Diritto all’agevolazione prima casa in caso di immobile pre-posseduto

Due coniugi decidono di acquistare in comproprietà un immobile da adibire ad abitazione principale del proprio nucleo familiare. Possono usufruire dell'agevolazione fiscale cd prima casa anche se nel medesimo Comune hanno il diritto di proprietà su altro immobile, non acquistato con l'agevolazione, non idoneo ai fini abitativi (in quanto di ridotte dimensioni) e, per questo, concesso in locazione a terzi?

Occorre premettere che la disciplina agevolativa di riferimento ha subito nel corso degli anni alcuni interventi modificati da parte del legislatore pro tempore ed ha riscontrato orientamenti giurisprudenziali contrastanti circa il perimetro del regime fiscale di favore. In particolare, l'attuale formulazione normativa è il riflesso delle modifiche legislative che, dal 1993 al 1995, hanno regolato la materia:

- in un primo momento si era previsto che l'acquirente dovesse esclusivamente dichiarare «di non possedere nel territorio dello Stato altro fabbricato o porzioni di fabbricato destinato ad uso di abitazione»;

- per poi stabilire che l'acquirente dovesse dichiarare «di non possedere altro fabbricato o porzioni di fabbricato idoneo ad abitazione».

In sostanza, il legislatore, anche compulsato dalla giurisprudenza, ha codificato il principio secondo il quale la pre-possidenza di una abitazione non costituiva di per sé una causa ostativa per il nuovo acquisto agevolato laddove si trattasse di un fabbricato «non idoneo ad abitazione», concetto, quest'ultimo, evidentemente permeato da un forte carattere di soggettività. Con un intervento successivo, il legislatore ha fatto “un passo indietro” stabilendo che l'acquirente dovesse dichiarare solamente «di non essere titolare dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare» e, quindi, espungendo dalla norma agevolativa qualsiasi riferimento al concetto di “idoneità” del fabbricato pre-posseduto. Nonostante tale “rimozione” la giurisprudenza, anche di legittimità, ha continuato ad essere ondivaga, talora ritenendo che il concetto di “abitazione” presupponga implicitamente il requisito della “idoneità” - con la conseguenza che, se la casa pre-posseduta (ovunque ubicata e anche se acquistata con l'applicazione dell'agevolazione in parola) non sia “idonea”, la sua presenza non impedirebbe l'ottenimento o la reiterazione dell'agevolazione in sede di un nuovo acquisto – talvolta, restringendo il perimetro della norma avendo la stessa carattere eccezionale e di stretta interpretazione e non potendosi, pertanto, introdurre altri concetti come quelli dell'inadeguatezza e/o dell'idoneità soggettiva dell'abitazione.  Secondo tale indirizzo di legittimità, in tema di agevolazioni fiscali, ai fini della fruizione dei benefici per l'acquisto della "prima casa", la disciplina di riferimento condiziona l'agevolazione alla non titolarità del diritto di proprietà di altra casa di abitazione nel territorio del Comune ove è situato l'immobile da acquistare", senza più menzionare anche il requisito della idoneità dell'immobile - presente invece nella precedente formulazione normativa - sicché non assumerebbe rilievo la situazione soggettiva del contribuente o il concreto utilizzo del bene, bensì soltanto il parametro oggettivo della classificazione catastale dello stesso. Secondo il più recente indirizzo della giurisprudenza territoriale e di legittimità, il concetto di idoneità dell'immobile da adibire ad abitazione principale deve ritenersi intrinseco alla nozione di abitazione e ciò anche alla luce della ratio della disciplina, che è quella di agevolare l'acquisto di un alloggio finalizzato a sopperire ai bisogni abitativi dell'acquirente e della sua famiglia. Il più recente indirizzo giurisprudenziale conforterebbe, quindi, il diritto all'agevolazione degli acquirenti nel caso di cui al quesito proposto.

Riferimenti normativi e giurisprudenziali : art. 1, nota II-bis, della Tariffa allegata al d.P.R. n. 131 del 1986; art. 1, comma 1, d.l. 23 gennaio 1993, n. 16; art.  16, d.l. 22 maggio 1993, n. 155; art. 3, comma 131, legge 28 dicembre 1995, n. 549; Cass.,n. 13118/2019; Cass. n. 19989/2018; Cass., n. 5051/2021; Cass., n. 22560/2021; Cass. n. 23064/2012; Cass., n. 18098/2018; Cass. n. 24701/2024; Corte cost. n. 203/2011; CGT II Lombardia, n. 3095/2024