L’autorizzazione alla transazione in condominio

La transazione è il contratto con cui le parti, facendosi reciproche concessioni, pongono fine ad una lite già cominciata o prevengono una lite che può sorgere tra loro.  Affinché una transazione sia conclusa validamente è necessario, in primis, l'esistenza di una situazione (attuale o potenziale) di lite, intesa come conflitto tra parti portatrici di interessi diversi, contrapposti. È poi richiesto che la definizione della controversia avvenga tramite reciproche concessioni. Non si avrebbe, infatti, alcuna transazione se le concessioni fossero unilaterali, ossia se una parte riconoscesse pienamente il diritto preteso dall'altra.

Premesso ciò, in argomento, si osserva che l'art. 1108, comma 3, c.c. prevede che è richiesto il consenso di tutti i comunisti – e, quindi, della totalità dei condomini – per gli atti di alienazione del fondo comune, o di costituzione su di esso di diritti reali, o per le locazioni ultranovennali. In tema, come precisato in giurisprudenza, ai sensi dell'art. 1135 c.c., l'assemblea può deliberare a maggioranza su tutto ciò che riguarda le spese di interesse comune e, quindi, anche sulle transazioni che a tali spese afferiscano, essendo necessario (invece) il consenso unanime dei condomini, ai sensi dell'art. 1108, comma 3, c.c. solo quando la transazione abbia ad oggetto i diritti reali comuni (Cass. civ., sez. VI, 13 aprile 2016, n. 7201). Inoltre, spetta all'assemblea (e non all'amministratore) il "potere" di approvare una transazione riguardante spese d'interesse comune, ovvero di delegare l'amministratore a transigere, fissando gli eventuali limiti dell'attività dispositiva negoziale affidatagli (Cass. civ. sez. III, 20 marzo 2023, n. 7967).

In conclusione, l'amministratore, non essendo un organo decisionale bensì meramente esecutivo del condominio, non ha autonomi poteri ma si limita ad eseguire le deliberazioni dell'assemblea ovvero a compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.