Aspetti del procedimento di vendita fallimentare e congruità del prezzo di aggiudicazione

In sede di vendita di beni immobili nell'ambito di una procedura fallimentare, l'obbligo del curatore di dare notizia ai creditori ipotecari o comunque muniti di privilegio, ai sensi dell'art. 107, comma 3, l. fall., prima del completamento delle operazioni di vendita, può ritenersi rispettato anche se l'avviso viene effettuato a mezzo fax anziché mediante notifica, laddove tale forma di comunicazione abbia comunque consentito al creditore di presentare istanza di sospensione e annullamento dell'esperita vendita, nel rispetto del termine di cui all'art. 108 l. fall., formulando compiutamente le proprie doglianze, anche in forza del principio generale del nostro ordinamento secondo cui la nullità di un atto procedimentale non può mai essere pronunziata se l'atto stesso ha comunque raggiunto lo scopo a cui è destinato (art. 156, u.c., c.p.c.).

È immune da censure, ai sensi dell'art. 107, comma 1, l. fall., la condotta del curatore il quale proceda alla vendita in sede fallimentare senza valersi di intermediari specializzati, qualora l'ausilio di tali soggetti non sia previsto nel programma di liquidazione regolarmente approvato dal comitato dei creditori, e adottando le forme di pubblicità previste nel medesimo programma di liquidazione (nella specie, avviso su due primari siti internet, pubblicazione su un quotidiano a tiratura nazionale e affissione di un adeguato numero di manifesti nel comune in cui si trovano i beni oggetto di vendita).

Il prezzo di aggiudicazione dei beni in sede di vendita fallimentare, ancorché inferiore al valore ad essi attribuito anteriormente alla dichiarazione di fallimento, nonché alla stima effettuata in sede di predisposizione del programma di liquidazione, deve tuttavia ritenersi congruo (e non può darsi luogo, pertanto, all'inibitoria della vendita ai sensi dell'art. 108 l. fall.) laddove sia conforme alla quotazione corrente dei beni con riferimento al tempo della vendita, tenuto conto del mutato scenario economico mondiale e nazionale.

Il provvedimento in esame è stato emesso dal Tribunale di Taranto, in composizione collegiale, a seguito di un reclamo ex art. 26 l. fall. proposto da un creditore ipotecario di secondo grado avverso il decreto con cui il giudice delegato aveva dichiarato inammissibile una precedente istanza dello stesso creditore, diretta a ottenere, ai sensi dell'art. 108 l. fall., la sospensione e l'inibitoria del perfezionamento delle operazioni di vendita di un ramo d'azienda facente capo alla società fallita, costituito da un supermercato (comprensivo del relativo complesso immobiliare, delle attrezzature e dell'avviamento). Le censure sollevate dal reclamante attenevano (i) all'asserita omissione, da parte del curatore, della notifica dell'avviso d'asta ai creditori ipotecari ai sensi dell'art. 107, comma 3, l. fall.; (ii) all'omesso ricorso, da parte del curatore, all'ausilio di intermediari specializzati, nonché ad adeguate forme di pubblicità della vendita; (iii) all'incongruità del prezzo di aggiudicazione, in quanto notevolmente inferiore sia al valore del ramo d'azienda oggetto di vendita stimato in sede di integrazione del programma di liquidazione, sia al prezzo offerto, anteriormente alla dichiarazione di fallimento, dalla società affittuaria dello stesso ramo d'azienda.

