Esecuzione in forma specifica di contratto preliminare di compravendita immobiliare e potere di scioglimento del curatore

In tema di contratto preliminare di compravendita immobiliare, quando la domanda diretta ad ottenere l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto è stata trascritta prima della dichiarazione di fallimento del promittente venditore, la sentenza che l'accoglie, anche se trascritta successivamente al fallimento, è opponibile alla massa dei creditori ed impedisce l'apprensione del bene da parte del curatore del contraente fallito che non può quindi avvalersi del potere di scioglimento accordatogli dall'art. 72 l. fall. neppure nel caso in cui il contraente in bonis abbia ottenuto in via cautelativa l'insinuazione del proprio credito nello stato passivo della procedura, dovendosi, in tale ipotesi, risolvere l'incompatibilità tra l'ammissione al passivo del credito per gli acconti versati e la sentenza di accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c. in ambito fallimentare, attraverso una revoca dell'ammissione o con i diversi metodi che il curatore riterrà opportuni.

Prima della dichiarazione di fallimento del promittente venditore, i promittenti acquirenti adivano il tribunale di Novara, chiedendo la pronuncia di sentenza ex art. 2932 c.c. per ottenere il trasferimento in via coattiva del diritto di proprietà, dando atto degli acconti già versati e della loro disponibilità a versare la residua parte del prezzo convenuto. Gli attori procedevano, altresì, alla trascrizione della domanda. Intervenuto, in corso di causa, il fallimento dell'impresa contraente, il giudizio veniva interrotto e, a seguito della riassunzione nei confronti della procedura, il Curatore, costituendosi in giudizio, dichiarava di volersi avvalere della facoltà, prevista dall'art. 72 l. fall., di sciogliersi dal contratto preliminare.

Il caso portato all'attenzione del tribunale di Novara poneva il problema controverso del potere del Curatore del promittente venditore di sciogliersi ex art. 72 l. fall. dal contratto preliminare stipulato prima della dichiarazione di fallimento avendo i promittenti acquirenti chiesto l'esecuzione in forma specifica con atto trascritto prima della sentenza dichiarativa di fallimento. Sul punto, il tribunale ha richiamato l'orientamento venutosi a formare con la pronuncia a Sezioni Unite della Corte di Cassazione 7 luglio 2004, n. 12505, secondo cui la trascrizione della citazione è opponibile alla massa dei creditori anche se la sentenza di accoglimento è successiva alla dichiarazione di fallimento, con la conseguenza della impossibilità di apprensione da parte del curatore del bene oggetto della domanda. Tale decisione si basa sia sulla applicazione dei principi che regolano gli effetti della trascrizione delle domande giudiziali, sia sul richiamo dei “principi del giusto processo e della sua ragionevole durata” dai quali si ricava l'ulteriore principio che il tempo di trattazione necessario per la conclusione del giudizio non può provocare effetti negativi sulle posizioni delle parti e sui diritti da esse inizialmente fatti valere.
Il tribunale ha optato, quindi, per una deroga alla regola generale prevista dall'art. 72 l. fall. secondo cui spetta al curatore, per ciascun rapporto contrattuale pendente, la facoltà di scegliere se subentrare o sciogliersi dal relativo obbligo contrattuale. Facoltà prevista per il curatore, dopo la riforma della legge fallimentare, anche per i i contratti preliminari di compravendita, salva la deroga di cui all'art. 72-bis l. fall. per i contratti relativi ad immobili da costruire, ove anche il promittente acquirente può sciogliersi dal contratto, escutendo la fideiussione rilasciata dal costruttore, prima che il curatore comunichi la sua scelta.

