È nulla la delibera adottata dall’assemblea che vada ad incidere sulla proprietà esclusiva

Il caso

Una società proprietaria di una cantina facente parte di un fabbricato condominiale adiva il Tribunale di Torino, con il mezzo di cui all'art. 281-decies c.p.c., al fine di far accertare e dichiarare la nullità della delibera assembleare del 3 maggio 2023, nella parte in cui prevedeva lo smantellamento della scalinata principale ed il livellamento del piano di calpestio dell'ingresso condominiale, con conseguente occupazione illegittima di parte della cantina di proprietà della esponente.

Sosteneva la ricorrente che l'assemblea del condominio aveva deliberato l'installazione di un ascensore nell'androne dell'edificio che comportava lo spostamento della scalinata centrale su un lato per permettere la realizzazione dell'impianto e che per tale motivo si rendeva necessario accedere alla cantina di proprietà della società per lo smantellamento della scala ed il rifacimento della soletta con spostamento del contatore del gas posizionato vicino al vano scala per fare luogo alla nuova collocazione della scalinata con addossamento al muro della stessa.

In ultimo, la società ricorrente evidenziava come la delibera impugnata fosse generica per mancanza di un valido progetto esecutivo che definisse i dettagli degli interventi da realizzare in relazione al posizionamento del manufatto-ascensore.

A seguito della notificazione del ricorso, si costituiva in giudizio il condominio, il quale, nel contestare le avverse pretese precisava che la ragione principale posta a base dell'intervento fosse la necessità di installare un ascensore atteso che nel palazzo era vivente ormai una popolazione molto anziana, oltre al fatto che tale innovazione non necessitava di un progetto esecutivo, né tantomeno andava ad incidere sulla riduzione della proprietà privata posto che l'ascensore sarebbe stato poggiato sul pavimento dell'ingresso sfruttando in parte l'area della gradinata esistente e non il soffitto della cantina di proprietà della ricorrente.

Instava il condominio per il rigetto della domanda e per la declaratoria di piena validità della delibera assembleare del 3 maggio 2023 con contestuale statuizione sull'accertamento del prevalente interesse condominiale circa l'installazione dell'ascensore già deliberato.

Nel corso del giudizio le parti richiedevano l'ammissione di una CTU per l'accertamento dello stato dei luoghi al fine di dare indicazioni sull'effettivo coinvolgimento della proprietà esclusiva della ricorrente nell'operazione relativa all'installazione dell'ascensore contestato.

Il Giudice ammetteva la CTU tecnica, all'esito della quale, essendo la causa matura per la decisione, decideva la causa ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c.

La decisione

Il giudice del Tribunale di Torino, considerando che la ricorrente aveva impugnato un solo capo della delibera autorizzativa relativa alla installazione di un ascensore, focalizzava la sua attenzione in ordine al fatto se quest'ultima potesse decidere interventi non solo su parti comuni ma anche su quelle di pertinenza esclusiva dei condomini.

Per il decidente, atteso che l'unico motivo di impugnazione riguardasse la affermata violazione del diritto di proprietà inciso dalla decisione della assemblea, essa delibera doveva ritenersi nulla secondo l'insegnamento delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione (Cass. civ., sez. un., 14 aprile 2021 n. 9839) laddove veniva previsto che la nullità delle delibere assembleari aveva una estensione residuale rinvenibile nelle ipotesi di mancanza originaria degli elementi costituivi essenziali, impossibilità dell'oggetto in senso sia materiale che giuridico, contenuto illecito, ossia contrario a norme imperative, all'ordine pubblico ed al buon costume.

Rilevava il giudicante che anche recentemente la Corte di Cassazione a sezioni semplici (Cass. civ., 25 maggio 2022, n. 16953) aveva evidenziato come le deliberazioni assunte dall'assemblea devono avere ad oggetto le sole materie ad essa attribuite e non anche quelle esorbitanti con riferimento alla proprietà esclusiva dei singoli condomini nei confronti dei quali semmai operano i criteri di cui all'art. 1609 c.c., sicché la deliberazione assembleare che approvi e ripartisca una spesa priva di inerenza alla gestione condominiale è affetta da nullità.

Il condominio aveva chiesto, anche in presenza di una paventata nullità, che comunque il giudice tenesse in debita considerazione il contemperamento degli interessi in gioco con prevalenza di quello della eliminazione delle barriere architettoniche, rispetto alla illegittimità della adottata decisione che avrebbe potuto portare la delibera verso la declaratoria di nullità.

Anche tale deduzione del condominio veniva rigettata, in quanto l'interesse alla eliminazione delle barriere architettoniche per consentire un più agevole accesso ai beni comuni, era, seppure degno di attenzione in chiave solidaristica, comunque di rango inferiore rispetto alla esorbitanza dei poteri manifestata dall'assemblea nell'adottare la decisione incriminata. 

Sulla scorta di tali considerazioni, il giudice torinese dichiarava la delibera impugnata affetta da nullità per impossibilità dell'oggetto, con condanna alle spese di lite a carico del Condominio convenuto.     

(fonte: dirittoegiustizia.it)