La prima massima attiene all'obbligo, imposto al curatore fallimentare dall'art. 107, comma 3, l. fall., qualora la vendita abbia ad oggetto beni immobili o altri beni iscritti nei pubblici registri, di dare notizia della vendita stessa ai creditori prelatizi, prima del completamento delle relative operazioni. Nel caso in esame, il curatore aveva provveduto a tale incombente mediante spedizione dell'avviso a mezzo fax, anziché mediante notifica, come espressamente previsto dalla norma in oggetto; ciò nonostante, il Tribunale di Taranto, pur rilevando la natura “anomala” di tale mezzo di comunicazione, ha respinto la censura sollevata dal reclamante sul punto. A sostegno di tale decisione, il collegio ha evidenziato che la finalità dell'avviso ex art. 107, comma 3, l. fall. è quella di consentire ai destinatari dello stesso l'esercizio della facoltà, prevista dal successivo art. 108 l. fall., di sollecitare un provvedimento del giudice delegato di sospensione delle operazioni di vendita per gravi e giustificati motivi ovvero di inibitoria al perfezionamento della vendita per incongruità del prezzo di aggiudicazione. Detto scopo, secondo il Tribunale, sarebbe stato comunque raggiunto nel caso di specie, come dimostrerebbe il fatto stesso che il creditore avesse poi presentato al giudice delegato tempestiva istanza di sospensione e inibitoria della vendita, formulando compiutamente le proprie doglianze; il che, a dire del collegio, varrebbe ad escludere la rilevanza del vizio procedurale lamentato dal reclamante.
Nella seconda massima, il Tribunale di Taranto ribadisce la natura facoltativa del ricorso, da parte del curatore fallimentare, all'ausilio di intermediari specializzati per l'espletamento delle operazioni di vendita ai sensi dell'art. 107, comma 1, l. fall., pervenendo così ad escludere la censurabilità della condotta del curatore, il quale decida di non avvalersi di tali soggetti, in quanto, nel caso di specie, il loro intervento non era neppure previsto nel programma di liquidazione regolarmente approvato dal comitato dei creditori, e afferma altresì l'adeguatezza delle forme di pubblicità della vendita adottate dal curatore, in quanto conformi alle previsioni contenute nel medesimo programma di liquidazione.
Nella terza massima, infine, il Tribunale affronta la questione relativa ai parametri cui attenersi nella valutazione della congruità del prezzo di aggiudicazione, ai fini dell'eventuale inibitoria al perfezionamento della vendita, prevista dall'art. 108, comma 1, l. fall. qualora detto prezzo risulti notevolmente inferiore a quello giusto, tenuto conto delle condizioni di mercato. Anche su questo punto il collegio ha respinto le censure della parte reclamante, la quale aveva rilevato che, nel caso di specie, il prezzo realizzato dalla curatela era notevolmente inferiore non solo al valore di stima indicato in corso di procedura (più precisamente, in sede di integrazione del programma di liquidazione), ma anche al prezzo, ancora più basso, che era stato offerto, per l'acquisto del ramo d'azienda oggetto di vendita, dalla società affittuaria dello stesso ramo d'azienda, anteriormente alla dichiarazione di fallimento (nella fattispecie, peraltro, la riduzione del prezzo in sede di vendita fallimentare aveva, di fatto, pregiudicato le ragioni creditorie del reclamante, creditore ipotecario di secondo grado, atteso che il ricavato della vendita aveva consentito la soddisfazione del solo creditore ipotecario di primo grado). I giudici tarantini hanno negato la rilevanza delle circostanze addotte dal reclamante, attribuendo invece rilievo decisivo, ai fini della valutazione della congruità del prezzo di aggiudicazione, al valore corrente di mercato dei beni al tempo della vendita (facendo leva, in particolare, sui dati ufficiali aggiornati dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare relativi agli immobili commerciali simili a quello oggetto di vendita, esibiti dalla difesa della curatela, dai quali emergeva una quotazione di mercato di detto immobile addirittura inferiore al contestato prezzo di aggiudicazione). A sostegno della propria tesi, il Tribunale di Taranto ha sottolineato la necessità, anche nell'ambito delle vendite fallimentari, di adeguare il prezzo dei beni al mutato scenario economico mondiale e nazionale, caratterizzato, da un lato, da una tendenza recessiva e da un diffuso regime di austerity, che non favoriscono lo sviluppo delle attività commerciali; dall'altro, da un progressivo incremento della tassazione degli immobili. Sulla scorta delle medesime considerazioni, il collegio ha evidenziato altresì l'opportunità di concludere la liquidazione dei beni, e quindi l'intera procedura, nei più brevi tempi possibili (con ciò disattendendo anche l'ulteriore censura sollevata dal reclamante, secondo cui il curatore, esperendo aste “a catena” in un breve lasso di tempo, avrebbe deprezzato il bene oggetto di vendita).

