ne consegue, a parere dei giudici, che entrambi i provvedimenti gravati risultassero compiutamente e sufficientemente motivati (TAR Lazio 21 gennaio 2025, n. 1159).

Riferimenti

L. r. Toscana 17 gennaio 2025 n. 7, in Regione.toscana.it, 22 gennaio 2025;

Patente a Crediti: FAQ in Ispettorato.gov.it , 17 gennaio 2025;

D. lgs. 27 dicembre 2024, n. 216 in Gazzettaufficiale.it, 10 gennaio 2025;

Avviso Legge di Bilancio 2025 in Efficienzaenergetica.enea.it, 8 Gennaio 2025.