Codice Civile art. 1576 - Mantenimento della cosa in buono stato locativo.

Esclusione della garanzia

In materia di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, l'obbligo, normalmente gravante a carico del locatore, di mantenere il bene in condizioni tali da poter servire all'uso convenuto non è previsto da norme imperative; ne consegue che le parti possono contrattualmente stabilire che siano a carico del conduttore tutti gli oneri relativi all'utilizzabilità del bene, esonerando il locatore da ogni responsabilità (Cass. n. 11971/2010).

Inoltre, nelle locazioni sottratte alla normativa inderogabile dell'equo canone di cui agli artt. 12 ss. l. n. 392/1978, è rimessa all'autonomia delle parti la determinazione del contenuto economico del contratto, sia tramite la fissazione della misura del canone, sia con altri mezzi, fra cui l'assunzione da parte del conduttore degli oneri di manutenzione, ordinaria e straordinaria, dell'immobile locato in misura diversa e più gravosa rispetto a quella prevista dalle norme (meramente dispositive) del codice civile (Cass. n. 18510/2007).

Ed infatti, di nullità ai sensi dell'art. 79 l. n. 392/1978 del patto in deroga all'art. 1576, con il quale le parti abbiano convenuto che siano a carico del conduttore le spese per la straordinaria manutenzione occorrenti per conservare all'immobile locato l'attitudine all'uso abitativo, può parlarsi solo limitatamente alle locazioni soggette alla disciplina dell'equo canone.

Difetti conoscibili o conosciuti

Nel contratto di locazione, qualora il conduttore, all'atto della stipula del relativo contratto, non abbia denunziato i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunziato a farli valere, accertando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna; ne consegue che, in questo caso, egli non può chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, né il risarcimento del danno o l'esatto adempimento, né avvalersi dell'eccezione di cui all'art. 1460 (Cass. n. 25278/2009; Cass. n. 3341/2001).

È, quindi, rimessa alla diligenza del conduttore la constatazione dei detti vizi, ed all'autonomia delle parti la valutazione degli stessi, non potendo, in astratto, escludersi che il conduttore ritenga di realizzare i suoi interessi assumendosi il rischio economico dell'eventuale riduzione dell'uso pattuito, ovvero accollandosi l'onere delle spese necessarie per adeguare l'immobile locato all'uso convenuto, in cambio di un canone inferiore rispetto a quello richiesto in condizioni di perfetta idoneità del bene al predetto uso (Cass. n. 25278/2009; Cass. n. 8303/2008).

Ripartizione delle spese tra conduttore e locatore

Il sistema codicistico fa riferimento al concetto quantitativo della tenuità della spesa e a quello della riferibilità causale della stessa spesa dall'uso normale del bene per gravare il conduttore, esclusivamente, delle spese di «piccola manutenzione», alla stregua di una valutazione d'insieme della modesta entità del loro valore economico, della destinazione dell'immobile e dei corrispondenti obblighi di custodia del locatario, degli usi locali (Cass. n. 2181/1978), lasciando a carico al locatore tutte le altre spese di manutenzione, sia ordinaria che straordinaria, quale modalità di adempimento della fondamentale obbligazione di mantenere la cosa in buono stato e in modo da servire all'uso cui è destinata (artt. 1575, n. 2, 1576, 1577, 1609); mentre il sistema introdotto dalla l. n. 392/1978 ha previsto che siano a carico del conduttore, sub specie di oneri accessori (ex art. 9, tuttora in vigore, nonostante l'abrogazione del regime del canone legale), alcune spese di carattere continuativo o periodico, correlate a servizi di cui usufruisce il conduttore — quali quelle relative al servizio di pulizia e alla fornitura di altri servizi comuni — che, in quanto necessarie a mantenere in buone condizioni di uso le cose comuni, sono ascrivibili all'ordinaria manutenzione delle parti comuni, nonché le spese relative al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore (Cass. n. 27540/2013).