Con riferimento alla prima questione affrontata nella pronuncia in esame, attinente alle modalità di adempimento dell'obbligo di avviso imposto al curatore dall'art. 107, comma 3, l. fall., il Tribunale di Taranto, come si è detto, ha ritenuto che l'irregolarità formale costituita dall'effettuazione dell'avviso, da parte del curatore, a mezzo fax, anziché mediante notifica come previsto dalla norma in oggetto, debba considerarsi, di fatto, sanata dalla successiva tempestiva proposizione, da parte del creditore destinatario dell'avviso, di un'istanza di sospensione e di inibitoria al perfezionamento della vendita ex art. 108 l. fall. Tale soluzione, però, oltre ad apparire difficilmente conciliabile con il tenore letterale dell'art. 107,comma 3, l. fall., potrebbe porre dei problemi anche in ordine alla possibilità di trasporre nell'ambito della vendita fallimentare il principio generale della conversione degli atti processuali nulli di cui all'art. 156, u.c. c.p.c., invocato dal collegio nel caso di specie: è chiaro, infatti, che la sanatoria richiamata dal Tribunale di Taranto non potrebbe, in ogni caso, estendere i propri effetti agli eventuali altri creditori iscritti, i quali, a differenza del reclamante, non abbiano proposto istanze ai sensi dell'art. 108 l. fall. (dei quali peraltro non si fa menzione nel provvedimento in oggetto); di conseguenza, il vizio procedurale denunciato nella fattispecie in esame, e riconosciuto dallo stesso Tribunale, permarrebbe intatto riguardo alla posizione di questi ultimi creditori (così andando ad inficiare, di fatto, la regolarità dell'intera procedura di vendita, anche in considerazione della delicata funzione di trasparenza cui assolve la notifica ex art. 107, comma 3, l. fall., soprattutto nelle vendite immobiliari). Sotto un altro profilo, potrebbe argomentarsi che la forma di comunicazione scelta dal curatore nel caso di specie, costituendo un atto del tutto diverso da quello delineato dalla norma (vale a dire la notifica a mezzo ufficiale giudiziario), integri un'ipotesi non già di nullità, ma di vera e propria inesistenza, non suscettibile di sanatoria ex art. 156, ult. comma, c.p.c..
Per quanto concerne le modalità di svolgimento dell'attività liquidatoria ai sensi dell'art. 107, comma 1, l. fall., oggetto della seconda massima, il Tribunale di Taranto - con soluzione pienamente condivisibile - ha ritenuto legittimo l'operato del curatore, sotto il duplice profilo: (i) dell'omesso ricorso all'ausilio di intermediari specializzati ai fini dell'espletamento dell'attività liquidatoria; (ii) dell'adeguatezza delle forme di pubblicità della vendita adottate.
Il collegio ha peraltro ritenuto dirimente, sul punto, la circostanza che, nel caso di specie, entrambi i profili di cui sopra avessero formato oggetto di espressa previsione nell'ambito del programma di liquidazione regolarmente approvato dal comitato dei creditori, al quale il curatore si era attenuto. Al riguardo, tuttavia, si ritiene generalmente che la delega dell'attività liquidatoria a intermediari specializzati, prevista dall'art. 107, comma 1, l. fall., lungi dall'essere imposta dal legislatore, costituisca una modalità alternativa di espletamento di tale attività, rispetto allo svolgimento della stessa direttamente da parte del curatore.
Venendo alla questione principale affrontata nel provvedimento in esame, vale a dire quella relativa alla valutazione della congruità del prezzo di aggiudicazione, ai fini dell'eventuale inibitoria alla prosecuzione delle operazioni di vendita ai sensi dell'art. 108 l. fall., nel caso in cui detto prezzo risulti notevolmente inferiore a quello di mercato, occorre premettere che lo scopo di detta previsione normativa viene generalmente ravvisato nell'esigenza di contrastare possibili interferenze illecite nel procedimento di determinazione del prezzo delle vendite forzate immobiliari. Si ritiene inoltre che detta valutazione debba essere rimessa al prudente apprezzamento del giudice delegato, tenuto conto non solo delle risultanze della perizia di stima, ma anche di eventuali fatti nuovi sopravvenuti, dei quali il giudice delegato non poteva tener conto al momento della formazione del provvedimento di vendita, ovvero a quel momento già noti, ma non presi in considerazione o erroneamente apprezzati dallo stesso giudice. Ciò premesso, nella fattispecie in esame il Tribunale di Taranto ha operato la propria valutazione prescindendo totalmente dal valore dei beni espresso dalla perizia di stima, e assumendo quale parametro esclusivo la quotazione di mercato dei beni stessi al tempo della vendita (ancorché sensibilmente inferiore al suddetto valore di stima). I giudici pugliesi hanno dunque ritenuto di valorizzare, ai fini della determinazione del “giusto prezzo” della vendita, gli elementi nuovi sopravvenuti alla stima del bene immobile oggetto della vendita all'incanto, elementi individuati, in particolare, nel mutamento dello scenario economico nazionale e mondiale e nella rapida evoluzione del mercato immobiliare, caratterizzata da una generale svalutazione degli immobili, compresi quelli adibiti ad uso commerciale. La soluzione pare conforme a un principio di ragionevolezza sotto il profilo della gestione della procedura di vendita nell'interesse dei creditori, tanto più che nel caso di specie non sembrano essere stati sollevati rilievi, da parte del reclamante, in merito ad eventuali illegittime interferenze che avrebbero potuto influire sulla determinazione del prezzo di aggiudicazione.