Va osservato che la decisione della Cassazione, richiamata dal Tribunale di Novara, era intervenuta in maniera decisamente innovativa, modificando il precedente orientamento giurisprudenziale che legava l'effetto preclusivo della facoltà di scelta per il curatore tra esecuzione e scioglimento del contratto al passaggio in giudicato della sentenza adottata a sensi dell'art. 2932 c.c.. La Corte ha richiamato l'art. 45 l. fall. ove è statuito che le formalità necessarie per rendere opponibili gli atti ai terzi sono senza effetto rispetto ai creditori solo se compiute dopo la dichiarazione di fallimento (ritenendolo coerente con il disposto di cui agli artt. 2652, 2653 c.c. - ed anche con l'art. 2915 c.c.). Tale principio vale non solo nel caso di atti soggetti a trascrizione, ma anche per le domande giudiziali ove il meccanismo pubblicitario previsto dall'art. 2652, n. 2, c.c. si articola in due momenti :quello iniziale, costituito dalla trascrizione della domanda giudiziale e quello finale, rappresentato dalla trascrizione della sentenza di accoglimento, con la conseguenza che gli effetti della sentenza di accoglimento, quando sia trascritta, retroagiscono alla data della trascrizione della domanda, in quanto la domanda ha l'effetto di prenotare gli effetti della sentenza. La decisione n. 12505/2004 è stata, peraltro, disattesa da alcune sentenze della stessa Suprema Corte intervenute successivamente (si ricordano Cass. 7 gennaio 2008, n. 33; Cass. 13 gennaio 2006, n. 542; Cass.18 maggio 2005, n. 10436) sul presupposto che la facoltà del curatore di sciogliersi dal contratto preliminare di vendita stipulato dal fallito e non ancora eseguito può essere esercitata fino all'avvenuto trasferimento del bene, ossia fino alla esecuzione del contratto definitivo ovvero fino al passaggio in giudicato della sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. In tali decisioni non si fa alcun cenno alla decisione a sezioni unite e a tutto l' iter argomentativo sul meccanismo pubblicitario della trascrizione della domanda che non è (e non potrebbe essere) contrastato dalla disciplina della legge fallimentare.

In sintesi, il tribunale di Novara, aderendo all'orientamento della Corte di Cassazione S.U. n. 2004/12505, ha accolto la domanda diretta ad ottenere l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto, in quanto tale domanda, essendo stata trascritta prima della dichiarazione di fallimento, è stata ritenuta opponibile alla massa dei creditori, impedendo l'apprensione del bene da parte del Curatore del contraente fallimento, con la conseguenza dell'impossibilità per quest'ultimo di avvalersi del potere di scioglimento accordatogli, in via generale, dall'art. 72 della legge fallimentare.

Il tribunale di Novara ha osservato anche che la disarmonia tra le decisioni di legittimità giustifica la compensazione parziale delle spese di lite, così come la stessa presentazione avvenuta nel caso di specie da parte dei promittenti acquirenti di domanda di ammissione al passivo per gli acconti già versati potrebbe avere ingenerato la convinzione in capo al curatore della intenzione degli attori di sciogliersi dal vincolo contrattuale.
Tale ultima affermazione non appare peraltro condivisibile poiché, come sottolinea in motivazione la stessa decisione, l'insinuazione “appare compatibile con una scelta di carattere cautelativo, per il caso di mancato accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c.).” Ma in tal caso si dovrà risolvere tale incompatibilità con metodi interni al procedimento concorsuale.

In senso conforme alla decisione in esame si segnalano, oltre alla più volte citata Cassa S.U. 7 luglio 2004, n. 12505 (in Foro it, 2004, I, 3038 e ss. con nota critica di Fabiani), Cass. 15 dicembre 2011, n. 27093, Cass. 23 giugno 2010, n. 16160 (in Giur. comm. 2011, V, 110 con nota di Arcidiacono), Cass.8 luglio 2010, n. 15218. In senso contrario, anche dopo l'intervento di Cass. S.U. n. 12505/2004, si ricordano Cass. 7 gennaio 2008, n. 33 (in Fall., 2008, 767 e ss. con nota di Finardi), Cass. 13 gennaio 2006, n. 542; Cass. 18 maggio 2005, n. 10436.
In dottrina, oltre alla note già citate, si segnalano anche Di Marzio,Tutela del promissario acquirente nel fallimento del promittente venditore di bene immobile, in Fall. 2006, 806 e ss., e Colesanti, Durata del processo e tutela del promissario di vendita immobiliare, in Riv. trim. dir. proc. civ., 2009, I, 93.