Sul contenuto dell'avviso ai creditori con prelazione ex art. 107, comma 3, l. fall., non esplicitato dal legislatore, si veda, in dottrina: PAJARDI, PALUCHOWSKI, Manuale di diritto fallimentare, Milano 2008, cap. XIII, § 7.7; FERRO, La legge fallimentare - Commentario teorico-pratico, Padova 2011, 1258-1259. Sull'inderogabilità della disposizione che impone al curatore di effettuare l'avviso in questione, nonché della forma prevista dalla legge per detto avviso, vale a dire la notificazione, cfr. FERRO, La legge fallimentare - Commentario teorico-pratico, Padova 2011, 1258; D'AQUINO in FERRO, La legge fallimentare, Padova 2008, 2011. Sull'individuazione dei beneficiari dell'avviso, generalmente identificati con i creditori ipotecari iscritti, indipendentemente dal fatto che siano o meno stati ammessi al passivo ovvero che siano essi stessi creditori del fallito, si veda: MORAMARCO, Commento sub art. 107, in NIGRO, SANDULLI, SANTORO, La legge fallimentare dopo la riforma, Torino, 2010, 1505; MONTANARO, ibidem, 1020-1029. Per quanto riguarda infine le conseguenze dell'omissione, da parte del curatore, dell'avviso di cui all'art. 107, comma 3, l. fall., si rinvia a MONTANARO, Commento sub art. 107, in CAVALLINI, Commentario alla legge fallimentare, Milano 2010, 1030; FERRO, op. ult. cit., 1259; MORAMARCO, op. cit., 1505; IOZZO, La liquidazione dell'attivo, in AMBROSINI, Le nuove procedure concorsuali, Torino 2008, 276, e in giurisprudenza a Cass., 2 giugno 1993, n. 6158.
Sull'individuazione dei soggetti specializzati di cui all'art. 107, comma 1, l. fall. si veda FERRO, op. ult. cit., 1250-1251. Sui criteri di valutazione dell'adeguatezza delle forme di pubblicità della vendita in sede fallimentare, si rinvia a FERRO, op. ult. cit., 1252, nonché a PAJARDI, Codice del fallimento, Milano 2009, 1207. In giurisprudenza, è stato recentemente affermato che l'art. 107 l. fall. non impone alcun vincolo, nello svolgimento delle operazioni di liquidazione di un compendio immobiliare, che non sia quello di adottare procedure competitive sulla base di un prezzo di stima, che assicurino la massima partecipazione possibile da parte degli interessati, posti su un piano di parità informativa conseguito con adeguata pubblicità, non essendo il curatore tenuto a seguire, a pena di invalidità, le forme previste dal codice di procedura civile (Cass., 19 ottobre 2011, n. 21645).
Sulle finalità della sospensione della vendita per incongruità del prezzo, prevista dall'art. 108 l. fall. (nonché dall'art. 586 c.p.c., norma avente contenuto analogo all'art. 108 l. fall., introdotta nella disciplina dell'esecuzione forzata immobiliare dalla legge 203/91, recante “provvedimenti urgenti in tema di lotta alla criminalità organizzata e di trasparenza e buon andamento dell'attività amministrativa”), cfr., in giurisprudenza, Cass., 23 febbraio 2010, n. 4344 e Cass., 16 novembre 2007, n. 23799. Sui criteri che presiedono alla valutazione circa la notevole sproporzione, che giustifica l'inibitoria alla prosecuzione della vendita ai sensi della disposizione in parola, si veda, in dottrina, MONTANARO, op. ult. cit., 1079; MORAMARCO, op. cit., 1518, BENZI, Cessione dei crediti e modalità delle vendite, in FAUCEGLIA e PANZANI, Fallimento e altre procedure concorsuali, Torino 2009, 1260, e in giurisprudenza Cass., 16 luglio 2010, n. 16755 e Cass., 18 aprile 2003, n. 6269.